por Catherine DeBono Holmes e Bruce Baltin
Para o financiamento EB-5 de projectos hoteleiros, provar que serão criados novos empregos requer provas de que existe uma procura de mercado por um hotel adicional no mercado local.
O requisito básico para qualquer financiamento EB-5 é demonstrar que um projeto criará pelo menos 10 novos empregos por investidor EB-5. Para novos projectos hoteleiros que utilizam financiamento EB-5, é necessário mostrar que o novo hotel não está apenas a retirar empregos aos hotéis existentes na área, mas na verdade a criar novos empregos. Isso requer provas de que existe procura suficiente de hóspedes num mercado local para permitir a abertura de um novo hotel sem causar a perda de ocupação dos hotéis existentes na área. Se o proprietário do projecto conseguir demonstrar que já existe procura de quartos de hotel, poderá mostrar que a abertura de um novo hotel criará novos empregos, sem eliminar os empregos dos hotéis existentes na área. Como pode o proprietário de um projecto demonstrar que existe esta procura por novos quartos de hotel?
Especialistas em avaliação de hotéis desenvolveram um método para determinar a demanda de mercado local que pode ser usado para financiamento EB-5.
Consultores hoteleiros como a PKF e a HVS desenvolveram padrões para determinar o que consideram ser a taxa de ocupação média natural óptima para cada mercado local, a que chamaremos “taxa de ocupação óptima”. A taxa de ocupação óptima refere-se à percentagem de ocupação que maximizará a rentabilidade do hotel, com base nas condições de mercado nessa taxa de mercado local. Se a ocupação média for de 80 por cento, mas a taxa de ocupação óptima for de 70 por cento, os consultores hoteleiros concluem que existe uma procura de quartos de hotel que não está a ser satisfeita, porque há mais pessoas hospedadas nos hotéis existentes no mercado do que a taxa que permitiria. rentabilidade máxima para todos os hotéis do mercado. Este artigo explica como os consultores hoteleiros definem a taxa de ocupação ideal para cada mercado local e por que uma taxa de ocupação média superior à taxa de ocupação ideal indica uma procura por hotéis adicionais.
A taxa de ocupação ideal para um mercado hoteleiro local é determinada pela combinação de procura nesse mercado.
Em mercados onde a procura varia substancialmente com base em factores sazonais, tais como áreas de esqui, haverá uma grande diferença entre as taxas de ocupação durante a época alta e a época baixa. Em áreas onde a procura hoteleira se baseia em grande parte em viagens de negócios, as taxas de ocupação serão mais elevadas durante a semana do que nos fins de semana, e o oposto será verdadeiro quando a procura se basear em viagens de lazer. Em áreas onde existe uma grande diferença entre as taxas de ocupação durante os períodos altos e os períodos baixos, a taxa de ocupação óptima será normalmente fixada em 70 por cento. Quando a diferença entre as taxas de ocupação durante os períodos de alta e de baixa for menor, a taxa de ocupação ideal será frequentemente fixada numa percentagem mais elevada. Por exemplo, em São Francisco e Los Angeles, Califórnia, as taxas de ocupação ideais são normalmente fixadas entre 72 e 78 por cento. Em Houston, a taxa de ocupação ideal é de cerca de 70%. Na cidade de Nova Iorque, onde os hotéis têm grande procura praticamente todo o ano, a taxa de ocupação ideal é de cerca de 80%. Em Las Vegas, onde os jogos e outras atrações procuram lotar seus espaços de visitantes, a taxa de ocupação ideal é de cerca de 90%. Em contraste, a taxa média de ocupação hoteleira nos Estados Unidos é de cerca de 63% ao ano.
Porque é que o mix de procura faz diferença na definição da taxa de ocupação ideal?
Os hotéis normalmente serão mais lucrativos durante os períodos em que têm maior ocupação, uma vez que podem cobrar tarifas mais elevadas durante esses períodos. Portanto, uma das chaves para maximizar a rentabilidade do hotel é ter quartos suficientes para servir a procura dos hóspedes durante os períodos de pico de ocupação. Se um hotel não tiver quartos suficientes para satisfazer a procura durante o período de pico de ocupação, estará a perder as noites com maior receita. Ao considerar um mercado hoteleiro local, se todos os hotéis locais estiverem lotados durante os períodos de pico de ocupação, então o mercado local está efetivamente recusando hóspedes por falta de quartos e perdendo receitas que poderiam ser geradas tanto no hotel como fora dele. em restaurantes, lojas e atrações. Portanto, a taxa de ocupação ideal é definida de forma a maximizar a disponibilidade de quartos durante a época alta, sem prejuízo durante a época baixa.
Como os hotéis maximizam as receitas durante os períodos de pico, mas não perdem dinheiro fora dos períodos de pico?
Os hotéis geralmente são projetados para equilibrar as despesas operacionais com uma taxa de ocupação de 50%. Portanto, se um hotel puder operar com uma taxa de ocupação de 50 por cento fora dos períodos de pico e operar com uma taxa de ocupação de 75 a 90 por cento durante os períodos de pico, o hotel deverá ser capaz de optimizar a sua rentabilidade.
