Com vários categorias de visto reservadas disponível, garantir investimentos seguros no EB-5 é fundamental para investidores do EB-5.
Investidores EB-5 e profissionais aconselhando-os na seleção de projetos deve exercer maior diligência e fazer as perguntas certas. Aqui estão cinco perguntas essenciais a serem consideradas ao avaliar projetos EB-5 oferecidos por um centro regional.
Pergunta 1: Quem está por trás do projeto EB-5?
Um aspecto crucial do projeto é entender quem é o Novo Empreendimento Comercial (NCE) e a Job-Creating Entity (JCE) são. O programa de visto EB-5 requer essas duas entidades obrigatórias para projetos desenvolvidos por centros regionais. Brennan Sim da EB-5 United diz que uma separação clara entre essas entidades garante a responsabilidade fiduciária, alinhando-se com os interesses dos investidores.
“Existe uma separação entre os dois? Quando você trabalha com alguém separado do JCE, você está trabalhando com alguém que é um fiduciário agindo no seu melhor interesse como investidor”, diz Sim.
Pergunta 2: Qual é a experiência do centro regional e do desenvolvedor por trás do projeto?
Entender os históricos de ambas as entidades e seus históricos na indústria EB-5 é vital. É essencial saber o quão bem capitalizadas e quantos projetos elas desenvolveram.
Alexandra Loveless A Far Capital Partners é inflexível sobre os investidores e seus consultores jurídicos e de migração escolherem centros regionais com experiência no cenário EB-5 e no setor específico de interesse e com fortes relações governamentais.
“Você quer ter certeza de que está trabalhando com centros regionais e desenvolvedores que tenham experiência em EB-5 e, especificamente, também em qualquer setor em que o projeto específico que você está analisando esteja localizado”, acrescenta Loveless. “É importante ter um centro regional ou desenvolvedor com relações governamentais realmente boas para que eles possam entrar em contato com o USCIS em seu nome para descobrir o que está acontecendo com sua aplicação [..] e colocar um pouco mais de pressão sobre eles para responsabilizá-los porque é realmente difícil responsabilizar o USCIS, como qualquer pessoa que tenha feito EB5 ou qualquer imigração sabe.”
Lulu Gordon da EB-5 Capital destaca a necessidade de um relacionamento confiável entre o desenvolvedor e o centro regional que apresenta o projeto aos candidatos EB-5. “Você tem que ter um relacionamento de confiança. Você também tem que ter certeza de que eles entendam como o processo EB-5 se sobrepõe ao que eles estão acostumados, que é o capital privado, e como isso muda as coisas para que eles não fiquem surpresos que fazer o que precisam fazer para criar os empregos é absolutamente crítico.” Isso envolve uma verificação completa dos desenvolvedores, incluindo verificações financeiras e de referência, acrescenta Gordon.
Pergunta 3: Como o capital investido é construído?
Avaliando um projeto pilha de capital é crucial. Não se trata apenas de quanto capital EB-5 o projeto levanta, mas da posição que o dinheiro ocupa na pilha de capital, Sim acrescenta. Uma estrutura de capital sólida garante que os investidores EB-5 sejam protegidos e priorizados no cenário de reembolso.
“Não é necessariamente sempre sobre qual porcentagem de um projeto é EB-5. É mais sobre onde essa porcentagem se alinha na pilha de capital”, ele diz. “É muito importante avaliar cada projeto, mesmo com o mesmo centro regional. É muito importante avaliar cada um desses projetos completamente separadamente. Porque cada desenvolvedor é diferente, cada projeto é diferente, cada estrutura é diferente. E você realmente tem que entender o que está acontecendo com o negócio específico que você está olhando.”
Loveless acrescenta que entender os acordos entre credores é essencial, pois investidores e agências devem garantir uma equidade substancial do desenvolvedor, o que indica o comprometimento do desenvolvedor. “Apenas certifique-se de que o desenvolvedor tenha tanto interesse no jogo, se não mais, do que você.”
Verificar todas as informações fornecidas por centros regionais ou desenvolvedores por meio de revisão de documentos é essencial, ela acrescenta. “Muitos investidores têm conversas com centros regionais ou desenvolvedores, e lhes dizem algo, mas eles não verificam passando e olhando todos os documentos”, insiste Loveless.
Pergunta 4: Qual é o seguro de título do projeto?
Seguro de título é uma estratégia de gerenciamento de risco que protege contra potenciais reivindicações sobre o título de propriedade de um projeto EB-5. Investidores e agências devem escolher centros regionais e desenvolvedores que ofereçam projetos com essa proteção, recomenda Jai Lee da Stewart Title.
“O seguro de título está envolvido em todas as transações imobiliárias. Os tomadores de empréstimo e os desenvolvedores estão muito familiarizados com ele. Eu só quero que a indústria EB5 também esteja ciente quando você estiver analisando os projetos e os desenvolvedores para olhá-los com uma mentalidade imobiliária comercial porque, no cerne disso, o projeto é uma transação imobiliária. Podemos ajudar a analisar os credores e sinalizar qualquer coisa que surja que possa ser uma preocupação para sua posição, esteja você em uma posição sênior ou na posição preferida. Temos políticas que garantem todas essas áreas da pilha de capital”, diz Lee.
Pergunta 5: Qual é o cronograma do projeto?
Gordon afirma que é vital avaliar o cronograma de construção e o potencial de criação de empregos. Ao fazer essa pergunta, investidores e agências podem garantir que os riscos de pré-desenvolvimento sejam mitigados e as licenças garantidas.
“É importante que os investidores observem onde estão no cronograma de construção. Os riscos de atraso pré-desenvolvimento foram resolvidos? As licenças apropriadas já foram emitidas? Idealmente, a construção começou, e então você quer olhar para aquele relatório econômico. Você tem alguma margem de manobra na criação de empregos? O projeto vai durar o suficiente para criar os empregos que são necessários para você, com algum espaço sobrando?”
Mudanças recentes em as leis do período de sustentação mudaram o interesse dos investidores para projetos com prazos mais curtos, muitas vezes favorecendo empreendimentos residenciais, Sim acrescenta. Entender essas dinâmicas ajuda a selecionar ativos que se alinham com as tendências atuais do mercado.
“Agora que as leis do período de sustentação são de apenas dois anos, o modelo de hospitalidade é menos atraente, a menos que você esteja investindo logo no final da construção de um hotel, onde você tem alguns anos para se estabilizar, e então você pode refinanciar ou vender. Agora, os investidores estão procurando por um cronograma de 3 a 5 anos, em vez do antigo típico de 5 a 7. O residencial realmente assumiu muito do mercado EB-5 e é o que vai ser mais atraente”, ele conclui.
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