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Guia EB-5

PASSO 3: Olhe antes de saltar: um guia do investidor EB-5 para uma due diligence eficaz

Por Debbie A. Klis e Clem G. Turner

Antes de qualquer investidor fazer um investimento, ele deve envolver-se em “devida diligência” ou seja, um período de descoberta formalizada para confirmar suposições, identificar riscos e determinar se devem avançar com o investimento contemplado. É importante que os investidores realizem a sua própria devida diligência e definam o processo de devida diligência a ser executado antes de investir num projeto imobiliário ou num negócio em funcionamento. Através de um pouco de lição de casa pré-investimento, os investidores EB-5 podem reduzir substancialmente o risco de investimento obtendo informações valiosas sobre a oportunidade de investimento e seus patrocinadores. Quer se trate de um investimento num projeto imobiliário ou de um negócio em funcionamento, os investidores podem evitar surpresas indesejáveis ​​e aumentar a sua confiança no investimento. 

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

Independentemente do tipo de propriedade ou localização, a devida diligência é uma etapa crítica que precede qualquer investimento imobiliário em condições normais de mercado. Felizmente, a maioria dos investidores pode beneficiar da devida diligência já realizada pelo experiente promotor imobiliário que patrocina o projecto. Depois de selecionar o tipo de propriedade e a localização geográfica, o incorporador imobiliário normalmente verificará se possui informações suficientes e precisas sobre o ativo físico, desempenho financeiro e perspectivas para a propriedade.

DEVIDA DILIGÊNCIA DO DESENVOLVEDOR 

A due diligence por parte de promotores e patrocinadores imobiliários experientes normalmente envolve duas fases: a due diligence da “pré-carta de intenções” e a due diligence da “pós-carta de intenções”. A fase de pré-carta de intenções inclui mais consultas de alto nível, o que significa que o comprador depende de informações públicas e das informações fornecidas pelo vendedor, em vez de gastar tempo ou custos significativos. Se esta primeira fase produzir resultados favoráveis, o comprador ou promotor negociará frequentemente uma carta de intenções com o vendedor que rege o preço e os termos materiais antes de iniciar um processo de due diligence mais extenso. 

Uma vez que o investimento está sujeito a uma carta de intenções, a due diligence envolve investigações mais dispendiosas, como a encomenda de estudos a terceiros, além de despender maiores investimentos de tempo para realizar uma análise mais profunda do imóvel com foco na sua história, na sua condição atual e na sua situação económica. potencial. Esta segunda fase de due diligence muitas vezes levará à negociação e execução de um contrato de compra e venda. Ao longo de ambas as fases, o objetivo principal é inspecionar o imóvel física, fiscal e legalmente para mitigar incertezas financeiras e apurar o valor atual e prospectivo do imóvel. 

ESCOPO DA DUE DILIGENCE DO DESENVOLVEDOR

O processo de due diligence geralmente incluirá uma revisão do título da propriedade, geografia, estudo topográfico, custos de construção ou reabilitação, viabilidade do uso pretendido (seja residencial, hoteleiro, comercial, etc.), estudos ambientais, contas fiscais, finanças do vendedor, e certificado de zoneamento. Se a propriedade for melhorada, a devida diligência incluirá uma revisão da pesquisa da propriedade, alvarás, licenças, servidões, dívidas e gravames existentes, arrendamentos, listas de aluguel, contratos, projetos de construção, planos de engenharia e avaliações. O desenvolvedor está procurando possíveis sinais de alerta com a propriedade em si, bem como com seu título e inúmeras outras considerações. 

Abaixo, você encontrará as principais áreas temáticas de uma análise de due diligence baseada em imóveis com itens de informações listados normalmente selecionados e revisados ​​para verificar as suposições da propriedade em questão. A aplicabilidade de cada uma das seguintes áreas temáticas e o âmbito da análise em cada uma destas áreas temáticas variará substancialmente com base nas circunstâncias específicas do bem subjacente:

Inspeção física.  A vistoria física do imóvel deverá incluir, conforme aplicável:

  • Área ao redor do local
  • Estado Geral do imóvel
  • Manutenção diferida
  • Condição estrutural dos edifícios
  • Condição dos sistemas dos edifícios (canalização, eletricidade, HVAC, elevadores)
  • Condições do terreno
  • Acessos e várzeas
  • Conformidade com os códigos de construção
  • Conformidade com códigos de incêndio
  • Problemas de classificação de seguros
  • Riscos

