por Julia Lin
Hotéis e resorts estão entre os tipos de projetos mais populares na indústria EB-5, tanto do ponto de vista do investidor quanto do desenvolvedor do projeto. Os projetos proporcionam fluxo de caixa consistente, imóveis como garantia e contagens relativamente generosas de empregos EB-5, aumentando a confiança dos investidores. Além disso, os promotores de hotéis e resorts estão cada vez mais confortáveis com a utilização do financiamento EB-5 como parte da pilha de capital. Somente a Marriott International endossou mais de 14 projetos EB-5 desde 2008, com mais a caminho. Nos últimos 18 meses, os desenvolvedores da Hilton Worldwide, Hyatt Hotels e Starwood Hotels & Resorts Worldwide também recorreram ao financiamento EB-5.
Os projetos hoteleiros são especialmente atrativos porque, além de contar os empregos gerados pelas despesas de construção e pelas receitas das operações, os economistas também podem calcular os empregos gerados pelos gastos dos visitantes usando os gastos dos hóspedes do hotel em bens e serviços fora do hotel como insumos no cálculo econométrico. modelo. A inclusão dos empregos gerados pelas despesas dos hóspedes aumenta muitas vezes significativamente o número de empregos incluídos na contagem de empregos EB-5 do projecto, permitindo ao projecto angariar fundos EB-5 adicionais ou criar uma reserva de empregos maior.
Qual é o cálculo do trabalho de gastos de visitantes/despesas de convidados?
O cálculo do emprego dos gastos dos visitantes utiliza as despesas dos hóspedes do hotel em bens e serviços fora do hotel como uma entrada num modelo económico para calcular a criação de emprego no contexto hoteleiro. Estas são despesas feitas pelos hóspedes do hotel acima dos gastos no hotel, resultando na criação de empregos adicionais na região que de outra forma não teriam sido criados se os hóspedes do hotel não tivessem visitado a área. Para captar estes efeitos de ondulação gerados pelas despesas dos hóspedes do hotel, os economistas utilizam dados de relatórios preparados por um consultor da indústria do turismo e/ou agência de convenções e visitantes para calcular o montante médio de dinheiro gasto por noite pelos visitantes da área. Usando a taxa de ocupação do hotel, o economista pode então determinar o valor total dos gastos dos visitantes gerados pelos hóspedes do hotel em cada setor, como transporte, entretenimento, recreação, restaurantes e lojas de varejo. Uma vez determinado o montante das despesas dos visitantes para cada indústria, estes serão utilizados como dados no modelo económico aplicável para calcular o impacto no emprego com o multiplicador correspondente para cada indústria.
Escrutínio do USCIS
O USCIS tem sido historicamente hostil à utilização das despesas dos hóspedes como um contributo para o modelo econométrico de contagem de empregos criados por um projecto hoteleiro. Desde 2012, o USCIS tem desafiado a utilização de despesas de hóspedes como base para o cálculo de empregos, emitindo muitos pedidos de provas (RFEs) para projetos, incluindo candidatos a centros regionais, atribuindo empregos às despesas dos visitantes.
Durante o envolvimento das partes interessadas do USCIS em 22 de junho de 2012 com o ex-diretor do USCIS, Mayorkas, e economistas do USCIS, a agência tentou esclarecer as circunstâncias sob as quais os empregos resultantes de despesas de hóspedes podem ser incluídos na contagem de empregos.[1] O USCIS publicou posteriormente um documento de perguntas e respostas da reunião. De acordo com esta diretriz, “o crédito de trabalho baseado em 'gastos de visitantes' é apropriado apenas quando o requerente ou peticionário puder demonstrar, por meio de uma preponderância de evidências, que o desenvolvimento do projeto ou resort EB-5 resultará em um aumento nas chegadas de visitantes ou nos gastos em a área." Além disso, deve ser demonstrado que os novos gastos dos visitantes e a procura turística devem ser impulsionados pelo projecto EB-5 em questão. Por outras palavras, não basta que o hotel ou resort seja construído para responder a uma procura crescente de quartos de hotel; o próprio hotel ou resort deve ser o impulsionador ou a fonte desse aumento da procura. Dois grandes exemplos desse tipo de hotel de destino são o Grand Hotel em Mackinac Island, Michigan e o Hotel Del Coronado em San Diego, Califórnia, ambos hotéis de referência cujos visitantes fizeram dos próprios hotéis o destino. No entanto, mesmo com estes dois hotéis, ainda há espaço para o USCIS argumentar que a área/atrações circundantes podem ter contribuído para a decisão dos visitantes de ficarem nestes hotéis. Este é, portanto, um padrão muito elevado que exige prova de causalidade que poucos hotéis ou resorts conseguem cumprir. Como resultado, muitos projectos hoteleiros optaram por não reivindicar empregos criados pelas despesas dos hóspedes.
