Por Jeff Campion
Todos nós podemos desfrutar de um grande show de mágica. Quer seja David Copperfield a fazer desaparecer a Estátua da Liberdade ou um avião, adoramos as ilusões porque nos levam para outro lugar, um lugar onde a crença e a descrença se encontram – um mundo de fantasia.
E é só isso. A fantasia é boa quando sabemos que participamos voluntariamente da história. Mas o que acontece quando os equívocos comuns dos investidores EB-5 mudam a vida das pessoas e as jornadas de imigração?
EQUÍVOCO 1: TODOS OS EXEMPLARES SÃO CRIADOS IGUAIS
Não faz muito tempo ouvi um representante de projeto dizer que se você está investindo em um projeto com aprovação exemplar, deve haver algo errado com ele porque está no mercado há muito tempo. Agora, esse projeto tem um exemplar e ainda está no mercado. Os tempos mudaram. Mas esta foi uma tática para distorcer a verdade. A verdade de um exemplar é que é ótimo tê-los, mas nem todos são criados iguais.
Uma aprovação exemplar significa que um conjunto de documentos do projeto – incluindo o memorando de colocação privada, um relatório econômico, plano de negócios, acordo operacional (ou de parceria), acordo de garantia, documentos de assinatura, amostra I-526 e documentos de apoio – foi submetido e aprovado pelo USCIS. Isso não significa que o projeto seja bom ou ruim do ponto de vista financeiro. Também não vai ao mérito do projeto. Isso não significa que o USCIS acredite que o projeto irá realmente começar ou terminar. Significa simplesmente que os documentos apresentados são compatíveis com EB-5. Isso é útil. Ninguém pode discutir isso. Mas será que é dispositivo de um bom projeto? Não!
Um projeto exemplar recentemente aprovado pode ser ótimo. Mas seria sensato considerar alguns factores adicionais que tornarão o exemplar mais valioso, tais como: se o projecto foi iniciado na data da aprovação (e, em caso afirmativo, quanto foi concluído); quantos investidores o projeto subscreveu; se existe um número mínimo de investidores para que o projeto receba dinheiro do EB-5; e quando é o prazo para subscrição dos investidores. Se as respostas a estas questões não forem favoráveis, um projeto exemplarmente aprovado pode não ser muito valioso. Se as respostas forem favoráveis, então o exemplar pode ser muito mais valioso do que outros exemplares no mercado. Muitos envelheceram bem. Na verdade, um exemplar mais antigo poderia ser o projeto mais forte do mercado com base nesses fatores.
EQUÍVOCO 2: TODA A GARANTIA É A MESMA
Outro equívoco é que todas as garantias são iguais. Embora a maioria dos promotores pretenda reembolsar os investidores através do NCE, a realidade é que se trata de uma crença ou esperança, mas não de um plano. A reputação não é garantia. Não cometa esse erro.
Alguns projetos no espaço EB-5 são, na realidade, dívidas de cartão de crédito nas quais o investidor espera que o desenvolvedor seja grande demais para falir. Simplificando, quando você coloca seu dinheiro em uma entidade que o empresta ou investe na cadeia, e essa entidade não possui ativos, você não tem garantia para pagar o NCE em caso de inadimplência. É fundamental que o investidor pergunte qual entidade é responsável pelo reembolso do empréstimo (ou contribuição de capital) e qual é a garantia que garante o reembolso.
Por exemplo, uma primeira garantia seria a posição mais forte para garantias, assumindo que o valor do empréstimo é suficiente para garantir o reembolso (por exemplo, um valor do empréstimo de 75 por cento, dependendo da classe de activos). Dessa forma, se o ativo perder valor e for executado pela NCE, ainda sobra patrimônio para devolver o dinheiro. A próxima posição para a dívida seria um segundo penhor, embora estes não sejam comuns. Mais uma vez, observe a dívida total em relação ao patrimônio líquido, certificando-se de que haja uma proteção caso seja necessário forçar uma venda. A posição a seguir é a dívida mezanino. A mesma análise se aplica à segunda garantia, garantindo que a relação dívida/capital total seja suficiente no caso de ser necessária uma venda forçada.
Em termos de capital, a NCE poderia adquirir uma participação acionária no projeto (normalmente, capital preferencial). É importante, mais uma vez, garantir que existe capital ordinário que será perdido no caso de uma venda forçada. O capital preferencial pode ser mais fraco do que o primeiro, mas também pode ser mais forte do que o financiamento mezanino, dependendo dos termos do negócio. É usado muitas vezes em edifícios históricos para aproveitar créditos fiscais históricos em vez de financiamento mezanino. Abaixo estão alguns dos piores cenários.
Imagine que o promotor sofre uma recessão económica e é obrigado a vender um projecto por um valor inferior ao seu valor. Algumas coisas podem acontecer. No primeiro cenário de garantia, a NCE poderia, na verdade, estar executando a hipoteca ou forçando a venda. Está no controle. Nos outros cenários, a NCE faria parte do processo, mas com garantias e rácios dívida/capital suficientes, existe a possibilidade de ser curado. No entanto, se a entidade à qual a NCE concedeu um empréstimo (ou na qual investiu) não tiver garantias dignas de menção, a NCE poderá perder todo o dinheiro.
Uma observação final: esteja ciente de que algumas posições de garantia podem mudar com base na quantidade de dinheiro EB-5 arrecadado. Certifique-se de fazer esta pergunta para saber quais garantias serão dadas em todos os cenários possíveis. Não acredite na ilusão de que todas as garantias são iguais. Não é e pode custar centenas de milhares de dólares.
