By Jeff Campion
Este artigo discute, em linhas gerais, um Visao geral dos participantes do projeto, os documentos necessários para acessar o capital EB-5, o processoe algumas armadilhas comuns. Claramente, cada um desses tópicos poderia servir como um artigo por si só, mas esperamos que isso forneça um roteiro e uma visão geral para o leitor.
Os jogadores do projeto
Os participantes do projeto para um aumento de capital EB-5 são
- A centro regional (RC);
- A entidade do projeto onde serão criados os empregos na entidade criadora de emprego (JCE); e
- A nova empresa comercial (NCE), que é a entidade onde o investidor investe o seu dinheiro.
Às vezes, os diretores do RC também são diretores do JCE e do NCE. Às vezes, os princípios do JCE e do NCE são os mesmos e estão associados a um RC existente. E outras vezes, todos os princípios são distintos. Qualquer uma das combinações é vista no espaço EB-5 e pode ser justificada dependendo do projeto específico.
Os documentos
O NCE é o emissor de valores mobiliários e é a entidade na qual os investidores investem. O capital investido é então utilizado como empréstimo à JCE . Isto será explicado mais detalhadamente em “O Processo” abaixo. Cada uma dessas entidades deverá apresentar documentos para o aumento de capital EB-5.
Como emissora de valores mobiliários, a NCE deverá apresentar:
- A Questão de Ho plano de negócios compatível,
- Prova de designação de centro regional (incluindo escopo),
- Uma carta da TEA (se aplicável),
- Análise econômica, e
- Documentos de oferta (incluem memorando de colocação privada, artigos de constituição de entidade, contrato de parceria, contrato de assinatura, contrato de empréstimo entre a NCE e a JCE, contrato de garantia para o empréstimo e outros documentos)
A JCE deverá produzir entre outros itens:
- Uma escritura do imóvel (se for uma transação imobiliária),
- Análise de mercado,
- Compromisso de empréstimo bancário,
- Avaliação as-built,
- Prova de capital do desenvolvedor,
- Prova de quaisquer outros instrumentos de capital ou empréstimo utilizados,
- Histórico do desenvolvedor e
- Método de reembolso do empréstimo (refinanciamento, venda ou outros métodos)
As listas acima não são exaustivas e podem sofrer alterações conforme mencionado em “O Processo” abaixo.
O Processo
Não existe um processo infalível no ciclo de aumento de capital, mas abaixo está uma descrição de como pode ser um aumento de capital EB-5.
Conforme mencionado, um típico aumento de capital EB-5 tem três entidades principais envolvidas – RC, NCE e JCE. Inicialmente, um projeto é analisado em conjunto com o NCE e o RC para determinar a viabilidade preliminar. A primeira questão a ser abordada é a criação de emprego, uma vez que o O programa EB-5 é um programa de criação de empregos. Normalmente, o economista recebe do desenvolvedor um orçamento de construção pro forma e uma demonstração de resultados. Com esses documentos, o economista pode fornecer uma análise inicial da criação de empregos. Como o leitor sabe, devem ser criados dez (10) empregos para cada investidor por Requisitos EB-5. Assim, com a análise preliminar do trabalho, a quantidade total de investidores que poderia investir é determinado (o número de investidores que investem será menor para permitir uma almofada de emprego). A quantidade de capital que poderia ser levantada é obtida multiplicando a quantidade total de investidores (contagem de empregos dividida por 10) por US$ 800,000 (se estiver em uma área de emprego específica).
Após a análise econômica preliminar, os demais profissionais (advogado de imigração, advogado da SEC, advogado corporativo e redator do plano de negócios, entre outros) começam a preparar os documentos mencionados acima. Ao mesmo tempo, o marketing preliminar do projeto deve começar para que haja conscientização e feedback do corretor. Parte do processo de marketing garantirá que o projeto atenda às condições atuais do mercado. Isto normalmente é feito através da comunicação com corretores de migração. Como o território EB-5 é um território novo para a maioria, o NCE contratará o que o autor chama de “guia”. Um guia é um componente necessário para apresentar os corretores de migração e fornecer feedback valioso sobre a comercialização do projeto e seus documentos correspondentes.
