Visão geral do capital EB-5

Por Jeff Campion

Este artigo aborda, em linhas gerais, uma visão geral dos participantes do projeto, os documentos necessários para acessar o capital EB-5, o processo e algumas armadilhas comuns. Obviamente, cada um desses tópicos mereceria um artigo próprio, mas esperamos que este forneça um roteiro e uma visão geral para o leitor.

Os jogadores do projeto

Os participantes do projeto para um aumento de capital EB-5 são

1. O centro regional (RC);
2. A entidade do projeto onde serão criados os empregos na entidade criadora de emprego (JCE); e
3. A nova empresa comercial (NCE), que é a entidade onde o investidor investe o seu dinheiro.

Às vezes, os diretores do RC também são diretores do JCE e do NCE. Às vezes, os princípios do JCE e do NCE são os mesmos e estão associados a um RC existente. E outras vezes, todos os princípios são distintos. Qualquer uma das combinações é vista no espaço EB-5 e pode ser justificada dependendo do projeto específico.

Os documentos

A NCE é a emissora de títulos e é a entidade na qual os investidores investem. O capital investido é então aplicado como um empréstimo à JCE ^[1] . Isso será explicado com mais detalhes na seção “O Processo” abaixo. Cada uma dessas entidades deve produzir documentos para a captação de capital do EB-5.

Como emissora de valores mobiliários, a NCE deverá apresentar:

1. A Questão de Ho plano de negócios compatível,
2. Prova de designação de centro regional (incluindo escopo),
3. Uma carta da TEA (se aplicável),
4. Análise econômica, e
5. Documentos de oferta (incluem memorando de colocação privada, artigos de constituição de entidade, contrato de parceria, contrato de assinatura, contrato de empréstimo entre a NCE e a JCE, contrato de garantia para o empréstimo e outros documentos)

A JCE deverá produzir entre outros itens:

1. Uma escritura do imóvel (se for uma transação imobiliária),
2. Análise de mercado,
3. Compromisso de empréstimo bancário,
4. Avaliação as-built,
5. Prova de capital do desenvolvedor,
6. Prova de quaisquer outros instrumentos de capital ou empréstimo utilizados,
7. Histórico do desenvolvedor e
8. Método de reembolso do empréstimo (refinanciamento, venda ou outros métodos)

As listas acima não são exaustivas e podem sofrer alterações conforme mencionado em “O Processo” abaixo.

O Processo

Não existe um processo infalível no ciclo de aumento de capital, mas abaixo está uma descrição de como pode ser um aumento de capital EB-5.

Como mencionado, uma captação de capital típica do programa EB-5 envolve três entidades principais: RC, NCE e JCE. Inicialmente, um projeto é analisado em conjunto com a NCE e a RC para determinar a viabilidade preliminar. A primeira questão a ser abordada é a criação de empregos, visto que o programa EB-5 é um programa de geração de empregos . Normalmente, o economista recebe do incorporador um orçamento de construção pro forma e uma demonstração de resultados. Com esses documentos, o economista pode fornecer uma análise inicial de criação de empregos. Como o leitor sabe, dez (10) empregos devem ser criados para cada investidor, conforme os requisitos do EB-5 . Assim, com a análise preliminar de empregos, determina-se o número total de investidores que poderiam investir (o número de investidores que investem será menor para permitir uma margem de segurança em relação aos empregos). O montante de capital que poderia ser captado é obtido multiplicando-se o número total de investidores (número de empregos) por 10 e multiplicando-se por US$ 800,000 (se em uma área de emprego alvo). ^[2]

Após a análise econômica preliminar, os demais profissionais (advogado de imigração, advogado da SEC, advogado corporativo e redator do plano de negócios, entre outros) começam a preparar os documentos mencionados acima. Ao mesmo tempo, o marketing preliminar do projeto deve começar para que haja conscientização e feedback do corretor. Parte do processo de marketing garantirá que o projeto atenda às condições atuais do mercado. Isto normalmente é feito através da comunicação com corretores de migração. Como o território EB-5 é um território novo para a maioria, o NCE contratará o que o autor chama de “guia”. Um guia é um componente necessário para apresentar os corretores de migração e fornecer feedback valioso sobre a comercialização do projeto e seus documentos correspondentes.

