por Rohit Kapuria e Phil Cohen

Para muitos que são novos no EB-5, obter uma compreensão sólida do custo de capital projectado é muitas vezes um dos maiores obstáculos na decisão de prosseguir ou não o financiamento do EB-5. Embora exista um grande número de conferências EB-5, este tópico específico raramente é discutido de forma holística pelos especialistas e educadores EB-5. Parte do problema é que nem todos os especialistas têm uma visão completa do campo EB-5. Isto está ainda associado ao facto de muitos prestadores de serviços muitas vezes terem dificuldade em obter uma imagem financeira completa para qualquer situação sem se aprofundarem nos acordos de consultoria.

Muitas vezes, os promotores de projectos, que podem ser melhor descritos como mutuários EB-5, que estão a considerar o EB-5, estão frequentemente preocupados com os custos iniciais associados a esta forma de capital. Tal preocupação pode prejudicar o desenvolvedor, uma vez que pode significar que o desenvolvedor ignora ou perde completamente algumas opções, possivelmente mais caras, que poderiam levar o projeto para a frente do campo de marketing e garantir a adesão efetiva aos regulamentos EB-5.

Alguns exemplos de benefícios significativos que podem resultar do gasto de tempo e energia necessários no planejamento estratégico e na criação adequada de um projeto EB-5 incluem: uma equipe jurídica de alta qualidade que ajudará a evitar armadilhas do programa e minimizar o risco de um RFE ( Solicitação de Provas) sendo emitida; um plano de negócios melhor que a média que facilitará o marketing, pois fornecerá melhores detalhes aos investidores e agentes; e trabalhar com um administrador financeiro respeitável que possa ajudar a garantir a conformidade adequada das políticas EB-5 e regulamentos relacionados, e evitar possíveis problemas legais que poderiam resultar de outra forma.

Ao considerar o custo do capital EB-5, os promotores de projectos devem sempre tentar avaliar os prós e os contras das várias opções da forma mais abrangente possível. A inclinação lógica para manter baixos os custos iniciais nem sempre pode resultar em dividendos frutíferos. Além da viabilidade do projeto, a aprovação do USCIS é apenas metade da batalha; a outra metade envolve a comercialização do projeto. Afinal, se o projeto chegar ao mercado e fracassar, os custos incorridos pelo desenvolvedor até aquele ponto podem ser totalmente perdidos.

 Compreendendo os custos

Aviso Legal: Embora os autores procurem, em alto nível, fornecer uma ideia do custo geral do capital EB-5, os leitores devem estar cientes de que os custos descritos neste artigo são baseados na experiência em primeira mão dos autores, bem como em entrevistas diretas com advogados e outros participantes do mercado. Como resultado, há exceções para quase todos os itens de linha apresentados. Alguns itens de linha podem ser significativamente mais ou menos caros, dependendo da equipe e dos fatos exclusivos do projeto subjacente. Além disso, o maior custo potencial é aquele que não é destacado neste artigo, ou seja, o custo de oportunidade de não subscrever todas as oportunidades para: a) destacar-se num mercado cada vez mais concorrido para investidores EB-5; eb) minimizar a probabilidade de uma RFE do USCIS.

Na verdade, ao considerar o custo global do capital, torna-se rapidamente evidente que, embora os custos de instalação não sejam inconsequentes, podem representar uma proporção relativamente pequena do custo potencial total.

Dólares e senso de negócios 

Para apresentar um quadro o mais completo possível, os custos a seguir são divididos em duas categorias principais: custos de instalação e custos contínuos. Os exemplos de alto e baixo custo a seguir são faixas de preços comuns, se o serviço em questão for usado. Dados os vários graus de excepções, é justo assumir que os intervalos de custos que se seguem seriam precisos para 60-70 por cento de todos os casos. Conforme mencionado acima, os números apresentados nesta seção baseiam-se na experiência pessoal dos autores, bem como em diversas discussões com prestadores de serviços que possuem vários anos de experiência no EB-5.

Estabelecer custos

Existem dois cenários de configuração diferentes a considerar: projetos EB-5 “diretos” e projetos baseados em centros regionais. Os projectos directos são frequentemente projectos mais pequenos, que procuram aumentos de capital menores; no entanto, ocasionalmente, levantam montantes mais elevados de capital, geralmente quando um investimento “direto conjunto” estrutura do projeto é usada. Vários itens de linha são acompanhados de notas que discutem fatores que podem afetar o custo em si ou se ele é aplicável.

