A indústria EB-5 tem evoluído desde o Lei de Reforma e Integridade (RIA) aprovado em março de 2022. Hoje, está chegando a um ponto em que as partes interessadas exigem serviços que atendam às complexidades do processo EB-5.
A AIR minimiza os riscos de irregularidades na Investimento EB-5s, que eram comuns no passado e muitas vezes resultavam em ações judiciais. Mesmo com a aplicação da devida diligência, estas falhas podem ter um impacto significativo nos investidores, promotores e centros regionais.
Depois da RIA, os mínimos de investimento aumentaram, e regulamentos reforçados com vigilância reforçada.
Hoje, as partes interessadas do EB-5 buscam garantias em todos os aspectos do processo, desde o desenvolvimento do projeto até a obtenção de fundos e a adjudicação de aplicações. Como resultado, há necessidade de serviços e produtos que previnam fraudes, aumentem a transparência e forneçam garantias.
O seguro de títulos sempre foi uma estratégia de gestão de risco no setor imobiliário dos EUA, incluindo projetos EB-5. No entanto, esse tipo de indenização nunca foi customizado para o setor, segundo Jai Lee, diretor de desenvolvimento de negócios da Stewart. “A falta de consciência da importância do seguro de títulos no EB-5 levou Stewart a criar um processo e preencher uma lacuna”, diz Lee.
“Estamos inovando na indústria do EB-5. Vimos a necessidade de um processo personalizado e é por isso que demos esse passo extra, para garantir que nossos clientes obtenham o que precisam para ter sucesso”, explica Lee. “Stewart tem a devida diligência para gerenciar as transações EB-5. Estamos comprometidos, temos segurança para fazer negócios e praticamos uma adesão regulatória forte e confiante.”
Stewart planeja estrear este novo processo durante a EB-5 & Global Immigration Expo em Newport Beach, Califórnia, nos dias 15 e 16 de janeiro de 2024.
A importância do seguro de título para investidores imobiliários EB-5
O seguro de título protege os proprietários e credores de imóveis contra qualquer perda ou dano de propriedade que possam sofrer devido a gravames, gravames ou quaisquer defeitos no título da propriedade. Cada apólice de seguro de título está sujeita a termos, condições e exclusões específicas.
“Quando um desenvolvedor está obtendo financiamento para seus projetos, muitos credores exigem seguro de título e devida diligência”, diz Lee. “Então, isso faz parte do processo desde o primeiro dia. Stewart queria dar um passo além e criar uma experiência melhor para o setor EB-5.”
Tang Tang, diretor do KT Capital Group/US Regional Center Group, explica que o seguro de título é uma parte fundamental de qualquer transação imobiliária. “Como credores no espaço EB-5, sempre temos seguro de título para garantir que o proprietário seja o verdadeiro detentor do ativo e que o empréstimo hipotecário sênior tenha a alta prioridade que deveria”, disse ele.
No caso de uma hipoteca desconhecida ou de um segundo credor reivindicar um penhor sobre a propriedade, o primeiro credor pode solicitar a confirmação de sua prioridade ao fornecedor do seguro de título. “Mesmo que haja um problema, a posição do credor está protegida. Em um nível elevado, é por isso que temos isso”, diz Tang.
O seguro de título não acrescenta dificuldade ao processo EB-5, insiste Tang. “Do lado dos empréstimos, existem pequenas diferenças porque com o EB-5 nos preocupamos com a criação de empregos e outras coisas que o capital privado, os fundos de dívida ou os bancos não fazem. Mas isso não deve comprometer a integridade, a devida diligência ou o profissionalismo da transação em si. Ambas as coisas podem coexistir.”
Lee explica que a apólice cobre a responsabilidade do credor ou do novo proprietário. “A maioria dos negócios é direta e os títulos e garantias não são controversos. Ocasionalmente, você pensa que está recebendo a única garantia em uma primeira hipoteca. Então, de repente, algo surge. Isso é uma coisa dramática e difícil de lidar”, diz ela.
No entanto, os investidores EB-5 não estão diretamente expostos a esse risco. Ao analisar as ofertas de projetos imobiliários de incorporadores ou centros, os candidatos consideram o seguro de título como parte da devida diligência ou desenvolvimento do projeto. Durante esse tempo, o desenvolvedor ou credor obtém a apólice.
O empréstimo EB-5 é importante para uma seleção de projeto bem-sucedida
Lee enfatiza que os candidatos ao EB-5 devem investigar o processo de subscrição ou due diligence do projeto e prestar atenção aos fornecedores terceirizados, incluindo aqueles que asseguram o título. “Você quer o parceiro certo que possa proteger seu projeto. Deve ser uma empresa conceituada, com experiência adequada, que tenha um serviço de qualidade e grandes reservas de responsabilidade. Se houver uma reclamação, eles terão recursos adequados para cobri-la”, acrescenta ela.
Os investidores EB-5 também devem saber o que os credores e desenvolvedores procuram nos empreendimentos EB-5 devido ao seu tamanho e características. “Esses projetos são de grande escala porque é preciso reunir o dinheiro dos investidores e gerar retorno suficiente”, explica Lee. “Se você está prevendo mais de US$ 50 milhões em tamanho de projeto, você quer uma seguradora de títulos que possa cobrir você caso uma reclamação seja apresentada.”
Do ponto de vista do credor, obter seguro de título de um fornecedor financeiramente forte cria tranquilidade. “Isso lhes dá conforto de que, se tivessem que fazer uma reivindicação, digamos de US$ 100 milhões, a capacidade financeira para honrá-la existe”, diz Tang.
No entanto, muitos investidores EB-5 não estão familiarizados com os processos e leis que envolvem o investimento imobiliário nos EUA. “O seguro de título não é necessariamente exigido para propriedades em todos os países, por isso os investidores estrangeiros podem não compreender a necessidade dele”, explica Lee.
Recepção do mercado ao seguro de título personalizado
O produto customizado da Stewart oferece um recurso que fornece informações sobre riscos aos principais, além do seguro de título. Para isso, consultaram as partes interessadas da indústria EB-5. “Foi o resultado do feedback que recebemos de credores, desenvolvedores e centros regionais”, diz Lee.
A empresa espera abrir uma nova era para o seguro de títulos na indústria EB-5. “No momento, não existe um padrão, de acordo com o feedback que recebemos. Estamos tomando a iniciativa de criar um processo que outras companhias de seguros de títulos seguirão e elevarão o padrão”, conclui Lee.
Entretanto, Tang acredita que o processo proposto beneficiará o ecossistema EB-5, incluindo credores especializados.
AVISO LEGAL: As opiniões expressas neste artigo são exclusivamente do autor e não representam necessariamente as opiniões da editora e de seus funcionários. ou suas afiliadas. As informações encontradas neste site pretendem ser informações gerais; não é um aconselhamento jurídico ou financeiro. Aconselhamento jurídico ou financeiro específico só pode ser prestado por um profissional licenciado e com pleno conhecimento de todos os factos e circunstâncias da sua situação particular. Você deve consultar especialistas jurídicos, de imigração e financeiros antes de participar do programa EB-5. Publicar uma pergunta neste site não cria uma relação advogado-cliente. Todas as perguntas que você postar estarão disponíveis ao público; não inclua informações confidenciais em sua pergunta.