Uma vez finalizados os documentos, eles são levados ao mercado para análise dos investidores e due diligence, com o objetivo de que o investidor subscreva (faça um investimento) no NCE. A maioria dos investidores investe através de um corretor de migração. Esses corretores levam os documentos do projeto ao mercado e realizam seminários para investidores. No mínimo, um representante do NCE precisa comparecer aos seminários, e muitas vezes o desenvolvedor também participa para tirar dúvidas. Supondo que o seminário corra bem, os investidores assinarão o NCE e transferirão o capital para a conta de garantia. Posteriormente, o advogado de imigração do investidor preparará o Petição I-526 incluindo a origem dos fundos do investidor demonstrando a sua legitimidade. A petição I-526 leva agora de 31 a 52 meses para ser julgada e, assumindo a aprovação, o dinheiro é liberado do depósito para a NCE e posteriormente emprestado à JCE. O empréstimo à JCE é, normalmente, por um período de cinco (5) anos. Após cinco (5) anos (e assumindo que não há prorrogações do empréstimo), o empréstimo é liquidado, a JCE emite uma distribuição de liquidação para cada um dos investidores e o processo é concluído.
Armadilhas Comuns
Obviamente, qualquer coisa que se tente pela primeira vez pode parecer complicada. Existem algumas armadilhas básicas ou “mentalidades” a evitar:
- "Eu não preciso de uma mentalidade de guia.” Essa pessoa pensa que, por já ter levantado capital em mercados tradicionais, não precisa de um guia. Este é um grande erro na China e a razão pela qual muitos projectos fracassam e podem eventualmente falhar. A razão é que os negócios chineses se baseiam num conceito relacional conhecido como “Guanxi”. Sem ele quase nenhum negócio acontece. Contrate um guia com Guanxi.
- "Vou apenas formar minha própria mentalidade de centro regional.” Esta pessoa pensa que é um processo bastante simples formar o seu próprio RC e segue um caminho de formando um RC. O problema com isso é que um Aplicação I-924 leva de 62 a 115 meses desde o início com os profissionais EB-5 até a aprovação. Além disso, pode não ser aprovado. Embora formar o seu próprio centro regional seja uma opção, não é tão fácil como parece à primeira vista. É importante considerar todos os custos e tempo associados, pois optar por associar-se a um centro regional existente mediante o pagamento de uma taxa pode ser uma opção melhor para alguns.
- "Eu cuidarei do aumento com base na minha própria mentalidade.” Muitas vezes, os dirigentes da JCE planeiam ser os dirigentes da NCE, assumindo que é mais barato para eles angariar o dinheiro por conta própria. Vários fatores não são levados em consideração: (a) a quantidade de tempo necessária para construir adequadamente o relacionamento com os clientes nos mercados-alvo, (b) o número de viagens aos mercados-alvo para responder perguntas sobre o projeto, e (c) o custo financeiro. Normalmente, há pessoas no espaço EB-5 associadas a um RC que cuidarão do aumento de capital EB-5 como diretores do NCE e emprestarão o capital ao JCE. Isto poderia resultar num capital mais barato para o promotor (em comparação com o capital que pode ser obtido nos mercados tradicionais). Além disso, o capital mais barato pode ser superior na pilha de capital e não ter recurso.
Embora certamente existam outras armadilhas, estas são as mais comumente vistas.
Conclusão
O espaço EB-5 oferece muitas oportunidades e desafios. Requer o envolvimento de várias partes diferentes, incluindo o RC, JCE, NCE, Profissionais EB-5, e, claro, o ator mais importante – o investidor. Mas, se o promotor estiver disposto a ser paciente durante o processo, isso poderá resultar na obtenção de capital mais barato e mais elevado na pilha de capital, proporcionando assim uma situação vantajosa para todas as partes envolvidas, incluindo residência permanente para o investidor e um retorno de capital.
[1] Isto pressupõe o modelo de empréstimo mais comum.
[2] Por exemplo, se foram criados 100 empregos, então esse número dividido por 10 equivale a 10 investidores, multiplicado por 800,000 dólares equivale a 8 milhões de dólares.