por Kim Zeuli e equipe da EB5Investors.com
Decisores políticos, profissionais do desenvolvimento económico e especialistas em EB-5 reuniram-se em Julho deste ano na Harvard Kennedy School para assinalar a divulgação do relatório. Aumentando as oportunidades econômicas em comunidades urbanas em dificuldades com o EB-5. O relatório, escrito por Kim Zeuli e Brian Hull, foi patrocinado pela Garfield Foundation, Boston Foundation e Surdna Foundation. Zeuli é o chefe da The Initiative for a Competitive Inner City, uma organização sem fins lucrativos de pesquisa e estratégia com sede em Boston. Simultaneamente ambiciosa e direcionada na sua abordagem, a investigação examina uma ampla variedade de projetos EB-5 em todo o país e concentra-se em cinco estudos de caso para contemplar como o financiamento EB-5 pode beneficiar os centros das cidades dos EUA. A Revista EB5 Investors conversou com Zeuli sobre as origens do relatório, suas descobertas e o futuro do EB-5.
Equipe EB5Investors: Quando você ouviu falar pela primeira vez sobre o programa EB-5?
Kim Zeuli: Ouvi falar do EB-5 há cerca de cinco anos e o ICIC realmente começou a se envolver com ele há cerca de dois anos porque fomos contratados por algumas fundações para explorar suas aplicações no centro da cidade.
Equipe: Quando você começou a explorar o EB-5 como organização, o objetivo era publicar um relatório de pesquisa?
Zéuli: Quando começamos a considerá-la como uma organização, estávamos interessados em saber como ela poderia ser utilizada no centro da cidade. Então, quando fomos contratados pelas fundações, foi para produzir um white paper ou relatório de pesquisa que também serviria como documento de enquadramento para uma convocação.
Equipe: Quais foram seus objetivos neste relatório? O que você esperava realizar?
Zéuli: Queríamos saber como o EB-5 estava sendo utilizado no centro da cidade. Uma hipótese que estávamos testando era que, de forma anedótica, ouvíamos que o EB-5 era subutilizado, então queríamos explorar essa questão. Também queríamos apenas aprender mais sobre sua mecânica e quaisquer barreiras à sua adoção.
Funcionários: No seu relatório menciona a falta de dados disponíveis, e isso é algo que a nossa publicação também enfrentou. Que tipo de fontes você usou em sua pesquisa?
Zéuli: Usamos todos os dados disponíveis publicamente sobre o EB-5, o que não é muito, e depois entramos em contato com os centros regionais. Revisamos seus recursos online e entrevistamos muitos deles. Também entrevistamos outros profissionais do EB-5 que nos deram informações adicionais sobre projetos específicos do EB-5.
Funcionários: Entendo que você reuniu um grande grupo de projetos EB-5, então como você identificou esses projetos? Foi apenas uma questão de ligar para os centros regionais ou você trabalhou com algum advogado de imigração, participou de conferências, etc.?
Zéuli: Através dos centros regionais e de alguns dos promotores do projecto; assim que começamos a conhecer alguns projetos, isso nos levou a mais advogados e desenvolvedores e apenas outros na área. Todos eles nos ajudaram a descobrir informações sobre diferentes projetos. Utilizamos um processo de triangulação que nos levou aos cinco estudos de caso que escolhemos para o relatório.
Funcionários: Você poderia explicar um pouco mais sua metodologia e o cronograma do projeto? Depois de entrar em contato com esses projetos, que perguntas você fazia, o que procurava e por quanto tempo durou essa pesquisa?
Zéuli: A pesquisa levou cerca de oito meses no total para ser concluída. Levantamos a lista de projetos e depois procuramos aqueles que estavam no interior. Mapeámos todos eles e queríamos procurar aqueles que pudessem ser potencialmente replicados e que parecessem ter um impacto positivo no centro da cidade. Foi um pouco como uma abordagem de arte e ciência. Como não existem dados concretos sobre os projetos, não pudemos quantificá-los dessa forma. Usamos todos os nossos especialistas para ajudar a revelar esse tipo de informação e depois desenvolvemos os estudos de caso.
Funcionários: O que qualifica uma área como centro da cidade? Acho que é um termo sobre o qual ouvimos muito, mas muitas pessoas podem não saber exatamente o que significa.
Zéuli: No ICIC, acredito que somos a única organização que define o centro da cidade. É um conjunto de setores censitários contíguos com elevada pobreza e altas taxas de desemprego.
Funcionários: Aparentemente muito alinhado com a área de emprego alvo do programa EB-5?
Zéuli: Isso mesmo, muito alinhado. Só que estamos focados apenas nas áreas urbanas e o TEA inclui as áreas rurais.