EQUÍVOCO 3: UM CENTRO REGIONAL É PRINCIPALMENTE RESPONSÁVEL POR REEMBOLSAR O INVESTIDOR
Outro equívoco é quando um centro regional mostra a um investidor o seu historial de reembolso aos investidores. Sejamos claros em dois pontos: primeiro, o centro regional não paga o investidor, mas o NCE; e dois, o NCE só pode reembolsar depois de ser reembolsado. Ser um projecto num centro regional que tenha reembolsado investidores não tem impacto no seu investimento, a menos que esteja a considerar investir num centro regional que considere que poderia ser desonesto. Quem consideraria isso?
Todos os acordos da NCE devem indicar que o investidor será reembolsado assim que o mecanismo de financiamento for reembolsado à NCE (e todos os requisitos do USCIS forem cumpridos). Com base nisso, a única razão pela qual um investidor não seria reembolsado pela NCE quando a NCE fosse reembolsada seria porque a NCE se recusa a honrar o acordo da NCE. O NCE é normalmente controlado por uma pessoa que também controla o centro regional. Mas é a NCE que tem de reembolsar o investidor.
Portanto, a viabilidade do projeto é o que determinará se o investidor será reembolsado. E a forma de se proteger é analisando o próprio projeto e as garantias. Não acredite na ilusão de que um centro regional é o principal responsável pelo reembolso ao investidor. Embora seja fácil ficar impressionado com as evidências históricas de que outros investidores foram reembolsados associados ao centro regional, não acredite nesse equívoco.
EQUÍVOCO 4: TODOS OS TRABALHOS SÃO CRIADOS IGUAIS
Dado que existem duas questões básicas no EB-5 – capital em risco e criação de emprego – é prudente voltar a discussão para a criação de emprego. Normalmente afirma-se que um projeto tem uma certa margem de emprego. Isto destina-se a motivar os investidores a investir com base numa almofada de emprego potencialmente muito grande. Isto dá a ilusão de que todos os empregos são criados iguais (e o corolário de que uma grande almofada de emprego garante uma margem de erro). O problema desta análise é que ela pressupõe que todos os empregos são criados iguais. Eles não são.
Como a maioria sabe, existem empregos directos (I-9, empregos de folha de pagamento) e empregos derivados de modelos (trabalhos directos na construção, empregos indirectos na construção e empregos operacionais). Para empregos diretos, estes são demonstrados através de comprovantes de folha de pagamento e I-9s na fase I-829. Claramente, o desafio destes empregos é que o cargo deve existir há pelo menos dois anos e as evidências devem ser capazes de demonstrar isso.
Agora, compare isso com empregos derivados de modelos, que são considerados criados se baseados em metodologias razoáveis. Os modelos utilizados são chamados de modelos de entrada/saída. Assim, os modelos podem ter muitos tipos de insumos para fornecer os resultados (os empregos criados). Normalmente, as despesas de construção são utilizadas como insumo para demonstrar os empregos que foram criados. Observe que o USCIS exige que a construção dure pelo menos dois anos para poder contar os empregos diretos de construção derivados do modelo.
Embora isto pareça simples, poderá haver alguns desafios na fase I-829, quando os empregos tiverem de ser comprovados. Por exemplo, vamos supor que um projeto pare e o cronograma de construção projetado de três anos aprovado na fase I-526 seja, na verdade, um ano contínuo, depois pare e comece por dois anos antes de finalmente terminar. Presumo que o USCIS poderia argumentar que os empregos diretos de construção derivados do modelo não contam. É aqui que os trabalhos de construção diretos derivados de modelos podem ser um pouco arriscados. Empregos operacionais só existem se o negócio abrir. Se o negócio não abrir, serão criados muito poucos empregos operacionais. Portanto, esses são os empregos mais arriscados.
Ao analisar empregos para efeitos de criação de emprego, é melhor confiar primeiro nos empregos com despesas indiretas de construção derivados do modelo. Em segundo lugar, um investidor poderia contar empregos com despesas directas de construção derivadas do modo (e se a construção já durasse dois anos, então isso seria extremamente seguro). Por último, um investidor poderia contar empregos operacionais. Um ponto geral aqui é que a criação de empregos depende da viabilidade do projeto. Se o projeto não prosseguir, não haverá criação de empregos.
É evidente que nem todos os empregos são criados de forma igual. Evite a ilusão de que todos os empregos são criados iguais e concentre-se em empregos com despesas indirectas de construção derivadas de modelos e, posteriormente, em empregos com despesas directas de construção derivadas de modelos.
Infelizmente, o EB-5 tem muitos conceitos errados. Seja cético. Faça perguntas, porque este não é um show ilusionista. É a sua vida.
Jeffrey E Campion
Jeffrey E. Campion é um advogado especializado em representar clientes estrangeiros de alto patrimônio e seus negócios. Campion recebeu seu doutorado pela Universidade da Flórida e bacharelado em finanças e marketing internacionais pela Universidade de Miami. Campion também é membro fundador do EB-5IC e é coautor de um livro sobre EB-5 chamado “The EB-5 Handbook: A Guide for Investors and Developers”. Campion é o CEO da Pathways EB-5, que possui uma família de 10 centros regionais que abrangem quase todas as principais áreas populacionais dos EUA em 32 estados.
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