Por Marta Lillo
As tendências atuais na estrutura dos investimentos EB-5 misturam ações e dívidas tradicionais com abordagens inovadoras de financiamento de projetos. Investidores sofisticados, regulamentações rigorosas e projetos de alta qualidade também impulsionam a mudança.
Os investidores do programa EB-5 não precisam mais cumprir o requisito mínimo de 10 empregos ou o período obrigatório de dois anos de atividade para escolher um projeto. Eles também avaliam a estrutura de capital para fins de reembolso e lucros potenciais.
Compreender a estrutura ajuda os candidatos a saber de antemão como será o desempenho do seu investimento, o que é crucial para tomar uma decisão informada.
Phuong Le , membro fundador e sócio da KLD LLP, explica que "as pessoas que captam recursos para o programa EB-5 levam a análise de crédito e de projetos tão a sério quanto seus pares em outros setores, simplesmente porque os investidores se tornaram mais sofisticados na análise das questões relevantes e, por outro lado, a concorrência no EB-5 aumentou muito, de modo que cada proposta precisa se destacar em relação à qualidade das concorrentes, caso contrário, será desmembrada."
A camada de capital que compõe a pilha de capital EB-5
Capital próprio e dívida são os componentes fundamentais dessa estrutura. A proporção de cada componente varia de acordo com as necessidades de financiamento e as demandas específicas. A Nova Empresa Comercial (NEC) é responsável por estruturar e gerenciar essa estrutura de capital. A NEC pode firmar diversos acordos com a Entidade Geradora de Empregos (EGE) para obter financiamento.
O capital fornecido pelos investidores do programa EB-5 é a principal fonte de capital próprio para a estrutura de capital do projeto. Ele apresenta o maior potencial de retorno, mas também o maior risco. Embora os candidatos tenham participação nos lucros do projeto, geralmente são os últimos a receber os retornos.
O patrimônio preferencial é outro tipo de patrimônio na estrutura de capital. Tem maior prioridade no fluxo de caixa do projeto do que o capital ordinário e recebe tratamento preferencial em termos de distribuições.
Ronald Fieldstone , advogado especializado em vistos EB-5 e sócio do escritório de advocacia Saul Ewing LLP, afirma que o "modelo de participação preferencial, no qual a NCE financia a JCE e obtém um retorno preferencial" é comumente utilizado. Ele acrescenta que esse modelo beneficia os investidores do programa EB-5, proporcionando um retorno maior e maior participação nos lucros.
Da mesma forma, Le diz que compreender os fundamentos e as avaliações do projeto também faz com que “os investidores mais experientes se sintam confortáveis em buscar ações preferenciais e até mesmo posições de ações ordinárias em projetos. Vemos isso se espalhar para as próprias ofertas.”
Dois tipos de opções de dívida EB-5 para objetivos diferentes
Os desenvolvedores de projetos EB-5 e os investidores também costumam preferir o financiamento sênior de instituições financeiras tradicionais, como bancos. Essa opção é atraente porque reduz o risco de inadimplência; os detentores dos títulos são pagos primeiro em caso de perdas ou inadimplência. No entanto, o retorno sobre o investimento em financiamento sênior é limitado à taxa de juros acordada e não permite nenhum lucro adicional além desse valor.
Há também a dívida mezanino, um tipo híbrido de financiamento que pode ser convertido em capital em caso de inadimplência.
As atuais opções de estrutura de capital continuam envolvendo uma mistura de dívida sênior e mezanino em diferentes níveis, diz Fieldstone. “A transação típica ainda tem um empréstimo sênior, e o EB-5 surge como um financiamento mezanino de segundo nível garantido por penhor. Dado o aumento no valor do investimento TEA/Rural de US$ 800,000, a contagem de empregos permite um aumento de 60% no valor que pode ser financiado. Portanto, em certas situações em que o valor do terreno é elevado com base numa avaliação/estudo de mercado […] o empréstimo EB-5 pode estar numa posição de primeira garantia.”
O advogado destaca que os benefícios deste modelo incluem a “capacidade de obter isenção de empréstimos em carteira ao abrigo da Secção 871(H) do IRC [Código da Receita Federal] onde os juros aos investidores estão isentos; obrigação fixa de pagar dentro de um prazo – como 5 anos; prioridade sobre a equidade [no pagamento]; mais controle sobre o desembolso de fundos e direitos entre credores com credores seniores.”