Funcionários: Sei que no relatório você discute o mapeamento dos centros regionais e a análise da sua geografia. Também menciona que muitos estão perto do centro das cidades, mas há uma percepção de que o EB-5 tem sido largamente ignorado como recurso de financiamento nestas localidades. Por que você acha que é isso? Ou você descobriu que esse não era realmente o caso?
Zéuli: Muitas pessoas já ouviram falar do EB-5, mas não o entendem realmente e não sabem realmente como podem usá-lo, então parece haver uma barreira de entrada em termos de compreensão do programa. É complexo e as pessoas podem ter ouvido notícias negativas sobre isso. Há muita formação para profissionais de desenvolvimento económico sobre programas federais de desenvolvimento comunitário e de desenvolvimento económico, mas o EB-5 – estando alojado numa parte diferente do governo – não está incluído nessas formações. Não faz parte dos novos créditos fiscais de mercado ou dos diferentes tipos de programas. A única excepção é a formação fornecida pelo Conselho de Agências Financeiras de Desenvolvimento (CDFA).
Funcionários: Você acha que há mais barreiras à entrada em termos de desenvolvimento do centro da cidade do que haveria em outras áreas de desenvolvimento fora do centro da cidade, ou você acha que isso é algo que afeta o EB-5 e o mundo em desenvolvimento como um todo?
Zéuli: Estas são barreiras que afetam a utilização do EB-5 em geral e não são específicas do centro da cidade. Não descobrimos especificamente nenhuma barreira no centro da cidade.
Funcionários: Você também discute parcerias público-privadas, algo que já abordamos na revista no passado, e elas parecem estar crescendo. Você acha que essas parcerias têm um papel particularmente importante nos investimentos nos centros das cidades?
Zéuli: Sim, pensamos que são muito importantes e é porque muitas vezes o sector público não consegue fazê-lo sozinho, nem o sector privado. Podem existir barreiras públicas significativas, como o zoneamento ou a regulamentação, e então o sector privado tem obviamente mais acesso ao capital e, penso eu, mais acesso a ideias e projectos de desenvolvimento inovadores. No entanto, o sector público também pode ter um conjunto mais robusto de projectos que poderia considerar financiar com o EB-5.
Funcionários: Entrando nos detalhes do relatório, por que você escolheu esses projetos específicos? Que qualidades você procurava quando escolheu os estudos de caso?
Zéuli: Quando fomos contratados para escrever este relatório, dissemos que escreveríamos no máximo três estudos de caso e, honestamente, não poderíamos nos limitar a fazer três. Então acabamos fazendo cinco e poderíamos ter feito mais. A nossa investigação revelou uma grande variedade de estudos de caso realmente interessantes, mas escolhemo-los devido à sua localização, ao seu potencial de replicação e ao seu impacto positivo na sua comunidade. Eles também parecem ter proporcionado oportunidades de emprego locais significativas.
Então, dois deles pareciam ser realmente únicos para nós: E3 Cargo Trucking e o Education Fund of America. O E3 Cargo Trucking envolve o financiamento direto de um negócio. E as escolas charter são uma tendência interessante no centro da cidade devido a todos os desafios educacionais, por isso pensamos que seria realmente interessante para o nosso grupo demográfico.
Funcionários: Quais são alguns dos impactos do investimento no centro da cidade para a comunidade, para os promotores ou mesmo para os investidores?
Zéuli: A maioria dos centros das cidades é caracterizada pelo subinvestimento. Portanto, eles precisam de mais investimento apenas para criar infra-estruturas mais prósperas, distritos comerciais robustos, habitação – você escolhe. Esse é o impacto para a comunidade: é extremamente necessário.
Para os investidores, é a oportunidade de investir numa área onde pode ter um impacto significativo além do retorno do seu investimento. Quando acertam, conseguem investir em projetos que, se não fosse o EB-5, não dariam certo.
Além disso, novamente com a parceria público-privada, os investidores e os incorporadores conseguem encontrar esse alinhamento e então contam com o apoio dos órgãos públicos. Podem alavancar financiamento público e outros recursos. Muitas vezes, os centros das cidades oferecem um local mais barato para fazer negócios e você pode aproveitar mais recursos e outras oportunidades de financiamento.
Quando os investimentos fazem parte de um plano económico mais amplo, o seu risco é geralmente diminuído.
Funcionários: Como você mencionou no relatório e como mencionamos em nossa conversa, os investidores, muitas vezes, principalmente da China, irão favorecer projetos imobiliários ou grandes projetos. Como a indústria pode lidar com isso ou remediar isso para levar as pessoas a investir em projetos menores no centro da cidade?