Uma vez finalizados os documentos, eles são apresentados ao mercado para análise e due diligence por parte dos investidores , com o objetivo de que o investidor subscreva (faça um investimento) à NCE. A maioria dos investidores investe por meio de um corretor de imigração. Esses corretores levam os documentos do projeto ao mercado e realizam seminários para os investidores. No mínimo, um representante da NCE precisa participar dos seminários e, muitas vezes, o próprio incorporador também participa para responder a quaisquer perguntas. Supondo que o seminário seja bem-sucedido, os investidores subscrevem à NCE e transferem o capital para a conta de garantia. Posteriormente, o advogado de imigração do investidor prepara a petição I-526, incluindo a comprovação da origem dos fundos do investidor, demonstrando sua legitimidade. A petição I-526 leva atualmente de 31 a 52 meses para ser analisada e, se aprovada, o dinheiro é liberado da conta de garantia para a NCE e, posteriormente, emprestado à JCE. O empréstimo à JCE tem, normalmente, um prazo de cinco (5) anos. Após cinco (5) anos (e assumindo que não haja prorrogações do empréstimo), o empréstimo é quitado, a JCE emite uma distribuição de liquidação para cada um dos investidores e o processo é concluído.

Armadilhas Comuns

Obviamente, qualquer coisa que se tente pela primeira vez pode parecer complicada. Existem algumas armadilhas básicas ou “mentalidades” a evitar:

1. "Eu não preciso de uma mentalidade de guia.” Essa pessoa pensa que, por já ter levantado capital em mercados tradicionais, não precisa de um guia. Este é um grande erro na China e a razão pela qual muitos projectos fracassam e podem eventualmente falhar. A razão é que os negócios chineses se baseiam num conceito relacional conhecido como “Guanxi”. Sem ele quase nenhum negócio acontece. Contrate um guia com Guanxi.
2. "Vou apenas formar minha própria mentalidade de centro regional.” Esta pessoa pensa que é um processo bastante simples formar o seu próprio RC e segue um caminho de formando um RC. O problema com isso é que um Aplicação I-924 leva de 62 a 115 meses desde o início com os profissionais EB-5 até a aprovação. Além disso, pode não ser aprovado. Embora formar o seu próprio centro regional seja uma opção, não é tão fácil como parece à primeira vista. É importante considerar todos os custos e tempo associados, pois optar por associar-se a um centro regional existente mediante o pagamento de uma taxa pode ser uma opção melhor para alguns.
3. "Eu cuidarei do aumento com base na minha própria mentalidade.” Muitas vezes, os dirigentes da JCE planeiam ser os dirigentes da NCE, assumindo que é mais barato para eles angariar o dinheiro por conta própria. Vários fatores não são levados em consideração: (a) a quantidade de tempo necessária para construir adequadamente o relacionamento com os clientes nos mercados-alvo, (b) o número de viagens aos mercados-alvo para responder perguntas sobre o projeto, e (c) o custo financeiro. Normalmente, há pessoas no espaço EB-5 associadas a um RC que cuidarão do aumento de capital EB-5 como diretores do NCE e emprestarão o capital ao JCE. Isto poderia resultar num capital mais barato para o promotor (em comparação com o capital que pode ser obtido nos mercados tradicionais). Além disso, o capital mais barato pode ser superior na pilha de capital e não ter recurso.

Embora certamente existam outras armadilhas, estas são as mais comumente vistas.

Conclusão

O programa EB-5 oferece muitas oportunidades e desafios. Requer o envolvimento de diversas partes, incluindo o Coordenador Residente (RC), o Coordenador Conjunto de Investimentos (JCE), o Coordenador Nacional de Investimentos (NCE), profissionais do EB-5 e, claro, o participante mais importante: o investidor. Contudo, se o desenvolvedor estiver disposto a ser paciente durante todo o processo, poderá obter capital mais barato e com maior prioridade na estrutura de capital, proporcionando assim uma situação vantajosa para todas as partes envolvidas, incluindo a residência permanente para o investidor e o retorno do capital investido.

[1] Isto pressupõe o modelo de empréstimo mais comum.

[2] Por exemplo, se foram criados 100 empregos, então esse número dividido por 10 equivale a 10 investidores, multiplicado por 800,000 dólares equivale a 8 milhões de dólares.