Arrendamentos.  A análise dos arrendamentos do imóvel deverá confirmar que não existem obrigações não divulgadas, extraordinárias ou responsabilidades inesperadas, analisando o respetivo imóvel:

  • Alugar rolo
  • Locações e alterações e cartas paralelas
  • Termos financeiros
  • Termos de locação, opções de renovação e expansão
  • Aluguel básico, aluguel adicional e escalonamentos
  • Repasse de impostos e despesas
  • Requisitos de seguro
  • Direitos de cancelamento e recaptura
  • Subordinação e não perturbação
  • Obrigação de preclusão
  • Obrigações não cumpridas do proprietário
  • Obrigações de manutenção e reparo
  • Opções para renovar, expandir, comprar
  • Direitos de sublocar, ceder e/ou assumir
  • Expiração das obrigações de indenização
  • Proteções ambientais, obrigações
  • Disposição de depósitos de segurança
  • Disputas pendentes

Dívida Existente.  Analisar a dívida existente para determinar as limitações no pagamento da dívida, incluindo a revisão:

  • Contrato de empréstimo, nota promissória
  • Escritura de fideicomisso/hipoteca
  • Cessão de arrendamentos, aluguéis e rendimentos
  • Acordos e garantias de segurança
  • Demonstrações de financiamento
  • Carta de compromisso de empréstimo
  • Revise os termos financeiros
  • Valor principal não pago
  • Taxa de juros, juros acumulados
  • Taxa de amortização/pagamento balão
  • Prazo e pagamentos
  • Garantia fiscal e garantia de seguros

Servidões, autorizações, licenças e serviços públicos.  A devida diligência deve incluir a revisão de autorizações, licenças, servidões e acesso a serviços públicos:

  • Servidões adjacentes
  • Licenças para edifícios e sistema construtivo
  • Licenças de construção e licenças de acesso
  • Licenças ambientais
  • Autorizações de atividades especiais
  • Licenças empresariais
  • Água e esgoto e drenagem pluvial
  • Eletricidade
  • Gás natural
  • Telefone e telecomunicações

Questões e responsabilidades ambientais.  A violação das leis ambientais pode levar a uma responsabilidade significativa pela limpeza, pelo que deve rever:

  • Licenças ambientais e conformidade
  • Conformidade com as leis federais, estaduais e locais
  • Ações de execução pendentes ou ameaçadas
  • Histórico de conformidade da propriedade
  • Inspeções estaduais, federais ou locais disponíveis
  • Potencial para litígios de responsabilidade civil tóxica
  • Contaminação de propriedades vizinhas

Construção e Zoneamento e Outros Regulamentos Diversos. Confirme se os usos atuais e pretendidos da propriedade são legais, confirmando a conformidade com o seguinte:

  • Códigos de construção e incêndio
  • Americans with Disabilities Act (ADA)
  • Revise o certificado de ocupação
  • Cumprimento do plano diretor
  • Conformidade de zoneamento
  • Plano diretor local
  • Desenvolvimento de Unidade Planejada (PUD)
  • Acordos de anexação e notas de plataforma
  • Descarga de águas pluviais
  • Vida Selvagem/Espécies Ameaçadas/Zonas Húmidas
  • Serviço de água e esgoto

Revisão de títulos, pesquisas de registros públicos, impostos e avaliações. Os esforços de due diligence devem incluir uma pesquisa em uma miríade de registros públicos e a obtenção de compromissos de títulos ou resumos para revisão:

  • Descrição legal
  • Conformidade com a pesquisa
  • Mapa do assessor fiscal
  • Aquisição de título
  • Requisitos para transmitir podem ser atendidos
  • Possessão adversa, servidões prescritivas
  • Indenização por ônus mecânicos
  • Servidões que beneficiam/sobrecarregam a terra
  • Convênios, condições e restrições
  • Gravames, escrituras, hipotecas, registros UCC
  • Ônus mecânicos, ônus de julgamento,
  • Ônus ambientais
  • Taxas de associação
  • Seguro de título de avaliações
  • UCC e registros de propriedade imobiliária do condado
  • Registros de litígios e falências
  • Registros de garantia de julgamento
  • Escriturário e registrador de registros do condado
  • Registros do Arquivo Central
  • Registros de avaliação fiscal
  • Imposto sobre vendas a pagar sobre bens pessoais

