Quando a segunda posição de garantia é a primeira escolha para investidores EB-5

BY JEFF CAMPEÃO

Quando um investidor está analisando se deve investir em um projeto EB-5 para sua residência há muitas questões a serem analisadas. Essas questões podem normalmente ser classificadas em duas (2) categorias – risco comercial e risco de imigração. Este artigo procura abordar o risco de imigração num modelo de empréstimo.    Após uma breve introdução, discuto a mecânica de criação de emprego, as categorias de emprego, a componente de capital EB-5 da pilha de capital e os riscos e efeitos da criação de emprego. Finalmente, concluo que os empregos mais seguros em que se pode confiar para efeitos da classificação EB-5 são os empregos com despesas indiretas de construção.

 

Introdução

A maioria dos investidores e corretores aconselham que, se for necessário escolher entre (a) receber a residência permanente e parte do capital inicial de volta, ou (b) receber todo o capital inicial de volta sem receber a residência permanente, o investidor escolheria “um .” Dada esta realidade, corretores, investidores, desenvolvedores e profissionais EB-5 devem se esforçar para maximizar a possibilidade de emissão de residência permanente. A maioria dos corretores e investidores acredita que a posição mais segura para o NCE é a primeira posição de garantia. No entanto, o autor afirma que (exceto em circunstâncias limitadas) esta primeira posição de garantia cria, na verdade, um risco mais elevado de a residência permanente não ser emitida devido à sua necessidade subjacente de constituir uma porção maior da pilha de capital. Uma quantidade maior de capital EB-5 exigiria a criação de mais empregos para garantir que cada investidor cumpra os requisitos de criação de empregos do programa. O autor afirma que, na maioria dos casos, a segunda posição de garantia na pilha de capital na verdade mais segura do ponto de vista da imigração. O desafio aqui é que o risco empresarial tem inadvertidamente recebido maior importância, quando, segundo todos os relatos dos corretores e investidores, o interesse da imigração é primordial. O objetivo deste artigo é explicar por que, para maximizar a probabilidade de residência permanente, a segunda posição deve ser a primeira escolha. Primeiro nos voltamos para a mecânica da criação de empregos. 

 

Mecânica de criação de empregos

O programa EB-5 é um programa de criação de emprego que exige que cada investidor crie 10 empregos através de um investimento de 1 milhão de dólares (reduzido para 500,000 dólares se estiver localizado numa área de emprego alvo (“TEA”)).   Assim, os requisitos mais básicos são o investimento de capital e a criação de empregos. No contexto do centro regional, existem empregos diretos, empregos indiretos e empregos induzidos. A criação de empregos vem de duas fontes – construção e operações. Geralmente, os custos de construção tangíveis e alguns custos indiretos podem ser utilizados para mostrar a criação de empregos para a construção no relatório do economista. 

Os empregos operacionais são criados pela empresa que realmente fornece bens e/ou serviços. O processo para comprovar a criação de empregos envolve o fornecimento pelo desenvolvedor ou empresário do pro forma para a construção do projeto e da demonstração de resultados pro forma para o negócio em andamento. O economista então pega esses números e os insere em um modelo econômico que calcula a quantidade de empregos que serão criados a partir da construção e das operações. Neste ponto, o projeto agora conta com um relatório econômico que explica quantos empregos serão criados pela construção e operações com base nas suposições fornecidas pelo desenvolvedor. Cada categoria de empregos é discutida abaixo.

 

1. Trabalhos relacionados à construção: Quando um projeto está sendo construído, empregos são criados pelo gasto de dinheiro. O USCIS declarou que os empregos intermitentes, sazonais ou temporários não podem ser contados como empregos em tempo integral para efeitos de chegar a 10 empregos por investidor.   E, no contexto da construção, o USCIS declarou que os empregos diretos na construção não podem ser contabilizados se o prazo for inferior a dois anos. A maioria dos prazos para projetos EB-5 são inferiores a dois anos e o USCIS examina minuciosamente os prazos que alegam ser superiores a dois anos. Assim, se o projecto e o relatório económico subjacente ainda não tiverem sido aprovados pelo USCIS, pode ser mais arriscado confiar em empregos criados com base num cronograma superior a dois anos. Por outro lado, os trabalhos de construção indirectos baseados em despesas são simples, desde que o promotor tenha fornecido um orçamento razoável e detalhado. Além disso, se um promotor gastar mais dinheiro na construção do que o orçamentado, isso terá um impacto positivo, uma vez que serão criados mais empregos.   Assim, os empregos mais seguros em que se pode contar na componente de construção são os empregos com despesas indirectas de construção. 
2. Trabalhos de operações: Os empregos operacionais são criados pelo negócio em curso e, como tal, é fundamental compreender se as suposições do desenvolvedor são precisas. Embora ninguém possa ser especialista em cada setor, normalmente é realizado um estudo de viabilidade. Além disso, muitos projetos estão associados a uma marca, como um hotel, e a marca analisará o pro forma para avaliar se as receitas são razoáveis ​​com base na sua experiência passada. Porém, sempre existe a possibilidade de o negócio não ter o desempenho esperado ou de abrir tarde. Se for este o caso, serão criados menos empregos, possivelmente afectando negativamente o investidor na fase de remoção das condições (I-829). 

