Tendências atuais na pilha de capital EB-5 que os investidores devem conhecer - EB5Investors.com

Tendências atuais na pilha de capital EB-5 que os investidores devem conhecer

Equipe EB5Investors.com

Por Marta Lillo

As tendências atuais na estrutura dos investimentos EB-5 misturam ações e dívidas tradicionais com abordagens inovadoras de financiamento de projetos. Investidores sofisticados, regulamentações rigorosas e projetos de alta qualidade também impulsionam a mudança.

Os investidores EB-5 já não dependem do cumprimento do requisito mínimo de 10 empregos ou do período obrigatório de dois anos para permanecer no negócio para escolher um projeto. Eles também estão avaliando a estrutura da pilha de capital para reembolsos e lucros potenciais.

Compreender a estrutura ajuda os candidatos a saber de antemão como será o desempenho do seu investimento, o que é crucial para tomar uma decisão informada.

Phuong Le, membro fundador e sócio da KLD LLP, explica que “as pessoas que levantam dinheiro EB-5 tratam a subscrição e a análise de projetos tão a sério quanto seus colegas em outros setores, simplesmente porque os investidores se tornaram mais sofisticados na análise das questões certas e no Por outro lado, a concorrência no EB-5 aumentou muito, onde cada oferta tem que se comparar à qualidade de seus concorrentes, caso contrário serão desmembradas.”

A camada de capital que compõe a pilha de capital EB-5

O capital próprio e a dívida são os componentes fundamentais desta estrutura. A proporção de cada componente variará com base nos requisitos de financiamento e nas necessidades específicas. O Novo Empreendimento Comercial (NCE) é responsável por estruturar e administrar essa pilha de capital. O NCE pode celebrar vários acordos com o Entidade Criadora de Emprego (JCE) para fornecer financiamento.

A investidores de capital EB-5 fornecem é a principal fonte de capital ordinário para a estrutura de capital do projeto. Tem o maior potencial de recompensa, mas também o maior risco. Embora os candidatos tenham uma participação nos lucros do projeto, geralmente recebem os retornos por último.

O patrimônio preferencial é outro tipo de patrimônio na estrutura de capital. Tem maior prioridade no fluxo de caixa do projeto do que o capital ordinário e recebe tratamento preferencial em termos de distribuições.

Ronald Fieldstone, advogado de valores mobiliários EB-5 e sócio do escritório de advocacia Saul Ewing LLP, afirma que o “modelo de ações preferenciais em que o NCE financia o JCE e obtém um retorno preferencial” é comumente usado. Ele acrescenta que esse modelo beneficia os investidores EB-5 com maior retorno e participação nos lucros.

Da mesma forma, Le diz que compreender os fundamentos e as avaliações do projeto também faz com que “os investidores mais experientes se sintam confortáveis ​​em buscar ações preferenciais e até mesmo posições de ações ordinárias em projetos. Vemos isso se espalhar para as próprias ofertas.”

Dois tipos de opções de dívida EB-5 para objetivos diferentes

Desenvolvedores de projetos EB-5 e os investidores também preferem frequentemente dívida sénior de credores tradicionais, como os bancos. Esta opção é atrativa porque reduz o risco de não pagamento; os titulares são pagos primeiro em caso de perdas ou inadimplência. No entanto, o retorno do investimento para dívida sénior está limitado à taxa de juro acordada e não permite qualquer lucro adicional além disso.

Há também a dívida mezanino, um tipo híbrido de financiamento que pode ser convertido em capital em caso de inadimplência.

As atuais opções de estrutura de capital continuam envolvendo uma mistura de dívida sênior e mezanino em diferentes níveis, diz Fieldstone. “A transação típica ainda tem um empréstimo sênior, e o EB-5 surge como um financiamento mezanino de segundo nível garantido por penhor. Dado o aumento no valor do investimento TEA/Rural de US$ 800,000, a contagem de empregos permite um aumento de 60% no valor que pode ser financiado. Portanto, em certas situações em que o valor do terreno é elevado com base numa avaliação/estudo de mercado […] o empréstimo EB-5 pode estar numa posição de primeira garantia.”

