Se você está considerando o Programa de Investidores Imigrantes EB-5 Como caminho para a residência permanente nos EUA, escolher o projeto de investimento certo é crucial. Com tantas opções disponíveis, pode ser difícil saber por onde começar. Aqui estão alguns fatores importantes a serem considerados para ajudá-lo a tomar uma decisão informada e maximizar o potencial do seu investimento.
Ao solicitar o visto EB-5, é essencial adotar uma abordagem personalizada na seleção do projeto. Esse foi o consenso expresso durante um webinar recente com a participação de Jacqueline Trevino, profissional especializada em EB-5 e do escritório PSBP Law. Ishaan Khanna da American Immigrant Investor Alliance (AIIA), Trevor Anderson da HomeFed Corporation e Braxton Bartlett da EB5LA.
Os especialistas enfatizaram que Os investidores do programa EB-5 devem avaliar minuciosamente o projeto. Patrocinadores e centros regionais, priorizando aqueles com histórico comprovado. Também enfatizaram a importância da transparência e da documentação precisa. Além disso, observaram que os riscos inerentes ao investimento são intrínsecos ao processo e desaconselharam promessas de garantia de retorno.
Para tomar uma decisão completa e bem informada ao selecionar um projeto, esses especialistas em EB-5 recomendam considerar os seguintes fatores-chave:
Cada projeto EB-5 é único.
Dada a variedade de projetos e circunstâncias, uma abordagem personalizada é essencial para tomar decisões de investimento informadas. Solicitação do visto EB-5.
“Cada tipo de projeto é diferente”, disse Khanna. “Há muitos outros fundamentos que importam. Existem muitos projetos que não são imobiliários. Há projetos de manufatura, petróleo, gás e commodities também, que são todos importantes. O principal que eu diria é: observe o patrocinador do projeto. Os investidores devem perguntar: eles já fizeram isso antes? Eles conseguem trabalhar dentro das margens? Eles contam com um refinanciamento favorável caso as taxas de juros caiam?”
Evite construtoras evasivas ou centros regionais.
Um investidor deve receber a documentação adequada e certificar-se de que ela seja precisa e legítima. A advogada Jacqueline Trevino, do escritório PSBP Law, enfatizou a importância do registro comercial apropriado. Segundo ela, esses documentos “comprovam que a empresa está registrada conforme necessário, constituída corretamente, com os documentos comerciais e contratos que demonstram a participação societária do investidor, além de verificar se houve investimento necessário para adquirir essa participação”.
A estudo de viabilidade Está entre os documentos aos quais os investidores devem ter acesso. No entanto, eles são sensíveis ao tempo e podem expirar de acordo com as condições de mercado. É essencial verificar as credenciais dos profissionais que os elaboraram para garantir sua legitimidade e especialização.
“Verifique quem fez o estudo de viabilidade. Pesquise sobre eles, certifique-se de que são legítimos. Se eu apresentar um estudo de viabilidade para um projeto, e nunca tiver feito um antes, sabe, de que adianta? Certifique-se de ter profissionais de apoio qualificados fornecendo esses dados”, disse Anderson.
A estudo econômico de projetos de criação de empregos É outro documento fundamental. No entanto, ele deve permanecer inalterado ao longo do tempo.
“Se você está elaborando um relatório de geração de empregos para um projeto com base em um orçamento de construção que você definiu, e depois começa a mudar a dinâmica do projeto, isso soa como se você estivesse fazendo alterações substanciais no próprio projeto, o que é um sinal de alerta muito sério para os investidores”, alertou Khanna.
O risco faz parte da realidade do investimento EB-5.
Trevino acrescentou que existem complexidades envolvidas nas ofertas de investimento e nas garantias fornecidas aos investidores nos materiais de marketing e nos documentos do projeto.
“Qualquer termo absoluto ou linguagem que garanta um resultado específico”, disse ela. “Há muitos fatores que podem contribuir para uma aprovação ou uma recusa. Em última análise, a linguagem nos documentos da oferta apresentados aos investidores não pode prometer um retorno ou resultado para o seu investimento. Esses contratos não podem garantir um reembolso ou um resultado específico, porque, no fim das contas, cada caso é diferente e há muitos fatores determinantes em cada um deles.”
Considere uma variedade de fatores, não apenas o histórico.
Os investidores do programa EB-5 enfrentarão desafios na avaliação de projetos imobiliários devido às suas variáveis únicas.O histórico do desenvolvedor é importante. Mas esse não é o único indicador de sucesso; o sucesso passado não garante resultados futuros.
“Ter um histórico não significa que eles acertam em tudo sempre”, disse Khanna. “Um bom histórico significa que eles sabem o que estão fazendo. Agora, se for um incorporador iniciante ou um captador de recursos que está entrando agora no ramo imobiliário, eu teria cautela.”
Os profissionais também concordaram que, embora um histórico sólido seja uma garantia quanto à experiência de um desenvolvedor, cada projeto apresenta desafios únicos que podem afetar seu sucesso.
“Cada projeto que você analisa tem um conjunto diferente de variáveis, locais diferentes, classes de ativos diferentes, e é aí que pode ser muito difícil prever o resultado de um projeto”, acrescentou Anderson.
Se você não se sentir preparado para avaliar o projeto sozinho, peça ajuda.
Os investidores do programa EB-5 adotam abordagens diferentes ao tomar decisões informadas.
“Vemos investidores realmente interessados nisso, e também vemos investidores que simplesmente assumem o processo por conta própria”, disse Trevino. “Algumas pessoas nem sabem que agentes, corretores e coisas do tipo são opções.”