 

Em seguida, passaremos à seção do componente de capital EB-5. Em seguida, analiso os riscos de uma criação de emprego inferior ao esperado e os seus efeitos.

 

Componente de capital EB-5

Nos exemplos abaixo, cada projeto procurou determinar quanto capital EB-5 poderia levantar. Infelizmente, o processo normalmente é feito ao contrário – o montante de capital EB-5 desejado pelo promotor é indicado e, em seguida, o economista tenta fazer com que a análise se ajuste ao montante do empréstimo. O orçamento de construção e a demonstração de resultados pro forma são entregues ao economista, que prepara uma análise de todos os empregos que serão criados, com base na construção e nas operações. Nesse ponto, o número de empregos é dividido por 10 (porque devem ser criados 10 empregos por investidor), o que nos informa a quantidade total de investidores possíveis. Depois disso, o número de investidores é multiplicado por US$ 500,000 (assumindo que o projeto esteja localizado em um TEA) e o valor total do possível capital EB-5 é revelado. É importante notar que Todos os trabalhos criado pela JCE, independentemente do capital utilizado, pode ser contabilizado para fins do EB-5. Assim, nos exemplos abaixo, o Projeto A poderia ter 143 investidores, ou US$ 71.5 milhões em capital EB-5. O Projeto B poderia ter 15 investidores, ou US$ 7.5 milhões de capital EB-5. Abaixo, o autor analisa qual seria o impacto se o projeto não fosse aberto, o USCIS não concordasse com partes da análise econômica ou outras questões imprevistas. 

 

Riscos e efeitos na criação de emprego

Existe a percepção de que é superior que a NCE (entidade na qual o investidor investiu) esteja na primeira posição de garantia. Estar na primeira posição de garantia exige um empréstimo maior do que estar na segunda posição. Muitas vezes, quando isto ocorre, os empregos mais arriscados, como os empregos operacionais, devem ser utilizados para satisfazer os requisitos de criação de emprego (e, por vezes, empregos diretos na construção criados num prazo de construção de mais de dois anos). Existem riscos de imigração quando se depende de empregos com um cronograma de construção e operações de dois anos. Se o USCIS não concordar com o cronograma de construção de dois anos, uma grande parte dos trabalhos de despesas de construção não poderá ser contabilizada. Além disso, se o hotel não tiver um desempenho conforme planeado (ou seja, uma taxa inferior: (a) taxa de ocupação, (b) taxa média por noite, ou (c) vendas de restaurantes), então a quantidade de empregos projectados a partir das operações não será criada. Isto então causa um problema, porque se o número total de empregos necessário para a remoção de condições com base no número de investidores é maior que o total criado, pelo menos um investidor não receberá sua residência permanente na fase I-829. Abaixo, incluo dois exemplos de projetos EB-5. O Projeto A conta trabalhos operacionais e trabalhos de construção. O Projeto B conta apenas empregos com despesas indiretas de construção. 