O advogado destaca que os benefícios deste modelo incluem a “capacidade de obter isenção de empréstimos em carteira ao abrigo da Secção 871(H) do IRC [Código da Receita Federal] onde os juros aos investidores estão isentos; obrigação fixa de pagar dentro de um prazo – como 5 anos; prioridade sobre a equidade [no pagamento]; mais controle sobre o desembolso de fundos e direitos entre credores com credores seniores.”

Além disso, desde a passagem de a Lei de Reforma e Integridade EB-5 de 2022 (RIA) em março de 2022, as proporções do capital próprio e da dívida mudaram. “É evidente que os mercados de financiamento se apertaram e, consequentemente, a indústria EB-5 exige mais capital do que antes da AIR. Porém, conforme observado acima, o valor avaliado pode ser utilizado para aumentar o patrimônio presumido”, acrescenta Fieldstone. “O patrimônio deve ser de pelo menos 20% e até 35% da pilha de capital. A dívida sênior é muito mais fácil de obter se o valor for 50% do capital total e a taxa pode até ser menor.”

Em relação às opções mezanino disponíveis na indústria EB-5, o advogado de valores mobiliários Shae Armstrong, sócio da Bradley Arant Boult Cummings LLP, explica que o modelo de notas conversíveis entre o NCE e o JCE é uma nova estrutura que está sendo usada porque “proporciona flexibilidade ao patrocinador à medida que a pilha de capital é formalizada”.

Armstrong, especializado em financiamento de projetos para desenvolvedores de EB-5, observa que esse modelo é usado principalmente para negócios maiores com pilhas de capital mais complexas. “Uma nota conversível entre NCE e JCE permite flexibilidade para o desenvolvedor no caso de seu credor sênior ditar como o capital EB-5 deve ser tratado. A nota conversível é estruturada de modo que, sejam recursos de empréstimos ou ações, os recursos do EB-5 tenham a mesma economia que o patrocinador e os investidores do EB-5.”

O advogado acrescenta que os investidores EB-5 também preferem este modelo “porque pode ser capaz de atrair consultores seniores mais competentes que irão subscrever melhor o projecto e responsabilizar o promotor”.

A qualidade dos projetos EB-5 e a disponibilidade de financiamento podem impactar a pilha de capital

Phuong Le explica que muita coisa mudou nos últimos cinco anos em relação ao financiamento de projetos para o EB-5. “A maneira mais fácil de ilustrar isso é há cinco anos ou uma década, ao analisar a pilha de capital dos projetos, muita energia seria gasta explicando e debatendo com qual porcentagem de um gráfico de pizza o desenvolvedor deveria contribuir, qual quantia seria segura para os investidores EB-5 financiarem, as várias proporções, etc. O que é compreensível, mas mesmo uma rápida olhada nas ofertas de hoje ilustra como a qualidade dos projetos cresceu.”

Hoje, os investidores do EB-5 devem perguntar se o projeto escolhido é totalmente financiado, adverte Le. “Isso ocorre porque o maior problema que assola os projetos que falharam ao longo dos anos é que eles simplesmente não tinham financiamento para terminar.”

O advogado do EB-5 afirma que os projetos bem-sucedidos de hoje estão totalmente financiados, bem encaminhados e têm estratégia de saída e garantia de conclusão. “[Isso] não significa que o sucesso seja garantido, mas a maioria de nós entende que isso evita a maioria das dores de cabeça que as pessoas enfrentarão.”

A importância de uma estratégia de saída clara também aumentou, dado que os Serviços de Cidadania e Imigração dos EUA (USCIS) novas regras sobre o período de sustentação de dois anos.

Fieldstone acrescenta que a concorrência atual é maior, dado o número de projetos de qualidade no mercado. “Portanto, o histórico do desenvolvedor em transações anteriores do EB-5 é crítico.”

Neste momento, a oferta de produtos supera a demanda da indústria EB-5, ressalta. “O aumento das taxas de depósito acelerou o ritmo de apresentação das petições I-956 e I-956F. Além disso, a nova divulgação sobre o início do período de sustentação estimulou um retorno de curto prazo para o investidor.”

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