Por John Roth
O cenário do projeto EB-5 mudou significativamente nos últimos anos, à medida que os profissionais financeiros do setor aprenderam a reduzir o risco para os investidores EB-5. Assim, misturando técnicas tradicionais com as novas, os melhores projetos agora incluirão todas ou a maioria das seguintes características de redução de risco.
PROJETO PRÉ-APROVADO
Um projeto EB-5 “pré-aprovado” foi adjudicado pelo USCIS e considerado em conformidade com a lei e a prática do EB-5. Uma pré-aprovação ocorre quando a primeira petição I-526 de um investidor no projeto é aprovada, ou quando uma petição “exemplar” – essencialmente, uma petição I-526 apresentada pelo patrocinador do projeto sem documentos do peticionário – é aprovada pelo USCIS . Desde que não haja nenhuma alteração material no projeto desde a pré-aprovação, os examinadores do USCIS adiarão a aprovação anterior do projeto em todas as adjudicações subsequentes de petições I-526 apresentadas por investidores no mesmo projeto. Metade da batalha I-526 já está vencida, uma vez que os seguintes peticionários só podem ser negados se houver defeitos na sua própria origem e documentação do caminho dos fundos. Infelizmente, os longos tempos de processamento das petições EB-5 fizeram com que os projetos pré-aprovados se tornassem bastante escassos. As petições exemplares I-526 e I-924 levam em média 21 meses para serem julgadas. Apenas os projetos abertos há muito tempo – por vezes porque o projeto enfrentou dificuldades – são suscetíveis de obter o estatuto de pré-aprovação. Mesmo assim, esses projetos existem e podem ser encontrados por uma equipe de pesquisa bem conectada no setor.
A CONSTRUÇÃO COMEÇOU
Investir em um projeto que já iniciou a construção normalmente envolve menos riscos do que investir em um projeto que ainda não iniciou a construção. Os problemas e atrasos mais sérios em qualquer projeto ocorrem normalmente durante a pré-construção ou nos estágios iniciais da construção. Problemas de licenciamento, problemas de zoneamento, problemas materiais ou trabalhistas podem causar a paralisação de um projeto de construção e podem até, no pior dos casos, levar ao abandono do projeto pelo desenvolvedor. Quanto mais avançado estiver o projecto, menor será o risco do ponto de vista da construção e maior será a probabilidade de os objectivos do plano de negócios serem alcançados. Este progresso é importante não só em termos de o projecto gerar o fluxo de caixa necessário para pagar os investidores, mas é extremamente importante na geração dos empregos que serão exigidos pelos investidores EB-5 para a sua petição I-829.
FINANCIAMENTO DE PONTE
A utilização do chamado “financiamento ponte” é uma forma especialmente eficaz de iniciar a construção de um projecto e, ao mesmo tempo, proporcionar aos investidores EB-5 a criação máxima de empregos. O USCIS esclareceu sua posição sobre o financiamento ponte em seu Memorando de Política de 30 de maio de 2013, afirmando que um projeto pode começar a construção usando financiamento “ponte” de curto prazo que é posteriormente substituído por capital EB-5, e os investidores receberão crédito total para todos os empregos criados pelo financiamento ponte, mesmo que o capital EB-5 seja investido após o início da construção do projeto.
SE UM DESENVOLVEDOR INVESTIU UMA QUANTIA SIGNIFICATIVA DE SEU PRÓPRIO PATRIMÔNIO NO PROJETO
Não é preciso ser um analista financeiro para compreender que um promotor de projecto que não tem nenhum do seu próprio dinheiro investido no projecto está a cobrir a sua aposta de uma forma que não inspira confiança no projecto. Além disso, os credores num negócio (a maioria dos investidores EB-5) estão sempre interessados num “amortecedor de capital” que proteja o seu investimento. Dado que os investidores em capital absorvem as perdas antes dos credores, qualquer montante significativo de capital protegerá os credores contra o mau desempenho do plano de negócios. Outra questão é que, sem o seu próprio dinheiro no negócio, o promotor tem menos incentivo para entregar o projecto dentro do prazo e do orçamento, uma vez que o dinheiro do promotor não fica parado no projecto durante períodos de atraso.
O PATROCINADOR E O DESENVOLVEDOR SÃO INDEPENDENTES OU HÁ SUPERVISÃO DO PROJETO POR TERCEIROS
Se o patrocinador e o desenvolvedor forem partes afiliadas, o risco de os fundos serem desviados aumenta. Uma empresa de monitoramento terceirizada, contratada pelo projeto, pode mitigar esse risco e diminuir a preocupação dos investidores monitorando de forma independente o progresso do projeto e fornecendo relatórios regulares aos investidores EB-5 sobre o status da construção e financiamento do projeto. Também pode ficar de olho nos pagamentos feitos de e para o fundo de investimento EB-5 e se o projeto EB-5 está ou não em conformidade com os termos do investimento feito pelo fundo de investimento EB-5 no projeto.