A análise aprofundada do processo de due diligence imobiliária acima tem um propósito singular: mostrar aos investidores que, no momento em que um incorporador, patrocinador ou fundo procura investidores, essas partes devem ter concluído uma quantidade significativa de due diligence, que os investidores podem solicitar cópias sem custo ou tempo despendido de sua parte. Aqui estão algumas sugestões de como proceder:

APOIO À DUE DILIGENCE CONCLUÍDA

Para iniciar o processo de investimento, o investidor recebe materiais de oferta privada, incluindo um memorando de colocação privada (PPM); um contrato de subscrição (com um questionário ao investidor); um acordo de parceria (para sociedades limitadas) ou acordo operacional (para LLCs); e outros documentos comprovativos para divulgar os termos da oferta e os méritos do projeto. Esses materiais de oferta e exposições devem ser revisados ​​cuidadosamente e todas as questões devem ser abordadas. O entusiasmo de participar num negócio imobiliário deve ser equilibrado com a devida diligência necessária para investir com sabedoria. 

Após analisar os materiais de oferta de um ou mais projetos e selecionar um investimento, antes de assinar o contrato de subscrição e transferir recursos, recomenda-se solicitar documentos de due diligence dentre as categorias acima, tais como:

Experiência do Desenvolvedor. A experiência do incorporador é um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso de um projeto imobiliário. Antes de investir, o investidor deve explorar e verificar o histórico do desenvolvedor perguntando quantos negócios o desenvolvedor concluiu no passado e se o desenvolvedor tem experiência com a classe de ativos atual. Sempre pesquise o nome do desenvolvedor e dos membros de sua equipe na Internet em busca de experiência e histórico, bem como de litígios anteriores, falências, ônus e julgamentos ou litígios pendentes por violação de contrato ou violação da lei de valores mobiliários.

Documentos de propriedade, financiamento e título. Os investidores deverão solicitar e o incorporador deverá enviar os documentos de titularidade que comprovem que o imóvel foi adquirido. Caso ainda não tenha sido adquirido, o incorporador deve fornecer a carta de intenções e o contrato de aquisição do terreno para demonstrar os esforços para adquirir o imóvel, bem como fornecer o cronograma para fechamento da compra. Além deste esforço, solicitar ao acordo de empréstimo sénior que demonstre que o financiamento sénior está em curso ou em curso fornece prova da legitimidade do projecto e de que será devidamente financiado. 

Relatórios e estudos de terceiros. Relatórios de terceiros obtidos para o projeto pelo promotor ou pelo seu credor sénior fornecem a análise mais imparcial dos pontos fortes e fracos da propriedade. Os relatórios potenciais incluem avaliações de propriedades, avaliações, avaliações ambientais de locais, pesquisas, estudos de engenharia, relatórios de condições de propriedades, estudos de viabilidade, relatórios de títulos, relatórios de condições de propriedades e assim por diante, que mostram muitas coisas. Primeiro, a disponibilidade destes relatórios comprova a legitimidade do projecto (Isto é, que é um projeto real). Em segundo lugar, estes relatórios fornecem provas da capacidade do promotor para gerir adequadamente um projecto, porque dispõe dos fundos e da experiência para concluir adequadamente uma análise de devida diligência. Por último, o conteúdo destes relatórios discute a viabilidade do projecto que deve ser considerada antes de investir, apesar das afirmações no PPM e nos materiais de marketing.

Diversas Due Diligence Adicionais. Por último, os investidores devem considerar solicitar qualquer outro documento estabelecido acima em “Escopo da Due Diligence do Desenvolvedor” que seja aplicável ao projeto atual. 

A boa notícia é que nenhuma das etapas acima cria qualquer custo direto para o investidor. A única despesa é o tempo, que deve ser menor, resultando em benefícios infinitos. A recusa em fornecer materiais de due diligence solicitados a um investidor deve ser um sinal de alerta para o facto de que:

  • o projecto ainda está na sua infância, portanto, é demasiado cedo no processo de devida diligência para investir de forma sensata;
  • o desenvolvedor, o patrocinador ou os diretores do fundo podem não ter experiência suficiente para conduzir a devida diligência, portanto, seria imprudente investir; ou
  • o desenvolvedor, patrocinador ou fundo não está promovendo um projeto legítimo, portanto, talvez nunca seja um bom momento para investir.