Custos diretos de configuração do projeto EB-5

A configuração de um projeto direto normalmente requer uma equipe menor e menos componentes.

Custos de configuração do projeto EB-5 baseado em centro regional

Os projectos regionais baseados em centros envolvem normalmente componentes e prestadores de serviços adicionais.

Os custos em curso

Os custos contínuos de um aumento de capital EB-5 são apresentados separadamente na tabela a seguir.

Notas relativas aos custos apresentados

Alguns itens adicionais devem ser considerados na avaliação dos custos apresentados acima.

As taxas de registro podem mudar

Bem na época em que este artigo ia ser publicado, algumas alterações propostas foram feitas pelo USCIS em relação às taxas de depósito. Embora as alterações ainda não tenham sido aprovadas, vale lembrar que atualmente são propostas da seguinte forma:

• Formulário I-924 para designação ou alteração de centro regional: foi proposto um aumento de taxa que aumentaria o custo de US$ 6,230 para US$ 17,795.
• Formulário I-924A (a ser intitulado “Certificação Anual do Centro Regional”): uma nova taxa de US$ 3,035 foi proposta.

Custos de Marketing

Os custos de marketing (ou seja, o custo de marketing de um projecto para potenciais investidores e/ou os seus respectivos corretores de migração) podem facilmente ser o custo mais elevado em todo o processo EB-5. Os custos apresentados acima representam os extremos externos para a maioria dos projetos. A título de exemplo, os agentes na China, o maior mercado investidor do EB-5, podem cobrar desde apenas a taxa de administração no segmento inferior, até à taxa de administração mais 4-5 por cento anualmente dos fundos angariados no segmento superior. Normalmente, os agentes que cobram taxas no limite inferior da faixa podem trabalhar apenas com as equipes de projeto EB-5 mais experientes e, portanto, sentem-se confortáveis ​​com taxas mais baixas porque há uma confiança construída a partir de anos de interação ou, caso contrário, podem Serão agentes menores que talvez não consigam subscrever integralmente as unidades em um acordo por conta própria e, portanto, poderá haver um custo adicional associado à localização de outros pequenos agentes para concluir o processo de subscrição. Mais recentemente, alguns agentes cobram antecipadamente grandes taxas únicas, além das outras compensações descritas acima, antes de cumprirem as suas obrigações de marketing.

Existem muitas maneiras possíveis de comercializar um projeto e os custos podem variar consideravelmente, dependendo da abordagem adotada. Outra tendência no mercado surgiu em situações em que os próprios corretores de migração buscam participações acionárias nos próprios projetos. Isto pode não ser bem recebido por todos os promotores de projetos, mas, por vezes, incentiva o corretor de migração a defender mais fortemente em nome do projeto. Além disso, algumas corretoras sediadas nos EUA recomendam relatórios de due diligence, que devem ser avaliados caso a caso.

Dito isto, devido à natureza internacional da comercialização do EB-5, e separadamente das considerações pertinentes e muito importantes da legislação de valores mobiliários, é prudente que os participantes mais recentes do EB-5 antecipem a possível necessidade de trabalhar com corretores de migração experientes em EB relevantes. -5 mercados como a China. Isto não significa necessariamente, no entanto, que o promotor estaria necessariamente a pagar a faixa de custos mais elevada prevista nas tabelas acima.

Seguros

Muitas opções diferentes de seguro estão disponíveis para projetos EB-5. Embora os seguros, em geral, possam acrescentar um benefício significativo aos projetos, a indústria EB-5 utiliza estes produtos em graus variados. A inclusão de todas as opções de seguros possíveis na tabela de custos teria um efeito de ponderação potencialmente distorcido no cenário topo de gama, pelo que foi excluído do modelo de custos. As opções de seguro incluem seguro I-526 (investidor), seguro contra erros e omissões e seguro de construção, para citar alguns. As opções de seguro devem ser avaliadas caso a caso e exploradas com profissionais.

