Avaliar adequadamente o perfil de risco de um projeto EB-5 pode parecer assustador, pois todo projeto apresenta riscos financeiros e de imigração. À medida que o projecto avança, estes riscos mudam ao longo das três fases do EB-5: aplicação I-526, período de residência condicional e residência permanente. É imperativo que os patrocinadores do projeto e os investidores tenham conversas francas sobre riscos. Para ajudar a orientar essas conversas, vamos explorar os nove fatores de risco mais prevalentes.
ESTÁGIO 1: APLICAÇÃO I-526
Risco de Documentação
O USCIS relatou um declínio acentuado nas aprovações I-526 no terceiro trimestre de 2019. A taxa de aprovação caiu para 58%, a mais baixa em 14 anos. É vital que os patrocinadores e investidores do projeto preparem adequadamente a petição com a ajuda de um advogado de imigração experiente. É responsabilidade do patrocinador do projeto, com o auxílio de sua equipe profissional EB-5, fornecer documentação substancial para garantir a Questão de Ho padrão é atendido. Os investidores devem garantir que o projeto tenha documentação confiável, incluindo, mas não se limitando a; estudos de mercado de terceiros, dados verificáveis de criação de empregos e documentos corroborados de contrato de construção, licitação e cronograma.
Para investidores, contratar um advogado de imigração com amplo conhecimento em EB-5 é igualmente importante. Se um projeto tiver advogado preferencial, os investidores ainda deverão verificar a experiência do advogado antes de prosseguir. Uma vez retidos, os investidores devem estar preparados para fornecer documentação de diversas fontes de fundos. Sendo a origem e o caminho dos fundos o motivo mais comum para uma negação do I-526, é imperativo que os investidores trabalhem com o conselho de imigração para documentar adequadamente o seu capital de investimento antes de investindo. Da mesma forma, os patrocinadores do projeto também devem trabalhar com o conselho de imigração para revisar e verificar a origem e o caminho dos documentos dos investidores antes de investir.
Risco financeiro
A forma mais comum de gerir o risco financeiro durante a fase de aplicação é com uma garantia de negação I-526. Embora estes tenham se tornado onipresentes, nem todos são criados iguais. O investidor, com a ajuda de seu advogado e consultor de investimentos, deve buscar três coisas ao avaliar essas garantias: quem, como e quando. Primeiro, verifique quem está assinando a garantia de negação. Em seguida, avalie os ativos ou capacidades financeiras do signatário para efetuar um reembolso aos investidores EB-5. Se a parte, ou pessoa, não for digna de crédito, a garantia não vale mais do que o papel em que está impressa. A seguir, considere o texto da garantia que descreve como e quando o capital do investidor será devolvido. Muitos projetos contemplam encontrar um investidor substituto ou outros “esforços comercialmente razoáveis” para devolver o investimento durante uma negação. As garantias de negação mais fortes da I-526 estabelecem um limite de tempo para estas atividades e traçam um plano de backup se isso não devolver o investimento total do investidor.
Outra ferramenta para gerir o risco financeiro, nesta fase inicial, é uma conta caucionada. Anteriormente, as contas de garantia eram estruturadas para liberar capital do investidor somente após a aprovação I-526. À medida que os tempos de adjudicação do USCIS se tornam mais longos, a prática mudou para a utilização de contas de retenção parciais. Estas são ferramentas úteis para reduzir o risco financeiro de negação; no entanto, muitas vezes cria desafios para o projecto, incluindo atrasos. Ocasionalmente, um investidor ainda pode se deparar com projetos que utilizam uma conta de retenção. Nestes casos, lembre-se de que isto apenas proporciona a certeza de que uma parte do capital estará prontamente disponível em caso de recusa. Os investidores devem ainda perguntar se existem outras medidas de proteção, se houver, para garantir que os riscos financeiros nesta fase sejam devidamente geridos.