Lembre-se de estar sempre disposto a abandonar um investimento, se necessário.

DUE DILIGENCE DA EMPRESA OPERACIONAL

Devido às alterações no programa EB-5 que entraram em vigor em 21 de novembro de 2019, vários financiamentos não imobiliários entraram no mercado EB-5 para empresas operacionais que buscam capital para expandir as operações de suas empresas. Estas empresas normalmente procuram menos de cinco investidores EB-5; no entanto, é importante ter em mente que só porque o aumento pode ser pequeno, isso não significa que o risco envolvido com estes investimentos potenciais também seja pequeno. É importante validar as afirmações da empresa relativamente à natureza da empresa que procura o capital e ao seu modelo de negócio. 

A due diligence empresarial é uma investigação abrangente dos negócios, posição financeira e perspectivas de uma empresa, e a identificação dos principais riscos associados aos seus negócios. É em grande parte um exercício de recolha de todas as informações relevantes e de confirmação da exatidão e adequação da divulgação incluída ou incorporada por referência no Relatório Abrangente da empresa. Questão de Ho Plano de negócios e memorando de colocação privada.

O escopo apropriado da revisão da devida diligência comercial varia de negócio para negócio, dependendo de uma série de fatores, incluindo a natureza do negócio específico da empresa, o nível de risco envolvido na oferta, o tipo de valores mobiliários oferecidos e as jurisdições em que os títulos estão sendo vendidos. É importante que os investidores tenham em mente que este capítulo não é um guia definitivo para a realização de due diligence. Não há regras rígidas e rápidas. Não é possível estabelecer um conjunto uniforme de procedimentos de devida diligência para todas as transações. A determinação de quanta diligência é necessária ou apropriada ou o que constitui uma “investigação razoável” varia dependendo dos fatos e circunstâncias específicos de cada oferta e de cada empresa. 

O que se segue é um resumo dos principais itens que devem ser abordados como parte de um processo de due diligence de um Investidor EB-5, em conexão com uma oferta privada de investimento em um negócio em operação. Na prática, as investigações de due diligence podem ser categorizadas em:

  • Diligência empresarial;
  • Diligência jurídica; e
  • Financeiro e contábil 

DEVIDA DILIGÊNCIA DE NEGÓCIOS

A due diligence empresarial é realizada para obter um conhecimento aprofundado (negócio e financeiro) da empresa (seja no caso de um investimento direto ou de um investimento através de um centro regional) e para avaliar a sua situação financeira, responsabilidades, contratos materiais, pessoal executivo , riscos materiais e viabilidade do mercado em que atua. A diligência empresarial considera questões amplas, incluindo:

  • O mercado em que a empresa atua.
  • Concorrentes e barreiras à entrada.
  • Os pontos fortes e fracos do negócio.
  • Produção, vendas e marketing do negócio.
  • Pesquisa e desenvolvimento.
  • As previsões e o orçamento do negócio.
  • Potencial e estratégia de crescimento futuro.
  • Relacionamento com grandes acionistas.
  • Utilização dos recursos do investimento.
  • Se o negócio é pré ou pós-receita.

A due diligence comercial é conduzida usando algumas ou todas as seguintes investigações:

  • Uma revisão completa do Questão de Ho plano de negócios compatível.
  • Solicite uma reunião com a alta administração para fazer perguntas específicas relacionadas ao histórico da empresa, produtos e serviços, mercado competitivo, pesquisa e desenvolvimento, vendas e marketing e quaisquer outras dúvidas que não estejam cobertas ou apoiadas no plano de negócios.
  • Solicite um tour pelas principais instalações da empresa ou locais de varejo.
  • Revise as informações financeiras históricas e projetadas do negócio, de preferência livros e registros financeiros preparados por um contador ou, melhor ainda, finanças auditadas.
  • Revise relatórios e estudos de terceiros solicitados de consultores terceirizados, como estudos de viabilidade ou avaliações de risco relacionadas aos seus negócios, que sejam úteis na avaliação das propostas estabelecidas no memorando de colocação privada. Os potenciais investidores devem perguntar se tais estudos ou relatórios estão disponíveis.