Custo anualizado de capital: casos altos e baixos

Para poder comparar o custo do capital EB-5 com outras formas de financiamento, é útil considerá-las como um todo numa base anualizada. As seguintes visualizações anualizadas são apresentadas apenas para cenários de projetos baseados em centros regionais:

Pressupostos

Para efeitos dos exemplos abaixo, foram feitas as seguintes suposições:

• Projeto baseado em centro regional.
• Aumento de US$ 10 milhões para EB-5.
• Garantia: nenhuma taxa contínua aplicada.
• Estudo de viabilidade utilizado.
• São utilizadas taxas de depósito atuais (não propostas).
• Nenhum seguro utilizado no cálculo.
• Centro regional:
  • O caso de baixo custo pressupõe pagamento de 0.25% sobre fundos EB-5 para 3^rd-centro regional do partido.
  • Caso high-end pressupõe a criação de um centro regional.
  • Prazo do empréstimo EB-5 de cinco anos.
  • O custo da viagem não está incluído devido à grande variação (mas deve ser incluído em qualquer orçamento).

Cenário de baixo custo

A seguir está uma visão anualizada do custo do capital EB-5 com base em um cenário de baixo custo:

Numa base anualizada, este cenário “baixo” mostra um custo anual total do capital EB-5 de 1.3%, ou 104,746 dólares durante cinco anos, num aumento de 10 milhões de dólares EB-5.

Cenário de alta qualidade

A seguir está uma visão anualizada do custo do capital EB-5 com base em um cenário de alto custo:

Numa base anualizada, este cenário “alto” mostra um custo anual total do capital EB-5 de 9.67 por cento, ou 966,646 dólares durante cinco anos, num aumento de 10 milhões de dólares EB-5. Vale a pena notar, no entanto, que num aumento de 10 milhões de dólares do EB-5, seria muito improvável que o custo de capital fosse tão elevado e isto é apenas uma representação de uma possibilidade extrema externa. Explicação adicional do Provável Seguem-se os custos de capital.

Coisas a ter em mente ao considerar o custo de capital 

A visão realista

Os leitores devem lembrar que os cenários apresentados acima pretendem representar os extremos das faixas de preços comuns. A realidade para a maioria é que o custo de capital ficará mais próximo da média destas duas estruturas de custos. Os participantes mais novos deverão prever pagar mais pelo benefício de conhecimentos adicionais à medida que aprendem sobre o negócio (4-7 por cento).

Eficiências baseadas no tempo e na experiência

Se forem realizados vários projetos EB-5, muitos custos podem ser reduzidos ao longo do tempo, à medida que as equipes internas, as estratégias e o conhecimento do setor se tornam mais refinados. O marketing, em particular, pode tornar-se mais fácil e mais rentável à medida que os processos internos, a eficácia do marketing e as redes de marketing se tornam mais estabelecidas. Os operadores mais experientes podem esperar chegar a um ponto em que o seu custo de capital seja consideravelmente mais baixo (2.5-4 por cento), dependendo em grande parte da eficiência de marketing, da infra-estrutura interna e do montante total de fundos angariados.

Os benefícios de investir em uma base sólida

O processo de configuração é o laboratório de qualquer projeto EB-5 vencedor. O custo adicional de trabalhar com uma equipa de primeira linha nesta fase é relativamente pequeno em proporção aos custos globais. A diferença nos custos de configuração entre o cenário de baixo custo e um cenário de alto padrão apresentado acima é de 0.47% relativamente insignificante em uma base anualizada e muitas vezes oferece ROI (retorno sobre o investimento) tangível e intangível, principalmente no marketing estágio.

Investidores e agentes podem ter confiança adicional num determinado projecto se este for elaborado por uma equipa respeitada de advogados e economistas. Além disso, um plano de negócios bem escrito e aprofundado, desenvolvido por fornecedores reconhecidos e apoiado por um estudo de viabilidade independente, elimina muitas das suposições do processo para os investidores ao avaliarem um projeto. Finalmente, um administrador financeiro terceirizado respeitado, como a NES Financial, proporciona confiança de que os fundos do investidor serão administrados adequadamente e que os relatórios exigidos serão perfeitos.

O ROI está no 'eu'

Usar o programa EB-5 pode ser uma forma benéfica de levantar capital. Mesmo o cenário de custos elevados apresentado neste artigo faz sentido do ponto de vista económico para alguns projetos. Em última análise, porém, o desenvolvimento de uma equipa de consultoria forte e de um bom conhecimento do mercado constitui a melhor e mais económica oportunidade EB-5, que irá melhorar com a experiência.

Filipe Cohen

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