Trabalhar com profissionais qualificados para obter aconselhamento sobre investimentos EB-5 é fundamental, disse Khanna.
“Trabalhe com pessoas que sejam licenciadas”, observou ele. “Há muitos investidores que tentam fazer parte dessa diligência prévia por conta própria. E para eles, eu recomendo fortemente, especialmente se estiverem nos EUA, que conversem com alguém que seja licenciado, alguém que trabalhe com consultoria sobre o EB-5 há muito tempo.”
Braxton Bartlett, da EB5LA, observa que, embora alguns investidores prefiram gerir as suas próprias finanças, outros beneficiam de orientação de agentes e corretoras, dependendo do nível de conforto deles com investimentos.
“Agentes e corretoras podem ser incrivelmente úteis para pessoas que não estão muito familiarizadas com o assunto”, disse ele. “Não existe uma fórmula única. Tudo depende de você e do seu discernimento como investidor, do seu nível de conforto e se você precisa daquele empurrãozinho ou orientação extra.”
Anderson também recomenda que os investidores façam suas próprias pesquisas e busquem indicações para identificar profissionais qualificados para o programa EB-5. "Faça sua própria pesquisa, estude, pergunte por aí, porque nem todos os agentes ou corretores são iguais."
Acompanhe de perto a situação econômica do projeto.
O envolvimento do investidor continua mesmo após o investimento ser realizado. É igualmente importante monitorar o processo de investimento e o progresso contínuo do projeto.
“Se eu optar por prosseguir com este projeto específico, provavelmente continuarei acompanhando-o mesmo depois de investir”, disse Khanna. “Sempre incentivo os investidores a analisarem as atualizações de projetos anteriores. Se o projeto estava indo bem, se houve algum atraso.”
Quanto aos atrasos, ele afirma que os investidores também devem levar em conta eventos imprevistos em sua avaliação.
“Atrasos acontecem. Imprevistos podem ocorrer. Mas é importante acompanhar o que está acontecendo, como o dinheiro está sendo gasto e se está sendo gasto corretamente. Se houver um administrador de fundos envolvido, é importante ficar de olho e garantir que o dinheiro esteja sendo usado como deveria. Um bom patrocinador de projeto geralmente mantém seus investidores em contato constante com ele.”
Anderson observou que ter todas as licenças e um empreiteiro confiável ajuda os projetos imobiliários a progredirem sem problemas.
No entanto, alguns atrasos podem indicar um problema com o projeto.
“Se você perceber atrasos iniciais na construção, isso pode ser um pouco preocupante. Se você não estiver recebendo atualizações regulares sobre a construção por parte da construtora, isso também pode ser preocupante. É preciso ter certeza de que você está escolhendo a empresa certa desde o início, porque é muito difícil mudar de rumo depois que você já investiu”, disse ele.
Se você obtiver um empréstimo EB-5, entenda o quão protegido você está.
No financiamento de investimentos EB-5, Contrair um empréstimo é uma opção de financiamento popular. Para alguns. Existem dois tipos principais de empréstimos: sênior e mezzanine. Compreender a diferença entre os dois é crucial para os investidores.
“Um empréstimo sênior terá prioridade. Ele terá garantia sênior; será garantido pelo próprio projeto ou, talvez, por outra garantia. Assim, o investidor estará protegido, haverá uma rede de segurança imediata para protegê-lo em caso de inadimplência”, disse Anderson.
Enquanto isso, a posição de financiamento mezzanine geralmente é subordinada a um banco ou instituição financeira antes do investidor EB-5, o que significa que o banco detém a posição sênior em relação à garantia, aos ativos e à propriedade. Consequentemente, os investidores EB-5 geralmente têm menos proteção. No entanto, podem haver exceções.
“Há muitos casos de sucesso de pessoas que realizaram o processo EB-5 por meio de posições mezzanine ou até mesmo participações preferenciais”, disse Bartlett. “Não existe uma fórmula única. Funciona de maneira diferente para cada pessoa e sua situação financeira.”
Garantir que os fundos EB-5 sejam investidos diretamente no desenvolvimento do projeto.
Existe o risco de que o desenvolvedor ou o centro regional administrem mal os fundos ou os utilizem para fins diferentes daqueles para os quais foram projetados, o que poderia resultar em criação insuficiente de empregos e potencial descumprimento dos requisitos do programa EB-5.
A figura obrigatória do administrador do fundo Foi introduzida pela Lei de Reforma e Integridade de 2022 para projetos de centros regionais, a fim de garantir que os fundos sejam liberados somente quando apropriado e contribuam para o desenvolvimento do projeto.
“Precisamos ter muito cuidado para que os fundos do EB-5 sejam destinados ao local apropriado, e é aí que um administrador de fundos pode ser uma ferramenta muito útil”, disse Anderson. “Eles garantirão que esses fundos sejam liberados da conta de garantia somente para o projeto, quando e onde for apropriado.”
Fique atento a possíveis conflitos de interesse.
Os investidores podem encontrar complexidades e conflitos de interesse No desenvolvimento imobiliário EB-5, a devida diligência e a educação do investidor na avaliação de oportunidades podem ajudar a gerenciar esses desafios.
Um desenvolvedor EB-5 pode ser verticalmente integrado, gerenciando gastos e captação de recursos. Existe também um modelo alternativo em que desenvolvedores e fiduciários operam separadamente. Nenhum dos modelos é infalível. Conflitos de interesse geralmente estão associados ao modelo combinado.
“Já vi os dois modelos funcionarem e ambos falharem com os investidores em alguns momentos. Houve incorporadoras e centros regionais que realizaram bons projetos, e outros que fracassaram. É preciso analisar cada oferta individualmente”, concluiu Khanna.
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