Diligência Jurídica.  As principais áreas de revisão cobertas pela devida diligência legal incluem uma análise de:

  • Documentos da organização, incluindo estrutura de capital, estatuto e estatuto social, e os direitos que os Investidores EB-5 terão em comparação com os direitos da administração e de outros acionistas.
  • Propriedade intelectual e propriedade de tecnologia, licenças e registros adequados para proteger a devida diligência da empresa.
  • Acordos materiais, ou seja, acordos que são materiais para o negócio e que representam riscos comerciais ou de responsabilidade materiais para o negócio. Uma revisão dos contratos materiais pode levantar várias questões a considerar, incluindo:
    • Um contrato de crédito ou outro instrumento de dívida precisa ser alterado antes que a oferta possa prosseguir?
    • Será que um importante contrato de fornecimento, por exemplo, terminará num futuro próximo?
    • A empresa possui alguns contratos ou clientes importantes específicos que são essenciais para sua viabilidade?
  • Questões tributárias que possam impactar a saúde da empresa.
  • Administração e funcionários, incluindo acordos de remuneração e benefícios.
  • Problemas ambientais.
  • Se a empresa está envolvida em quaisquer disputas ou litígios significativos.
  • Cobertura de seguro adequada.
  • Investigação de título de qualquer propriedade e instalações importantes.
  • Estrutura regulatória, incluindo conformidade com leis e regulamentos relevantes para os negócios da empresa.
  • Estratégia, planos e projeções do emissor.
  • Perspectivas da indústria e quaisquer questões específicas do setor industrial da empresa.

Os potenciais investidores (ou seus advogados) também obtêm informações sobre uma empresa de diversas outras fontes. Embora o site de uma empresa seja um bom ponto de partida, os investidores também devem vasculhar a Internet em busca de notícias e outras informações sobre o negócio, sua gestão e seu setor. Contudo, algumas das fontes mais tradicionais de informação sobre activos intangíveis ainda são provavelmente importantes. Por exemplo:

  • A existência de quaisquer patentes e marcas registradas, incluindo quaisquer pedidos que tenham sido depositados, pode ser encontrada no Escritório de Marcas e Patentes dos EUA.
  • Informações sobre imóveis podem ser encontradas no cartório local.

Além disso, o advogado da empresa pode considerar, em certos casos, ordenar buscas pelos seguintes itens relativos à dívida e à insolvência de uma empresa:

  • Pedidos de falência.
  • Registros UCC.
  • Impostos federais, impostos estaduais e ônus judiciais por ou contra a empresa e suas subsidiárias.

Essas pesquisas podem ser solicitadas por meio de uma empresa de serviços corporativos, que coordena e realiza pesquisas nos registros públicos de cada estado e cidade aplicável ou outra localidade em busca de evidências de quaisquer pedidos de falência ou credores ou ônus fiscais. Por exemplo, as pesquisas de penhores devem ser ordenadas para o estado de constituição da empresa e das suas subsidiárias. Outras fontes públicas de informações sobre uma empresa incluem:

  • Quaisquer registros regulatórios públicos da empresa.
  • Comunicados de imprensa da empresa e de suas subsidiárias e outras afiliadas.
  • Relatórios de analistas e agências de classificação sobre o negócio ou seu setor industrial.
  • Outra cobertura de mídia de terceiros sobre a empresa ou seu setor industrial.

No entanto, uma quantidade substancial de informações que devem ser revisadas só pode ser obtida na própria empresa. Entrevistas com a administração da empresa podem fornecer informações valiosas. Muitas das informações importantes sobre uma empresa e seus negócios podem estar mal documentadas ou nem sequer documentadas. O tempo de gestão é um recurso valioso, por isso as perguntas devem ser preparadas com antecedência e limitadas a informações que não estão disponíveis em outro lugar. Além disso, considere uma visita ao local para observar em primeira mão as instalações da empresa, dependendo do negócio específico. Os edifícios e equipamentos estão bem conservados? Existe alguma evidência de problemas ambientais? São seus clientes?