Além disso, desde a aprovação da Lei de Reforma e Integridade do EB-5 de 2022 (RIA) em março de 2022, as proporções de capital próprio e dívida mudaram. “Claramente, os mercados de financiamento se tornaram mais restritivos e, consequentemente, o setor EB-5 exige mais capital próprio do que antes da RIA. No entanto, como mencionado acima, o valor avaliado pode ser usado para aumentar o capital próprio presumido”, acrescenta Fieldstone. “O capital próprio deve ser de pelo menos 20% e até 35% da estrutura de capital. A dívida sênior é muito mais fácil de obter se o valor for de 50% do capital total, e a taxa pode até ser menor.”
Com relação às opções de financiamento mezzanine disponíveis no setor EB-5, a advogada especializada em direito societário Shae Armstrong , sócia da Bradley Arant Boult Cummings LLP, explica que o modelo de nota conversível entre a NCE e a JCE é uma estrutura nova que está sendo utilizada porque “oferece flexibilidade ao patrocinador à medida que a estrutura de capital é formalizada”.
Armstrong, especializado em financiamento de projetos para desenvolvedores de EB-5, observa que esse modelo é usado principalmente para negócios maiores com pilhas de capital mais complexas. “Uma nota conversível entre NCE e JCE permite flexibilidade para o desenvolvedor no caso de seu credor sênior ditar como o capital EB-5 deve ser tratado. A nota conversível é estruturada de modo que, sejam recursos de empréstimos ou ações, os recursos do EB-5 tenham a mesma economia que o patrocinador e os investidores do EB-5.”
O advogado acrescenta que os investidores EB-5 também preferem este modelo “porque pode ser capaz de atrair consultores seniores mais competentes que irão subscrever melhor o projecto e responsabilizar o promotor”.
A qualidade dos projetos EB-5 e a disponibilidade de financiamento podem impactar a pilha de capital
Phuong Le explica que muita coisa mudou nos últimos cinco anos em relação ao financiamento de projetos para o EB-5. “A maneira mais fácil de ilustrar isso é há cinco anos ou uma década, ao analisar a pilha de capital dos projetos, muita energia seria gasta explicando e debatendo com qual porcentagem de um gráfico de pizza o desenvolvedor deveria contribuir, qual quantia seria segura para os investidores EB-5 financiarem, as várias proporções, etc. O que é compreensível, mas mesmo uma rápida olhada nas ofertas de hoje ilustra como a qualidade dos projetos cresceu.”
Hoje, os investidores do EB-5 devem perguntar se o projeto escolhido é totalmente financiado, adverte Le. “Isso ocorre porque o maior problema que assola os projetos que falharam ao longo dos anos é que eles simplesmente não tinham financiamento para terminar.”
O advogado do EB-5 afirma que os projetos bem-sucedidos de hoje estão totalmente financiados, bem encaminhados e têm estratégia de saída e garantia de conclusão. “[Isso] não significa que o sucesso seja garantido, mas a maioria de nós entende que isso evita a maioria das dores de cabeça que as pessoas enfrentarão.”
A importância de uma estratégia de saída clara também aumentou, tendo em vista as novas regras do Serviço de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos (USCIS) sobre o período de permanência de dois anos.
Fieldstone acrescenta que a concorrência atual é maior, dado o número de projetos de qualidade no mercado. “Portanto, o histórico do desenvolvedor em transações anteriores do EB-5 é crítico.”
Neste momento, a oferta de produtos supera a demanda da indústria EB-5, ressalta. “O aumento das taxas de depósito acelerou o ritmo de apresentação das petições I-956 e I-956F. Além disso, a nova divulgação sobre o início do período de sustentação estimulou um retorno de curto prazo para o investidor.”
AVISO LEGAL: As opiniões expressas neste artigo são exclusivamente do autor e não representam necessariamente as opiniões da editora e de seus funcionários. ou suas afiliadas. As informações encontradas neste site pretendem ser informações gerais; não é um aconselhamento jurídico ou financeiro. Aconselhamento jurídico ou financeiro específico só pode ser prestado por um profissional licenciado e com pleno conhecimento de todos os factos e circunstâncias da sua situação particular. Você deve consultar especialistas jurídicos, de imigração e financeiros antes de participar do programa EB-5. Publicar uma pergunta neste site não cria uma relação advogado-cliente. Todas as perguntas que você postar estarão disponíveis ao público; não inclua informações confidenciais em sua pergunta.