Como é estabelecida a taxa de ocupação ótima para cada mercado local?
Ao preparar um estudo de viabilidade para um novo hotel, o consultor hoteleiro começará por compilar dados sobre o inventário de quartos de hotel existente num determinado mercado, utilizando os dados padrão da indústria recolhidos pela Smith Travel Research, Inc. e pela sua afiliada internacional, STR Global ( coletivamente, “STR”) para analisar as taxas históricas de ocupação e tarifas de quartos da oferta existente de quartos de hotel naquele mercado. A STR fornece relatórios de benchmarking STAR mensais, semanais e diários para mais de 43,000 clientes hoteleiros, representando mais de 5.7 milhões de quartos de hotel em todo o mundo. Utilizando esses dados, o consultor hoteleiro estimará a taxa média de ocupação e as tarifas de todos os quartos de hotel existentes num mercado local, ou de todos os quartos de hotel num segmento de mercado específico desse mercado local, durante os últimos um, dois ou três anos. O consultor avaliará também as diferenças nas taxas de ocupação entre os períodos de ponta e fora de ponta e analisará os geradores de procura para esse mercado. A partir desses dados, o consultor determinará se há excesso de demanda durante os períodos de pico que poderia ser capturado com mais quartos de hotel, sem causar excesso de oferta durante os períodos fora de pico.
Por que é melhor para um hotel operar com uma ocupação média ideal de referência em vez de uma taxa de ocupação mais elevada?
Os hotéis que operam com uma taxa de ocupação superior à ideal muitas vezes têm dificuldade em manter e reparar o hotel, porque quando os quartos estão cheios, não podem ser reparados e mantidos em boas condições. Além disso, quando os quartos de hotel são utilizados com demasiada frequência, há maior desgaste nos móveis e nos bens materiais, como roupa de cama e estofos. Mais importante ainda, quando há mais hóspedes no hotel, mais funcionários são necessários para atender os hóspedes e as despesas trabalhistas aumentam. As despesas trabalhistas são, na verdade, a maior porcentagem de todas as despesas de operação de um hotel. Encontrar o equilíbrio certo entre receitas e despesas é a chave para maximizar a rentabilidade das operações hoteleiras. Se um hotel funciona com uma taxa de ocupação superior à taxa de ocupação ideal para o seu mercado local, isso geralmente significa que o hotel pode aumentar as taxas e ainda manter a taxa de ocupação ideal.
Quando a ocupação do hotel excede a taxa de ocupação ideal, o proprietário do hotel deve aumentar as tarifas dos quartos para otimizar a rentabilidade do hotel.
Se um hotel funcionar com taxas de ocupação superiores à taxa ideal, o proprietário do hotel poderá, na verdade, conseguir obter mais lucro aumentando as tarifas do hotel e diminuindo a ocupação do hotel. Isto ocorre porque o aumento nas receitas provenientes das tarifas de quarto pode exceder o lucro líquido obtido com tarifas de quarto mais baixas, depois de contabilizados os custos extras de operação do hotel com taxas de ocupação mais elevadas.
Se um mercado local tiver taxas de ocupação hoteleira superiores à sua taxa de ocupação ideal, isso normalmente significa que há procura de novos quartos de hotel no mercado.
Se todos os hotéis num mercado local, ou num segmento desse mercado, operam acima da taxa de ocupação ideal para esse mercado, isso geralmente significa que não há quartos de hotel suficientes no mercado para satisfazer a procura existente. Neste caso, um promotor hoteleiro pode demonstrar que existe uma procura por um novo hotel que justifica o projecto a ser construído com financiamento EB-5.
Os examinadores do USCIS e os provedores de financiamento EB-5 devem considerar esses padrões da indústria ao avaliar a demanda do mercado por novos hotéis que utilizem o financiamento EB-5.
Se um novo promotor hoteleiro tiver um estudo de viabilidade que mostre uma ocupação hoteleira média acima da taxa de ocupação óptima num determinado mercado local ou segmento de mercado, isso deverá ser visto como um indicador de que existe provavelmente procura de hotéis adicionais nesse mercado. Uma análise de viabilidade deve ser feita para determinar se há excesso de demanda durante os períodos de pico de ocupação que poderia ser capturado com um novo empreendimento hoteleiro. Os patrocinadores do financiamento do USCIS e do EB-5 devem procurar estes pontos de referência na revisão dos estudos de viabilidade para novos empreendimentos hoteleiros. Estes são os padrões aceitos pela indústria hoteleira, usados por desenvolvedores de hotéis, investidores e credores para determinar quando um hotel é economicamente viável, e os mesmos padrões devem ser aplicados pelo USCIS e pelos patrocinadores de financiamento EB-5 para empreendimentos hoteleiros que usam financiamento EB-5.
Catherine DeBono Holmes
Catherine DeBono Holmes é presidente do grupo de direito de capital de investimento da Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP em Los Angeles e exerce a advocacia na JMBM há mais de 30 anos. Ela é especializada em ofertas de investimento para imigrantes EB-5 e transações hoteleiras e imobiliárias feitas por investidores chineses nos EUA.
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