Nos últimos anos, os investidores EB-5 têm recorrido cada vez mais a empréstimos garantidos (apoiados por garantias) como parte de sua estratégia de investimento para atender aos requisitos do USCIS e reduzir o escrutínio. A chave é garantir que os empréstimos sejam respaldados e documentados, provenientes de fundos legais e que os investidores possam comprovar sua capacidade de pagamento.
Além disso, alguns profissionais do EB-5 recomendam que os investidores utilizem empréstimos estruturados (adaptados às suas necessidades específicas) em vez de depender somente de fundos doados ou economias para minimizar atrasos no processamento, consultas adicionais ou possíveis recusas.
Os advogados e consultores do EB-5 estão cada vez mais aconselhando os investidores a adotar uma abordagem mais cautelosa e estruturada ao usar empréstimos para seus investimentos EB-5, afirma Walter Gindin, Conselheiro Geral da CANAM Enterprises.
“Isso significa garantir que o empréstimo esteja totalmente documentado, garantido pessoalmente pelo investidor e não vinculado a nenhum ativo do próprio projeto EB-5”, disse ele. “Há uma forte pressão para evitar qualquer coisa que possa parecer um atalho — como empréstimos pessoais informais sem documentação ou empréstimos garantidos pelo projeto. O objetivo é atender às expectativas do USCIS desde o início e reduzir o risco de atrasos ou recusas.”
Por que o USCIS pode questionar solicitações EB-5 envolvendo empréstimos?
O USCIS pode rejeitar solicitações se os empréstimos não atenderem aos requisitos critérios de “risco”, não possuem documentação suficiente ou comprometem a capacidade de pagamento do investidor. Empréstimos sem garantia ou pouco claros podem levar a questionamentos.
Gindin ressalta que essas rejeições ou novas solicitações de evidências geralmente decorrem de problemas com o empréstimo que comprometem o requisito fundamental de “risco” do programa EB-5.
“Por exemplo, se o empréstimo for garantido por ativos do projeto EB-5 ou se o investidor não for pessoalmente responsável pelo reembolso, o USCIS pode determinar que os fundos não se qualificam como capital próprio do investidor”, afirma. “Outro problema comum é a documentação insuficiente que comprove a origem legal dos fundos emprestados — seja em termos de onde o dinheiro do credor veio ou como os fundos foram transferidos para o investimento. Além disso, empréstimos com termos de reembolso garantidos ou acordos que se assemelham a recompras ou resgates garantidos podem levantar preocupações de conformidade.”
Advogado EB-5 Marjan Kasra de Lawmaks acrescenta que o USCIS pode negar petições quando os recursos do empréstimo forem misturados com fundos do centro regional ou se a propriedade não for separada.
“Se parecer que proprietários semelhantes estão efetivamente administrando ambas as empresas, o USCIS pode determinar que os fundos não são independentes, não correm risco adequado e, portanto, não se qualificam para fins do EB-5”, diz ela.
Kasra também observa que o USCIS emitiu Solicitações de Provas (RFE) em casos em que a entidade que concedeu o empréstimo e o centro regional compartilhavam propriedade comum. "Os investidores devem ter cautela e garantir que a entidade que concede o empréstimo não seja efetivamente a mesma que o centro regional para evitar esse problema."
Garantir que os empréstimos EB-5 estejam em conformidade com os padrões do USCIS
Os investidores devem documentar seus empréstimos, comprovar fontes lícitas e assumir a responsabilidade pelo reembolso. Transparência e legitimidade são cruciais.
Gindin enfatiza que o capital que garante o empréstimo deve ser do próprio investidor e correr todo o risco. "Isso significa que o investidor deve ser pessoalmente responsável pelo pagamento do empréstimo, e o empréstimo não pode ser garantido por quaisquer ativos vinculados ao projeto EB-5 ou ao negócio gerador de empregos."
Em segundo lugar, diz ele, os documentos do empréstimo devem mostrar a fonte legal e como o dinheiro foi obtido e transferido. "Se essas condições forem atendidas — responsabilidade pessoal, origem legal dos fundos e um fluxo claro de dinheiro para o investimento —, a estrutura do empréstimo é geralmente considerada em conformidade com a política do USCIS", afirma ele.
Kasra alerta os investidores a analisarem atentamente os empréstimos oferecidos por centros regionais para verificar a estrutura do empréstimo e a propriedade da entidade financiadora. "É importante confirmar que o credor é independente do centro regional e que seus fundos não estão misturados ou vinculados de alguma forma ao capital do projeto ou do centro regional", disse ela. "Isso inclui verificar se os proprietários da entidade financiadora e do centro regional são os mesmos ou estão intimamente relacionados."
O USCIS não especifica limites para valores de empréstimos em investimentos EB-5. No entanto, os profissionais recomendam manter empréstimos não garantidos para menos de 50% do investimento EB-5 para minimizar o escrutínio.
“O USCIS não impõe um limite específico sobre a parcela do investimento que pode vir dos recursos do empréstimo”, diz Gindin. “Em última análise, o foco está menos na porcentagem e mais em se o empréstimo é de origem legal, se o investidor é pessoalmente responsável pelo pagamento, se o empréstimo tem termos-chave (como data de vencimento, taxa, garantia (se aplicável)) e se o valor total do investimento está em risco de acordo com os requisitos do programa EB-5.”
Segundo Kasra, uma prática recomendada do setor é garantir que 100% dos fundos utilizados no investimento no EB-5 e quaisquer taxas administrativas sejam de origem legal. "Cada dólar investido deve ser rastreável até uma fonte legal e claramente documentado."
Empréstimos EB-5 garantidos vs. não garantidos
Para investidores EB-5, a principal diferença entre empréstimos garantidos e não garantidos é se o empréstimo é apoiado por uma garantia.
Empréstimos com garantia utilizam ativos como imóveis ou dinheiro como garantia, oferecendo mais segurança aos credores e, normalmente, gerando menos preocupações junto ao USCIS sobre a origem legal dos fundos. Empréstimos sem garantia, por outro lado, não exigem garantia e dependem da capacidade creditícia do mutuário, mas frequentemente enfrentam maior escrutínio por parte do USCIS. Os investidores devem fornecer documentação sólida para comprovar a legitimidade dos empréstimos sem garantia e demonstrar que são pessoalmente responsáveis pelo pagamento, independentemente do sucesso do investimento EB-5.
Embora empréstimos não garantidos possam ser examinados, eles são viáveis com a documentação adequada.
“O mais importante é demonstrar que o capital realmente pertence ao investidor, que está em risco e que o empréstimo sem garantia atende aos mesmos padrões de comprovação de qualquer outra fonte legal de recursos”, acrescenta Gindin. “Com a documentação correta e um credor confiável, um empréstimo sem garantia pode ser uma opção viável.”
Kasra conclui: “Empréstimos sem garantia foram reconhecidos como uma fonte aceitável de fundos de investimento EB-5. No entanto, o investidor ainda precisa demonstrar sua capacidade de pagar o empréstimo usando fundos obtidos legalmente. Os investidores devem estar totalmente preparados para documentar a origem e o caminho dos fundos, independentemente de o empréstimo ser garantido ou não.”
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