Zéuli: Esta é uma pergunta difícil porque os investidores podem ter um preconceito e também há um preconceito no processo de aprovação EB-5, onde é muito fácil conseguir a aprovação de projetos imobiliários porque eles entendem esses modelos e estão acostumados com isso. A outra questão é que os custos fixos associados a qualquer projecto significam que os projectos mais pequenos podem não ser rentáveis. Acho que a indústria como um todo precisa estudar os projetos menores viáveis, como o E3 Cargo Trucking e as escolas charter. Quanto mais eles aprenderem com eles como um modelo menor e começarem a replicá-lo e divulgá-lo como uma opção viável, isso ajudará. Também é preciso que algo seja feito no governo em termos de como eles processam as aprovações e o que contam para os empregos. Não é apenas um viés do investidor.
E devo dizer que o transporte de carga e os estudos de caso das escolas charter são os que todos continuam a nos perguntar. Acho que há uma demanda real por projetos menores. Quanto mais projetos menores forem financiados, creio que mais eles poderão ser replicados.
Funcionários: O que você aprendeu com sua pesquisa? Eu sei que essa é uma grande questão, então, analisando um pouco: quantos projetos você vê operando em centros urbanos? Quais são alguns dos desafios e vantagens de se desenvolver em um centro urbano? Quais são alguns dos insights ou tendências transferíveis que você percebeu em seus estudos de caso?
Zéuli: Encontramos cerca de 180 projetos EB-5. Sabemos que há muito mais coisas acontecendo no EB-5 do que prevíamos e isso o campo do desenvolvimento econômico entende. Então isso é uma coisa. Ainda é uma ferramenta relativamente oculta e com muito potencial. No outro extremo disso, realmente pensamos: “Uau! Realmente tem muito potencial para o centro da cidade.” Existem desafios, como qualquer programa governamental especial. No investimento no centro da cidade nada é fácil. Para nós, o EB-5 não parecia ter mais desafios do que qualquer outra ferramenta. Pareceu assustar as pessoas devido ao longo processo de aprovação e à imigração. Por ter sido utilizado principalmente para grandes projetos imobiliários, nem todo mundo pensa em utilizá-lo para outros tipos de projetos.
Depois, há obviamente toda a incerteza em torno do processo de aprovação. Penso que para algumas pessoas é tão difícil reunir todos os intervenientes certos e, em última análise, não foi possível aprovar o financiamento. Essa parece uma perspectiva assustadora.
A outra coisa que descobrimos é que é um campo muito pequeno e não há muitas pessoas que tenham conhecimento do EB-5. Nem todos terão acesso aos especialistas certos ou saberão como encontrá-los, por isso também existe essa barreira.
Funcionários: Você pode discutir as recomendações que recebeu no final do relatório e quem você vê como tendo um papel em ajudar a implementá-las?
Zéuli: Temos três recomendações principais. A primeira foi desenvolver uma campanha educativa sobre o uso do EB-5 como ferramenta para investimento de impacto em centros urbanos. Acreditamos realmente que a profissão de desenvolvimento económico, potencialmente em parceria com organizações como a sua, outras associações comerciais, o sector público e fundações, deveria ajudar a educar as pessoas sobre o EB-5 e como ele pode ser usado no centro da cidade. Os dados fazem parte disso, garantindo que alguém esteja acompanhando esses projetos. Nosso relatório total tem cerca de 40 páginas, mas o que a maioria das pessoas tem solicitado é a tabela no final com a lista de projetos. Precisamos de alguém para coletar mais desses dados. Obviamente, isso é algo em que o ICIC está interessado. Se o setor público não pode fazer isso, significa ter uma organização sem fins lucrativos ou alguém que seja realmente imparcial para começar a acompanhar esses projetos, começar a aprender com eles e começar a rastrear que tipo de empregos estão sendo criados.
A segunda recomendação foi construir esse nexo de especialistas em EB-5, chegando ao ponto de “Ok, queremos fazer algo com EB-5, e agora?” Seja algum tipo de lista ou apenas pessoas diferentes para quem poderíamos indicar pessoas em diferentes cidades do interior e garantir que estejam conectadas a alguns profissionais EB-5 confiáveis.
A terceira recomendação foi – e esta foi dirigida às fundações, ao sector público e a algumas das corporações de desenvolvimento económico – que deveriam estar lá fora, identificando e investindo nos projectos e talvez apoiando centros regionais ou estabelecendo parcerias com centros regionais. Mas acho que, após o evento, eu reformularia o terceiro item como realmente ajudando a desenvolver um pipeline robusto de projetos.
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