Visão geral do capital EB-5

By Jeff Campion

Este artigo discute, em linhas gerais, um Visao geral dos participantes do projeto, os documentos necessários para acessar o capital EB-5, o processoe algumas armadilhas comuns. Claramente, cada um desses tópicos poderia servir como um artigo por si só, mas esperamos que isso forneça um roteiro e uma visão geral para o leitor.

Os jogadores do projeto

Os participantes do projeto para um aumento de capital EB-5 são

1. A centro regional (RC);
2. A entidade do projeto onde serão criados os empregos na entidade criadora de emprego (JCE); e
3. A nova empresa comercial (NCE), que é a entidade onde o investidor investe o seu dinheiro.

Às vezes, os diretores do RC também são diretores do JCE e do NCE. Às vezes, os princípios do JCE e do NCE são os mesmos e estão associados a um RC existente. E outras vezes, todos os princípios são distintos. Qualquer uma das combinações é vista no espaço EB-5 e pode ser justificada dependendo do projeto específico.

Os documentos

O NCE é o emissor de valores mobiliários e é a entidade na qual os investidores investem. O capital investido é então utilizado como empréstimo à JCE . Isto será explicado mais detalhadamente em “O Processo” abaixo. Cada uma dessas entidades deverá apresentar documentos para o aumento de capital EB-5.

Como emissora de valores mobiliários, a NCE deverá apresentar:

1. A Questão de Ho plano de negócios compatível,
2. Prova de designação de centro regional (incluindo escopo),
3. Uma carta da TEA (se aplicável),
4. Análise econômica, e
5. Documentos de oferta (incluem memorando de colocação privada, artigos de constituição de entidade, contrato de parceria, contrato de assinatura, contrato de empréstimo entre a NCE e a JCE, contrato de garantia para o empréstimo e outros documentos)

A JCE deverá produzir entre outros itens:

1. Uma escritura do imóvel (se for uma transação imobiliária),
2. Análise de mercado,
3. Compromisso de empréstimo bancário,
4. Avaliação as-built,
5. Prova de capital do desenvolvedor,
6. Prova de quaisquer outros instrumentos de capital ou empréstimo utilizados,
7. Histórico do desenvolvedor e
8. Método de reembolso do empréstimo (refinanciamento, venda ou outros métodos)

As listas acima não são exaustivas e podem sofrer alterações conforme mencionado em “O Processo” abaixo.

O Processo

Não existe um processo infalível no ciclo de aumento de capital, mas abaixo está uma descrição de como pode ser um aumento de capital EB-5.

Conforme mencionado, um típico aumento de capital EB-5 tem três entidades principais envolvidas – RC, NCE e JCE. Inicialmente, um projeto é analisado em conjunto com o NCE e o RC para determinar a viabilidade preliminar. A primeira questão a ser abordada é a criação de emprego, uma vez que o O programa EB-5 é um programa de criação de empregos. Normalmente, o economista recebe do desenvolvedor um orçamento de construção pro forma e uma demonstração de resultados. Com esses documentos, o economista pode fornecer uma análise inicial da criação de empregos. Como o leitor sabe, devem ser criados dez (10) empregos para cada investidor por Requisitos EB-5. Assim, com a análise preliminar do trabalho, a quantidade total de investidores que poderia investir é determinado (o número de investidores que investem será menor para permitir uma almofada de emprego). A quantidade de capital que poderia ser levantada é obtida multiplicando a quantidade total de investidores (contagem de empregos dividida por 10) por US$ 800,000 (se estiver em uma área de emprego específica).

Após a análise econômica preliminar, os demais profissionais (advogado de imigração, advogado da SEC, advogado corporativo e redator do plano de negócios, entre outros) começam a preparar os documentos mencionados acima. Ao mesmo tempo, o marketing preliminar do projeto deve começar para que haja conscientização e feedback do corretor. Parte do processo de marketing garantirá que o projeto atenda às condições atuais do mercado. Isto normalmente é feito através da comunicação com corretores de migração. Como o território EB-5 é um território novo para a maioria, o NCE contratará o que o autor chama de “guia”. Um guia é um componente necessário para apresentar os corretores de migração e fornecer feedback valioso sobre a comercialização do projeto e seus documentos correspondentes.