O GERENTE DE PROJETO TEM FORTE HISTÓRICO
O projeto pode ter características excelentes, mas se o gerente do projeto não tiver experiência com projetos, provavelmente não será uma escolha sábia investir no projeto. A maioria dos casos de fraude EB-5 foram associados aos primeiros projetos de gerentes de projetos EB-5 recém-chegados. Se nenhum projecto EB-5 anterior tiver sido concluído, o gestor ainda não foi testado em termos de carácter moral, nem demonstrou ainda a capacidade de gestão para gerir e administrar desafios únicos de um projecto EB-5.
Observe que o Centro Regional nem sempre é o gestor do projeto. Nos últimos anos, surgiram inúmeras empresas de gerenciamento de projetos EB-5 que pesquisam várias áreas geográficas para encontrar projetos que correspondam ao financiamento EB-5 e, em seguida, “alugam” um centro regional autorizado a patrocinar um projeto na área geográfica. área onde a empresa de gerenciamento de projetos irá estabelecer e gerenciar o projeto EB-5. Obviamente, o historial do centro regional significa muito pouco quando se avalia um projecto gerido por uma empresa separada. O foco, em vez disso, deve estar na empresa de gerenciamento de projetos EB-5, que será responsável pelos assuntos do dia a dia.
Ao avaliar o historial de um Centro Regional ou de uma empresa de Gestão de Projectos, trata-se essencialmente de ir além da superfície das estatísticas que os centros regionais lançam aos potenciais investidores. Como observou Mark Twain “Existem três tipos de mentiras: mentiras, mentiras malditas e estatísticas”. As estatísticas da petição EB-5 podem ser enganosas porque não dizem nada sobre projetos que falharam e foram retirados depois que os investidores aderiram, e também porque alguns dos centros regionais encontraram maneiras de fazer com que as negações I-526 e I-829 desaparecessem em um sentido técnico restrito através de litígios e acordos com o USCIS.
REVISÃO INDEPENDENTE DO PLANO DE NEGÓCIOS DO PROJETO
Os planos de negócios contêm múltiplas suposições sobre concorrência, tendências de mercado e econômicas, taxas de ocupação, fluxo de caixa, possibilidades de refinanciamento, etc. Se o centro regional contratou uma empresa de avaliação de projetos reconhecida nacionalmente e totalmente independente, e essa empresa corroborou as suposições do plano de negócios, então há menos risco de que os gerentes de projeto tenham sido excessivamente otimistas nas projeções do seu plano de negócios.
NÍVEL RELATIVAMENTE BAIXO DE FINANCIAMENTO EB-5 NA PILHA DE CAPITAL DO PROJETO
Quanto mais dependente for o projecto do financiamento EB-5, maior será a probabilidade de o projecto não conseguir gerar financiamento suficiente para avançar com o projecto até à sua conclusão. A maioria dos melhores projectos hoje em dia utiliza capital EB-5 para 25 por cento ou menos do aumento total, diminuindo o risco de um défice de financiamento. A maioria dos principais projetos terá compromissos de todos os contribuintes de capital e crédito no momento em que o projeto for oferecido aos investidores EB-5, mas o aumento de capital EB-5 é sempre prospectivo e, portanto, nunca é uma certeza. O poço dos investidores EB-5 pode secar a qualquer momento para os comerciantes do projeto, ou a reforma do visto EB-5 pode tornar o projeto inelegível para futuros investimentos EB-5, ou outras questões podem intervir para causar um grande déficit no EB-5 investidores, talvez até o suficiente para matar o projecto se não forem encontradas fontes alternativas de capital. O melhor projecto irá gerir este risco limitando o montante de financiamento que procurarão junto dos investidores EB-5 e planeando fontes alternativas de capital caso o aumento do EB-5 não se desenvolva conforme planeado.
EQUIPE DE GESTÃO FORTE
Como em qualquer investimento financeiro, você não está investindo apenas em “tijolo e argamassa” ou em um plano de negócios, mas também em pessoas. “Pessoas” é importante aqui, porque se você está investindo em uma pessoa – um governante autocrático de um homem só, e existem tais tipos no universo EB-5 – você está procurando problemas. O facto de uma única pessoa governar, sem ninguém contestar o julgamento do governante, pode levar a decisões imprudentes. Também é verdade que a maioria dos casos de fraude na história do EB-5 foram geridos por um indivíduo com controlo total do centro regional, bem como do projecto de desenvolvimento. O excesso de controlo nas mãos de uma pessoa pode levar a que o proprietário fique tentado a desviar os fundos para os seus próprios fins, em vez de manter os fundos a funcionar no melhor interesse dos investidores. É essencial que os investidores verifiquem os antecedentes dos princípios do gerente do projeto antes de investir. Existem vários serviços on-line que podem pesquisar registros públicos e gerar informações sobre o histórico financeiro de um indivíduo, incluindo informações sobre deficiências fiscais e gravames governamentais, e outros registros podem indicar que o indivíduo está sob estresse financeiro ou tem um histórico irregular de honestidade comercial.
Encontrar um projeto que apresente todas as características listadas acima não garantirá que o projeto terá sucesso, mas reduzirá significativamente o risco de que o projeto não cumpra os dois objetivos principais do investidor EB-5: a emissão de um título verde permanente cartão e devolução do principal do investidor.
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