ETAPA 2: ENTREVISTA NO CONSULADO E RESIDÊNCIA CONDICIONAL
Risco de Admissibilidade
Tal como acontece com cada etapa, os investidores são obrigados a comprovar que são admissíveis durante a entrevista consular ou processo de ajuste de status. Os investidores precisam estar atentos ao seu histórico de imigração anterior, pois uma lapso de status ou a revogação de um visto anterior pode colocar em risco os planos de imigração EB-5. Além disso, quaisquer prisões ou condenações em qualquer parte do mundo pode comprometer a capacidade de um investidor imigrar para os EUA. Os investidores devem ser abertos e honestos com seu advogado, antes de investir, para identificar quaisquer possíveis problemas com sua imigração ou histórico pessoal, a fim de melhorar suas chances de garantir a residência.
Risco de mercado
Investir em um bom projeto é a melhor forma de gerenciar o risco de mercado. Isso envolve avaliar as condições de mercado em uma determinada área geográfica, demanda, concorrência e finanças.
É importante primeiro levar em consideração a localização física do projeto. Os EUA são um país grande e as condições de mercado variam de cidade para cidade. Por exemplo, um edifício de condomínio de luxo pode não ser viável numa cidade com uma população de 40,000 habitantes e um rendimento médio de 75,000 dólares. No entanto, essa mesma cidade pode ter uma procura substancialmente não satisfeita de habitação sénior, resultando em condições de mercado favoráveis para essa classe de activos específica. Os riscos desses dois projetos, na mesma cidade, serão muito diferentes.
Para avaliar as condições de mercado, os investidores e os seus consultores devem analisar minuciosamente o estudo de mercado do projeto. Antes de mergulhar nos dados, verifique se o estudo de mercado foi concluído por um terceiro respeitável, conduzido em nome do projeto (os dados públicos por si só não fornecem detalhes suficientes) e se está atualizado. Uma vez no relatório, procure indicadores de que o mercado está estável, mostra fortes sinais de crescimento e que o projeto se beneficiará de vários impulsionadores de demanda que continuarão a atrair os clientes para o projeto. Por exemplo, um hotel beneficiaria por estar localizado perto de uma universidade ou de um aeroporto internacional, uma vez que ambos têm uma ampla base de utilizadores que procuram frequentemente hotéis. O estudo de mercado, além do plano de negócios, deverá discutir também a concorrência. Procure sinais de que o projeto tem um plano razoável sobre como irá competir.
Os estudos de mercado também devem incluir informações financeiras operacionais. Cruze as premissas financeiras com aquelas usadas no plano de negócios do projeto. Por exemplo, se um estudo de mercado determinar que um hotel naquele local terá uma taxa de ocupação esperada de x e taxa média diária de y, certifique-se de que esses são os mesmos valores usados pelo projeto. Caso contrário, execute um teste de estresse nas finanças para ver seu desempenho nessas taxas de mercado determinadas.
Risco de crédito
O investidor deve avaliar um desenvolvedor para ver se ele tem crédito. Procure desenvolvedores e operadores com um histórico confiável e extenso. Isso ajuda a mostrar que eles podem administrar seus negócios tanto em tempos bons quanto durante crises. Pergunte sobre seus trabalhos anteriores e dê preferência a empresas que possuam portfólio na mesma classe de ativos do projeto EB-5. Um bom promotor hoteleiro novo em habitação para idosos é mais arriscado do que um promotor cujo portfólio pode ser menor, mas que concluiu exclusivamente instalações para habitação para idosos. Além disso, verifique se a experiência anterior é de construção sólida, agregação de valor ou gerenciamento de um projeto. Não presuma que alguém que obteve sucesso na aquisição, gestão e crescimento de um portfólio imobiliário seja igualmente capaz de realizar um projeto de construção do zero. Investir com um desenvolvedor experiente deve proporcionar confiança de que a equipe do projeto poderá concluir adequadamente a construção, garantir todas as licenças necessárias e, em última análise, gerenciar a saúde financeira do projeto.