Uma vez finalizados os documentos, eles são levados ao mercado para análise dos investidores e due diligence, com o objetivo de que o investidor subscreva (faça um investimento) no NCE. A maioria dos investidores investe através de um corretor de migração. Esses corretores levam os documentos do projeto ao mercado e realizam seminários para investidores. No mínimo, um representante do NCE precisa comparecer aos seminários, e muitas vezes o desenvolvedor também participa para tirar dúvidas. Supondo que o seminário corra bem, os investidores assinarão o NCE e transferirão o capital para a conta de garantia. Posteriormente, o advogado de imigração do investidor preparará o Petição I-526 incluindo a origem dos fundos do investidor demonstrando a sua legitimidade. A petição I-526 leva agora de 31 a 52 meses para ser julgada e, assumindo a aprovação, o dinheiro é liberado do depósito para a NCE e posteriormente emprestado à JCE. O empréstimo à JCE é, normalmente, por um período de cinco (5) anos. Após cinco (5) anos (e assumindo que não há prorrogações do empréstimo), o empréstimo é liquidado, a JCE emite uma distribuição de liquidação para cada um dos investidores e o processo é concluído.

Armadilhas Comuns

Obviamente, qualquer coisa que se tente pela primeira vez pode parecer complicada. Existem algumas armadilhas básicas ou “mentalidades” a evitar:

1. "Eu não preciso de uma mentalidade de guia.” Essa pessoa pensa que, por já ter levantado capital em mercados tradicionais, não precisa de um guia. Este é um grande erro na China e a razão pela qual muitos projectos fracassam e podem eventualmente falhar. A razão é que os negócios chineses se baseiam num conceito relacional conhecido como “Guanxi”. Sem ele quase nenhum negócio acontece. Contrate um guia com Guanxi.
2. "Vou apenas formar minha própria mentalidade de centro regional.” Esta pessoa pensa que é um processo bastante simples formar o seu próprio RC e segue um caminho de formando um RC. O problema com isso é que um Aplicação I-924 leva de 62 a 115 meses desde o início com os profissionais EB-5 até a aprovação. Além disso, pode não ser aprovado. Embora formar o seu próprio centro regional seja uma opção, não é tão fácil como parece à primeira vista. É importante considerar todos os custos e tempo associados, pois optar por associar-se a um centro regional existente mediante o pagamento de uma taxa pode ser uma opção melhor para alguns.
3. "Eu cuidarei do aumento com base na minha própria mentalidade.” Muitas vezes, os dirigentes da JCE planeiam ser os dirigentes da NCE, assumindo que é mais barato para eles angariar o dinheiro por conta própria. Vários fatores não são levados em consideração: (a) a quantidade de tempo necessária para construir adequadamente o relacionamento com os clientes nos mercados-alvo, (b) o número de viagens aos mercados-alvo para responder perguntas sobre o projeto, e (c) o custo financeiro. Normalmente, há pessoas no espaço EB-5 associadas a um RC que cuidarão do aumento de capital EB-5 como diretores do NCE e emprestarão o capital ao JCE. Isto poderia resultar num capital mais barato para o promotor (em comparação com o capital que pode ser obtido nos mercados tradicionais). Além disso, o capital mais barato pode ser superior na pilha de capital e não ter recurso.

Embora certamente existam outras armadilhas, estas são as mais comumente vistas.

Conclusão

O espaço EB-5 oferece muitas oportunidades e desafios. Requer o envolvimento de várias partes diferentes, incluindo o RC, JCE, NCE, Profissionais EB-5, e, claro, o ator mais importante – o investidor. Mas, se o promotor estiver disposto a ser paciente durante o processo, isso poderá resultar na obtenção de capital mais barato e mais elevado na pilha de capital, proporcionando assim uma situação vantajosa para todas as partes envolvidas, incluindo residência permanente para o investidor e um retorno de capital.

[1] Isto pressupõe o modelo de empréstimo mais comum.

[2] Por exemplo, se foram criados 100 empregos, então esse número dividido por 10 equivale a 10 investidores, multiplicado por 800,000 dólares equivale a 8 milhões de dólares.