 

Projeto A – Hotel com prazo de construção de dois anos

* Base de valor agregado 

Todos os números calculados a partir de números não arredondados

 

O Projeto A cria 1434 empregos no total. Destes, 342 empregos são provenientes de operações, e a maioria dos empregos resulta de despesas de construção com um cronograma de mais de dois anos – contando todos os empregos diretos na construção. Se o cronograma de dois anos não fosse aceito pelo USCIS, apenas cerca de 533 trabalhos de construção seriam permitidos.  Se o hotel não abrir, nenhum dos 342 empregos operacionais será criado. Portanto, existe a possibilidade de a residência permanente não ser emitida para um ou mais investidores, e talvez mais de 800 empregos não se qualifiquem (metade dos empregos na construção e todos os empregos operacionais, se o hotel não abrir). Se o projecto A subscrevesse 99 investidores e perdesse mais de 800 empregos (pior cenário acima), então haveria 559 empregos (533 na construção mais 26 na arquitectura e engenharia) - apenas empregos suficientes para cerca de 56 investidores - resultando numa negação de pelo menos 43 investidores na fase I-829. Se o prazo de dois anos não fosse permitido, mas o hotel funcionasse como esperado, haveria 901 empregos – o suficiente para 90 investidores. Neste caso, nove investidores não receberiam a sua residência permanente. Assim, há um risco de imigração significativo a ser analisado.

 

É evidente que existem muitas variáveis ​​que devem ser alinhadas para garantir que os investidores recebam a sua residência permanente. A razão para isto é porque existem 99 investidores e o capital EB-5 representa uma grande parte da pilha de capital. O autor observa uma exceção ao acima exposto: se o projeto fosse um projeto real aprovado com um Questão de Ho Se um plano de negócios compatível e uma análise econômica aprovada com o cronograma de construção de dois anos, o risco de imigração seria minimizado significativamente. Mas, muito poucos projectos são projectos realmente aprovados com um Questão de Ho plano de negócios compatível e análise econômica aprovada. Portanto, são questões reais que devem ser analisadas. O Projeto B, abaixo, não apresenta riscos de imigração tão sérios ou complexos. 

 

Projeto B – Complexo de Apartamentos (Despesas Indiretas de Construção Menos de Dois (2) Anos)

Os empregos na construção são indiretos e induzidos apenas

 

O Projeto B produzirá 150 empregos indiretos e induzidos.   A pilha de capital do Projeto B tem um empréstimo bancário na primeira posição e o NCE está numa segunda posição suave. Num risco empresarial isto pode não ser preferido, mas num risco de imigração é claramente preferido. Uma vez que os investidores EB-5 recebem crédito pelos empregos criados por todas as despesas de construção qualificadas, é fácil ver que, na segunda posição, a maior parte dos empregos está a ser criada pelo capital não EB-5 – neste caso, um empréstimo bancário . A razão pela qual o Projecto B é preferido do ponto de vista do risco de imigração é que, para provar a criação de emprego na fase I-829, o Projecto B deve simplesmente mostrar que o dinheiro foi realmente gasto como foi projectado para ser gasto no plano de negócios original e na análise económica apresentada. com a I-526. Se o desenvolvedor gastar mais dinheiro do que o esperado, mais empregos serão criados. E o autor ainda não viu um desenvolvedor ficar abaixo do orçamento, o que, do ponto de vista da imigração, é uma coisa boa. Assim, um investidor pode se sentir seguro em saber que mesmo que o negócio nunca abra, a probabilidade de ter as condições removidas e receber a residência permanente é muito alta.

 

O risco que o projeto B apresenta ao investidor é principalmente o risco empresarial, conforme mencionado acima.   Portanto, o investidor deve realizar a devida diligência sobre o desenvolvedor e seu histórico, seleção do local e marca escolhida pelo desenvolvedor. Embora estes sejam sempre factores a considerar em qualquer projecto, a devida diligência do risco empresarial é uma preocupação maior para o Projecto B porque o Projecto A, numa posição de primeira garantia, está mais isolado do risco empresarial. No entanto, o Projecto B tem claramente a maior probabilidade de sucesso na imigração, a menos que o Projecto A tenha a aprovação de um processo real. Questão de Ho plano de negócios e análise econômica, o que a maioria dos projetos não faz. 

 

Conclusão

Os corretores de imigração e os investidores sustentam que a eliminação das condições – receber o green card permanente – é o factor mais importante para o investidor. Se for este o caso, então ambos seriam sensatos em repensar a sua conclusão actual de que a primeira posição de garantia é mais segura para o investidor. O autor acredita que estes grupos confundiram inadvertidamente os riscos empresariais e os riscos de imigração, em vez de analisar cada um separadamente. Quando se analisa o risco de imigração de uma primeira garantia versus uma segunda garantia, torna-se claro que, geralmente, a posição de segunda garantia deve ser a primeira escolha para o investidor EB-5 quando apenas são contabilizados empregos com despesas indiretas de construção. 

 

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