Due Diligence Financeira e Contábil. A due diligence financeira e contábil é normalmente liderada por contadores e conduzida com membros dos departamentos de contabilidade, tesouraria e finanças da empresa, bem como com seus auditores externos. A due diligence financeira normalmente inclui a revisão dos seguintes itens:

  • Histórico e pro forma demonstrações financeiras, incluindo quaisquer alterações materiais do período de relato do ano anterior e itens significativos nas demonstrações financeiras (tais como reformulações, imparidades, transações incomuns, aquisições, derivados e cobertura, reservas, acordos extrapatrimoniais ou passivos subregistados).
  • As projeções, orçamentos e quaisquer planos de longo prazo do negócio.
  • Títulos de dívida em circulação, linhas de crédito existentes e quaisquer outros acordos de financiamento, e uma determinação se a oferta viola algum dos acordos financeiros existentes do negócio.
  • A situação financeira atual do emissor e as condições em seu setor.
  • Relatórios de pesquisa de outros analistas.
  • Tendências históricas do setor.
  • As perspectivas do negócio. Isto envolve a comparação das expectativas com as tendências futuras com base em fatores como o orçamento e as projeções de fluxo de caixa.
  • A condição da indústria e a concorrência. Quem são os principais clientes da empresa e quais são os principais contratos?
  • A utilização dos rendimentos. Como exatamente eles serão usados?
  • Estimativas de despesas de capital.

Bandeiras vermelhas nas demonstrações financeiras. Os potenciais investidores devem estar conscientes de quaisquer “sinais de alerta” nas demonstrações financeiras que possam indicar que não se deve confiar nas demonstrações financeiras. Alguns exemplos de bandeiras vermelhas incluem:

  • Alterações nas avaliações internas de risco de crédito.
  • Goodwill/imparidades de ativos.
  • Aumentar a renda com ganhos incomuns ou únicos.
  • Transferir despesas correntes para um período posterior ou transferir receitas futuras para o período atual.
  • Um padrão de endividamento para com os executivos da empresa por parte dos membros do sindicato de subscrição.
  • Entidades fora do balanço.
  • Muitos pedidos pendentes de clientes.
  • A administração afirma que as informações essenciais para uma transação relevante não estão disponíveis.
  • Retroativo de um contrato de venda para permitir o reconhecimento oportuno da receita.
  • Um artigo na imprensa financeira questionando a contabilidade agressiva de uma empresa.
  • A contabilização de vendas em consignação significativas no final de um trimestre.
  • Práticas de vendas garantidas que permitem aos clientes trocar ou devolver mercadorias sem defeito.
  • Estruturas organizacionais complexas sem qualquer propósito comercial aparente.
  • Atrasar sistemas e procedimentos de controle durante um período de rápido crescimento.
  • Contas ou operações significativas em jurisdições de paraísos fiscais.

Mais uma vez, a recusa em fornecer materiais de devida diligência solicitados a um investidor deve ser um sinal de alerta para não prosseguir.

DUE DILIGENCE RELACIONADA À IMIGRAÇÃO

Como o investidor está tomando uma decisão de investimento com motivo de imigração, os potenciais investidores EB-5 devem avaliar a probabilidade de o investimento atingir seus objetivos de imigração. Os potenciais investidores EB-5 podem contar com o seu advogado de imigração para esta análise, que geralmente deve incluir o seguinte:

Área de Emprego Alvo

Para confirmar que os investidores estão a investir o montante adequado, devem saber se a empresa que recebe o investimento se encontra numa situação Área de Trabalho Alvo (TEA). Se o investimento for em um TEA, o investimento mínimo é de US$ 800,000 e caso contrário, o investimento mínimo é de US$ 1,050,000. 

A empresa deve fornecer a todos os investidores EB-5 uma carta de um especialista EB-5 informando que o setor censitário no qual a empresa está localizada é um TEA, ou adjacente a um TEA e a média ponderada das taxas de desemprego tanto no TEA quanto no TEA. setores censitários adjacentes é superior a 150% da média nacional de desemprego. Alternativamente, a empresa poderia aplicar o capital do investidor EB-5 numa área rural que também exige o valor mínimo de investimento inferior de 800,000 dólares. Os investidores EB-5 não devem considerar fazer um investimento de US$ 800,000 sem evidências de que os fundos serão aplicados em um TEA.

Criação de emprego

Cada Contribuição de capital do investidor EB-5 devem ser mobilizados para criar dez empregos num período de três a cinco anos. Os investidores devem realizar a devida diligência comercial, conforme descrito acima, para se certificarem de que o investimento tem probabilidade razoável de gerar o número necessário de empregos. Os investidores devem procurar investir em projectos que esperam resultar em mais do que os 10 empregos exigidos por investidor, e os investidores não devem considerar um projecto que afirma produzir menos de 12 empregos por investidor. 