ETAPA 3: RESIDÊNCIA PERMANENTE E RETORNO DO PRINCIPAL
Risco de Sustentação
Para receber residência permanente, o USCIS deve confirmar que o investimento foi sustentado durante o período de residência condicional. A melhor forma de proporcionar segurança em torno da sustentação do investimento é buscar projetos que tenham freios e contrapesos, como aqueles com um gestor de fundos independente. Se o projecto estiver sob o controlo comum de uma entidade ou pessoa, é mais fácil ocorrer fraude ou utilização indevida de fundos. Os centros regionais e os gestores de fundos desempenham papéis críticos e, em conjunto, devem ajudar a melhorar o desempenho, a transparência e a responsabilização do projecto. Conclua verificações de antecedentes sobre os principais princípios e tenha discussões iniciais sobre a experiência relativa que cada um desses grupos traz para o projeto.
Risco de criação de emprego
Nesta fase final, a criação de emprego deve ser verificada. Os estudos económicos iniciais baseiam-se em previsões, que podem variar. Ao comparar a criação de empregos entre projetos, considere os tipos de empregos contabilizados além do buffer. Os trabalhos de construção são os trabalhos mais seguros em que se pode confiar, porque são mais fáceis de prever do que os trabalhos operacionais. Se um projecto utilizar empregos operacionais, um investidor deve verificar se os empregos na construção podem cumprir as obrigações de criação de emprego para todos os investidores. Caso contrário, os investidores devem investigar para compreender como os empregos são atribuídos e onde é provável que se encontrem, a fim de tomar uma decisão fundamentada. Os investidores também devem ter em mente que não é necessariamente a falta de criação de emprego em si que cria problemas na fase I-829, mas muitas vezes a falta de verificação por parte do promotor para comprovar os empregos. Os centros regionais e gestores de fundos devem ter procedimentos em vigor para rastrear, coletar e relatar informações de trabalho ao investidor e ao USCIS.
Risco de liquidez
Uma preocupação iminente para a maioria dos investidores é o retorno do seu investimento. Trabalhando com o seu consultor financeiro, os investidores devem executar modelos financeiros para ver se um evento de refinanciamento ou venda do projecto irá gerar dinheiro suficiente para pagar a dívida existente e os investidores. As suposições contidas no plano de saída do projeto, como o preço de venda antecipado ou a taxa máxima, devem ser cruzadas com o estudo de mercado ou outros dados disponíveis para garantir que sejam razoáveis.
Risco de reimplantação
Deve ser dada especial atenção à forma como o capital pode ser reafectado. Procure entender exatamente quem tem autoridade para a redistribuição e como os projetos futuros serão avaliados, revisando o texto da redistribuição no memorando de oferta. Os projetos e os investidores podem gerir este risco de forma colaborativa, recorrendo a um gestor de fundos com autoridade independente sobre a reafectação, ao contributo de um consultor de investimentos registado e à oportunidade para os investidores fornecerem contributos durante o processo.
TAKEAWAYS
Todos os investimentos apresentam risco e o EB-5 não é diferente. Pergunte a si mesmo o seguinte: que risco pode ser minimizado, que risco pode ser gerenciado e que risco você está disposto a correr? Com a ajuda de profissionais, os investidores devem considerar os riscos em cada fase do EB-5 antes de investir. Um patrocinador experiente deve ter ferramentas de mitigação prontamente implementáveis e personalizadas para qualquer projeto e deve ser capaz de discutir essas medidas em detalhe. Estas ferramentas permitem que investidores e patrocinadores trabalhem em colaboração para aumentar a probabilidade geral de sucesso.
Mickayla Zinsli Rosard
Mickayla Zinsli Rosard trabalhou na indústria EB-5 por sete anos e supervisionou a aquisição de US$ 140 milhões em fundos EB-5. Rosard atuou anteriormente como diretor de serviços EB-5 na Baker Tilly e em um centro regional. Ela também atuou no Comitê de Políticas Públicas do IIUSA por dois anos e foi cofundadora da Aliança Rural EB-5. Ela possui licenças de títulos das séries 63 e 82.
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