No entanto, tal como acontece com os empregos de ocupação de inquilinos, alguns projectos enfrentaram de frente o desafio das despesas dos hóspedes e cumpriram o ónus da prova exigido para satisfazer o USCIS com estudos de mercado detalhados e documentos de apoio. Um projeto de hotel EB-5 em Portland, Oregon, conseguiu reivindicar com sucesso empregos para despesas de hóspedes após várias rodadas de RFEs. No entanto, a decisão de incluir empregos com despesas de hóspedes continua a ser uma decisão estratégica e muito específica que deve ser tomada caso a caso. É preciso pesar a singularidade e atratividade do hotel em relação à sua localização e às atrações circundantes para ver se é possível defender que o hotel se qualifique como um hotel de destino.
Reunião de partes interessadas do USCIS de fevereiro de 2014
Durante a teleconferência das partes interessadas do USCIS EB-26 de 2014 de fevereiro de 5 com Nicholas Colucci, o novo chefe do Escritório do Programa de Investidores Imigrantes do USCIS, o USCIS parecia ter dado uma nova vida às despesas dos hóspedes como base para o cálculo do trabalho. Embora o USCIS tenha prefaciado a discussão com “é uma determinação específica de um fato”, como é comum na maioria dos esclarecimentos políticos do USCIS, a agência listou padrões potencialmente atingíveis pelos quais o peticionário ou candidato pode estabelecer que os cálculos de trabalho baseados nas despesas dos hóspedes são credíveis
- Procura agregada não satisfeita: o requerente/requerente pode demonstrar no plano de negócios, através de dados e estudos de mercado, que existem elevadas taxas de ocupação hoteleira;
-
Produto diferenciado para atender um segmento especial de mercado: o solicitante/requerente pode demonstrar que o hotel oferece um novo tipo de serviço inexistente na área de mercado alvo e que existe demanda atual e futura para esse novo serviço;
- O novo hotel é uma resposta a outra instalação: o requerente/peticionário pode demonstrar que o hotel foi desenvolvido em resposta a uma nova instalação, como uma arena desportiva ou um local de entretenimento.
À primeira vista, o anúncio parece indicar a vontade do USCIS de flexibilizar o padrão rigoroso que impôs durante as perguntas e respostas das partes interessadas de 2012. No entanto, com base em intercâmbios realizados em Abril de 2014 com economistas EB-5 experientes que têm uma vasta experiência com projectos EB-5 e centros regionais, incluindo o fornecimento de análises de impacto económico para projectos hoteleiros e respostas a RFEs, parece haver um desfasamento entre o anúncio de a nova política e a aplicação real da nova política. Os economistas confirmaram invariavelmente que o USCIS tem sido hostil em relação aos cálculos de empregos baseados nas despesas dos hóspedes, mesmo para projectos hoteleiros localizados numa área com elevadas taxas de ocupação. A hostilidade muitas vezes surge na forma de pedidos de provas e notificações de intenção de negar. A maioria dos projectos hoteleiros para os quais os economistas forneceram análises económicas basearam-se no padrão de procura não satisfeita, mostrando as elevadas taxas de ocupação nas áreas circundantes ao hotel. Mas quão alto é o suficiente para satisfazer os juízes do USCIS? A falta de diretrizes claras deixa espaço para discrição e julgamento inconsistente. Mesmo os outros dois padrões apresentam risco de incerteza, pois não está claro quão diferenciado o produto/serviço deve ser para ser considerado suficiente, e quão próximo o novo hotel deve estar das novas instalações em termos de proximidade geográfica e cronogramas de desenvolvimento. .
Conclusão
Com o USCIS ainda por concluir a mudança da sua unidade EB-5 para Washington, DC e o recrutamento e formação de novos juízes, ainda pode ser muito cedo para dizer como a nova política sobre despesas de hóspedes irá afectar a adjudicação real do I-924. aplicações e petições I-526. Mas, para os hotéis que cumpram dois ou mais dos três padrões listados na convocatória das partes interessadas de Fevereiro de 2014, pode valer a pena tentar incluir os empregos destinados aos gastos dos hóspedes na contagem de empregos EB-5. No entanto, isto deve ser tentado com cautela e apoiado por dados bem documentados da indústria hoteleira.
[1]Documento AILA Infonet nº 12070563
Equipe EB5Investors.com
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