Os projetos conduzidos através de um centro regional devem fornecer uma análise de criação de empregos, preparada por um economista EB-5 qualificado. Caso uma análise de criação de empregos tenha sido fornecida, ela deverá ser revisada por advogados qualificados de valores mobiliários ou de imigração com experiência em EB-5 e as premissas e cálculos estabelecidos na análise deverão ser verificados pelo investidor. Os investimentos em empresas em funcionamento e outros investimentos de menor dimensão podem não depender de uma análise de criação de emprego. Nestes casos, é imperativo que a estratégia de criação de emprego da empresa seja clara e razoável. A devida diligência empresarial deve ser realizada para verificar, na medida do possível, as alegações de criação de emprego da empresa.

Devida Diligência do Centro Regional

Se o investimento no EB-5 ocorrer através de um centro regional aprovado pelo USCIS, o destino do investidor estará nas mãos do centro regional, bem como nas mãos do desenvolvedor. Portanto, os investidores devem visitar a página do centro regional aprovado no site do USCIS para confirmar a designação do centro regional e revisar o site do centro regional em relação à sua experiência e histórico, e estar atentos a quaisquer sinais de alerta sobre negócios anteriores e consultas regulatórias. 

Requisito “em risco”

As regras do programa EB-5 exigem que o capital de um investidor EB-5 permaneça “em risco” durante o período de residência condicional do investidor. O período de residência condicional é o período de aproximadamente dois anos que começa quando o investidor entra nos Estados Unidos e termina com a apresentação da Petição I-829 do investidor. Inicialmente, os investidores pretendem confirmar, através da sua análise regular de due diligence, que o projecto no qual o seu capital é aplicado é estável, que sobreviverá e prosperará para além da sua residência condicional. No entanto, tanto nos negócios imobiliários como nos operacionais, existem estratégias de saída e está contemplada uma eventual liquidação do investimento do investidor. Os investidores devem estar confiantes de que existe uma solução ou estratégia de reafectação, para que o seu investimento possa ser reafectado para outro projecto “em risco” se o seu período de residência condicional não tiver terminado.  

No entanto, nem todas as soluções ou estratégias de redistribuição são criadas de forma igual. Ao avaliar a estratégia de redistribuição de uma empresa, os investidores devem considerar:

  • Será que o seu investimento será redistribuído num veículo que resultará num resultado de imigração favorável?
  • Seu investimento será redistribuído em um projeto comparável ao negócio?
  • O investimento será redistribuído em um projeto controlado pela empresa ou por uma equipe de gestão desconhecida?
  • Será que o seu investimento será redistribuído num projecto de risco?
  • Que contributos, se houver, terão os investidores no reinvestimento, tais como um direito de opt-out ou um direito de aprovação?
  • Os investidores podem consentir com a entidade que receberá seus recursos reafectados? (Os investidores devem compreender que normalmente não é concedido o direito ao consentimento.)
  • Conseguirão obter o reembolso do seu capital pouco depois de terminar a sua residência condicional, ou o seu capital é ilíquido e está preso ao projecto redistribuído?
  • Qual é a data prevista de liquidez do projeto redistribuído?
  • O investimento reafectado terá o mesmo retorno ou participação nos lucros, ou os investidores desfrutarão de um retorno maior em troca da reafectação do seu capital?
  • Eles têm informações suficientes para avaliar a estratégia de redistribuição de uma empresa?

Os factores anteriores aplicam-se igualmente no contexto do centro regional e em relação aos investimentos directos e cujo desempenho reduziria substancialmente o risco de imigração.

A devida diligência requer tempo e atenção aos detalhes que pouparão os investidores de erros dispendiosos. A devida diligência abrangente antes de investir é uma estratégia de gestão de risco que deve ser realizada por todos os investidores sérios. Embora nada seja totalmente certo no investimento, a devida diligência pode fornecer um nível de garantia muito mais elevado. A prática da devida diligência antes de se comprometer com um investimento decorre principalmente do bom senso e, em alguns casos, de uma obrigação legal. No entanto, existem estudos que indicam uma correlação positiva entre a extensão da devida diligência do investidor e o desempenho subsequente do investimento. A correlação parece abranger diferentes tipos de cenários de investimento e apoia fortemente a necessidade de devida diligência.

Leia sobre a próxima etapa do processo EB-5: Quais provedores de serviços EB-5 podem me ajudar a me preparar?