Como a due diligence EB-5 pode ajudar a detectar fraudes - EB5Investors.com

Como a due diligence EB-5 pode ajudar a detectar fraudes

Equipe EB5Investors.com

Por Marta Lillo

O recente processo da Securities and Exchange Commission (SEC), que envolveu um promotor do Nevada e um centro regional EB-5, serve como um lembrete da importância de Devida diligência EB-5

O caso ilustra o que poderia acontecer com Fundos EB-5 se não for manuseado corretamente. 

O processo alega que o promotor e as empresas utilizaram o capital dos investidores EB-5 como garantia para dívidas imobiliárias não relacionadas, em vez de para a construção pretendida de um projecto de lar de idosos.

De acordo com a denúncia da SEC, cerca de US$ 10 milhões em fundos de investidores EB-5 prometidos por quatro anos, entre março de 2017 e fevereiro de 2021, foram supostamente usados ​​pela incorporadora imobiliária de Los Angeles JL Real Estate Development Corporation e entidades de oferta e desenvolvimento de EB-5 Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (credor) e Nevada Skilled Nursing Development, LLC, em um empreendimento imobiliário não relacionado.

A reclamação da SEC destaca uma questão significativa: o que está incluído no Documentos de oferta do projeto EB-5

“Os documentos de oferta do Projeto Nevada não revelaram aos investidores que os fundos dos investidores poderiam ser usados ​​por ou para a JL Real Estate Development Corporation. Também não foi divulgado que os fundos dos investidores estariam ou estiveram em risco como garantia dada para uma dívida imobiliária não relacionada. Embora esses fundos tenham sido supostamente dados como garantia, eles não estavam disponíveis para o uso prometido – a construção de três instalações de enfermagem especializadas em Las Vegas”, disse a SEC em um comunicado à imprensa sobre o processo.

Até à data, o projecto do Nevada não foi concluído conforme inicialmente concebido e nenhum dos 28 investidores EB-5 que prometeram fundos recebeu o visto EB-5 resultante do seu investimento. 

Como este caso ocorreu antes da implementação da Lei de Reforma e Integridade de 2022 (RIA), mas veio à tona em 2024, há preocupação na indústria EB-5 de que a devida diligência na oferta de documentos não seria suficiente e que situações semelhantes ainda não foram resolvidas. detectou. Neste caso, uma investigação da SEC levou à denúncia.

Advogado EB-5 Robert Cornish, fundador e gerente do escritório de advocacia Robert V. Cornish, Jr., PC, explica que é um desafio rastrear casos de fraude como esses, mas que ainda é possível obter informações de registros públicos e registros de rastreamento.

“Fraudes como esta são difíceis de rastrear, uma vez que os infratores necessariamente procuram encobrir seus rastros sendo opacos. No entanto, provavelmente existiam registos públicos de gravames, empréstimos e alienações de propriedade em que os dirigentes do Centro Regional EB-5 estavam envolvidos. A este respeito, muitas vezes é útil obter informações sobre outras corporações e entidades nas quais os desenvolvedores e outros estão envolvidos e monitorá-las continuamente, bem como sobre entidades recém-formadas.”

Bandeiras vermelhas e verdes para evitar fraudes no projeto EB-5

Advogado EB-5 Dennis Tristani, o advogado-gerente da TristaniLaw, LLC, explica que os investidores EB-5 podem prevenir possíveis fraudes examinando minuciosamente o histórico de desenvolvedores e centros regionais, não apenas os documentos do projeto. 

“Para investidores que procuram projetos de centros regionais, trabalhar com projetos e centros regionais que tenham bons históricos, abordagens de investimento conservadoras e um histórico de aprovações/reembolsos I-829 aos investidores é um bom ponto de partida.”

É importante que os investidores EB-5 pesquisem o histórico do projeto, estágio de construção e nível de dependência do capital EB-5. Isto ajuda a garantir que o seu capital EB-5 esteja seguro.

Em um recente webinar patrocinado pela EB-5 Investors Magazine, os profissionais do EB-5 explicaram que projetos que dependem exclusiva ou fortemente de fundos EB-5 são arriscados. Isso ocorre porque eles indicam que os desenvolvedores e patrocinadores não estão contribuindo com dinheiro suficiente para o projeto.

“Revise cuidadosamente todos os documentos de oferta e preste muita atenção à seção de uso de fundos e certifique-se de que esteja alinhado com o plano de negócios do projeto”, acrescenta Tristani.

Projetos e centros regionais priorizar a transparência e a comunicação regular com os investidores também são bandeiras verdes. “Eles devem fornecer atualizações sobre o progresso do projeto, desempenho financeiro e quaisquer desenvolvimentos significativos. Também pode ajudar a verificar as informações fornecidas pelos promotores do projeto ou pelo centro regional, realizando visitas ao local e obtendo avaliações de terceiros”, conclui.

Para a advogada de imigração Carolyn Lee, fundadora da Carolyn Lee PLLC, desde 2022, o RIA ajuda a prevenir situações como essa em projetos futuros. “A RIA, pela primeira vez na história do programa EB-5, visa proteger os investidores contra fraudes e prevaricações. Diz: 'Se você fez tudo certo, mas depositou sua fé nos participantes do programa que foram demitidos ou excluídos, o Congresso tomará medidas para proteger sua imigração e lhe dará caminhos para corrigir o curso.' Isso é incrível. Além disso, o USCIS está sinalizando que honrará o espírito desta nova disposição estabelecida na seção 203(b)(5)(M) da Lei, conforme adicionado pela RIA.”

Como um dos autores do subparágrafo (M) em parceria com a organização Invest in the USA (IIUSA) e funcionários do Congresso, Lee acrescenta: “Estou muito orgulhoso de ter desempenhado um papel na obtenção dessas proteções nos livros. Todo o crédito pelas nobres intenções por trás do subparágrafo (M) vai para os patrocinadores da RIA, os senadores [Chuck] Grassley e [Patrick] Leahy, particularmente neste ponto, o senador Leahy.”

AVISO LEGAL: As opiniões expressas neste artigo são exclusivamente do autor e não representam necessariamente as opiniões da editora e de seus funcionários. ou suas afiliadas. As informações encontradas neste site pretendem ser informações gerais; não é um aconselhamento jurídico ou financeiro. Aconselhamento jurídico ou financeiro específico só pode ser prestado por um profissional licenciado e com pleno conhecimento de todos os factos e circunstâncias da sua situação particular. Você deve consultar especialistas jurídicos, de imigração e financeiros antes de participar do programa EB-5. Publicar uma pergunta neste site não cria uma relação advogado-cliente. Todas as perguntas que você postar estarão disponíveis ao público; não inclua informações confidenciais em sua pergunta.