por Patrick O'Donnell
Não existe empreendimento imobiliário “plain vanilla”. Cada projeto vem com seu próprio conjunto único de desafios que exigem planejamento diligente, criatividade e determinação. O financiamento de um projecto concluído não é diferente, uma vez que as decisões de refinanciamento podem ter um impacto tão grande na rentabilidade de um projecto como as decisões mais críticas durante a fase de construção. Para os promotores EB-5 que pretendem continuar a possuir os seus projectos após a conclusão, este artigo fornece uma visão geral dos mercados de empréstimos imobiliários comerciais, completa com estruturas de refinanciamento para ajudar os proprietários dos promotores a proteger o valor que criaram.
Três erros comuns (mas evitáveis)
Antes de mergulhar nas características específicas dos mercados de empréstimos imobiliários comerciais (“CRE”), é útil compreender três dos erros mais comuns que os mutuários cometem ao refinanciar dívidas.
1. Incapacidade de combinar a estratégia de financiamento com a estratégia de ativos
Cada mutuário concentra-se nos recursos do empréstimo proposto e na taxa de juros ao avaliar alternativas de refinanciamento, mas existem muitas outras características estruturais que têm um impacto significativo nos retornos e na mitigação de riscos. Quando os promotores não conseguem avaliar as implicações destas características do empréstimo, as consequências podem destruir o valor do capital.
Por exemplo, a incompatibilidade entre o prazo de financiamento e o prazo médio de locação da propriedade pode destruir valor, mesmo que a propriedade tenha um bom desempenho. Imagine um edifício de escritórios Classe A recém-concluído que acaba de assinar contratos de arrendamento de 20 anos para dois inquilinos âncora com grau de investimento. O promotor decide substituir o empréstimo para construção por um empréstimo permanente de cinco anos do credor existente, porque o credor ofereceu uma taxa atractiva e foi um bom parceiro durante a fase de construção. Isto pode parecer uma série positiva de acontecimentos, mas o termo incompatibilidade introduziu um risco substancial para a propriedade. As taxas de juro estão em mínimos históricos e poderão ser substancialmente mais elevadas quando o empréstimo de 5 anos vencer, mas os fluxos de caixa da propriedade são fixados através dos arrendamentos de 20 anos. Na melhor das hipóteses, a rentabilidade terá diminuído; introduzir inflação ou aumentar as taxas máximas, e o desenvolvedor pode ter que contribuir com novo capital para refinanciar.
Além do prazo médio do arrendamento, uma estratégia de refinanciamento abrangente incorpora o perfil do fluxo de caixa da propriedade, o período de retenção planejado, as necessidades de parceria, a composição do portfólio e considerações fiscais. Esses fatores informam as características do empréstimo, como prazo de financiamento, fixo versus flutuante, decisões de hedge, flexibilidade de pré-pagamento, meta de alavancagem, requisitos de reserva e condições de transferência.
Os mutuários obtêm melhores resultados quando passam algum tempo a contemplar opções estruturais antes de solicitar propostas de credores. Uma abordagem eficaz é determinar antecipadamente algumas características estruturais críticas e pedir aos credores que forneçam feedback sobre algumas outras. Isto coloca o mutuário em posição de definir preços e otimizar o empréstimo em termos de preços, alavancagem e estrutura.
2. Má gestão do tempo
O cronograma de refinanciamento pode ser determinado pelo vencimento do empréstimo EB-5, vencimento do empréstimo para construção, data de resgate de ações preferenciais ou aprovação I-829, entre outros fatores. ou parte do projeto após a conclusão. Os primeiros passos críticos consistem em identificar o prazo em que é necessário novo capital e compreender as implicações, se houver, do pagamento antecipado da dívida existente.
Depois que um credor é escolhido, os empréstimos CRE geralmente fecham dentro de dois a três meses, mas atrasos imprevistos não são incomuns. Tempo adicional é garantido para empréstimos altamente alavancados, estruturas mezanino sênior ou situações em que o desenvolvedor depende do capital de um novo parceiro para fechar. Os proprietários-promotores devem fazer todo o possível para sincronizar o refinanciamento dos empréstimos para construção com o retorno do capital do investidor EB-5. As opções de financiamento serão significativamente limitadas se o novo mutuante tiver de partilhar garantias com investidores EB-5, e deverá ser orçamentado tempo adicional para situações em que isso seja uma possibilidade.
Uma última observação sobre o timing: os credores não respondem bem às surpresas de última hora. Se um mutuário antecipar desafios específicos da propriedade ou complicações específicas do empréstimo que possam ameaçar a capacidade de refinanciamento no vencimento do empréstimo, geralmente é aconselhável notificar o credor existente no início do processo. O envolvimento precoce dos credores tende a criar boa vontade e confiança, conduzindo a resultados melhores e mais racionais.
3. Redux de recursos
O desenvolvimento de imóveis comerciais não é para os fracos de coração e o risco de perdas ao nível da propriedade é parte integrante da posse de bens imóveis ao longo dos ciclos económicos. Contudo, o risco de perda de bens pessoais através de provisões de recurso deve ser evitado sempre que possível, e todos os mutuários que refinanciam um projecto de construção concluído devem dar alta prioridade à obtenção de financiamento sem recurso. Embora o recurso parcial ou total tenha sido uma disposição padrão para empréstimos à construção originados desde o início da recessão, o financiamento sem recurso está frequentemente disponível após a estabilização do projecto. Para situações em que o recurso parcial é inevitável no momento do refinanciamento, os proprietários-promotores devem trabalhar para negociar disposições de “queima” que reduzam os requisitos de recurso à medida que a propriedade atinge os limites de desempenho.
Esses são apenas alguns dos erros mais comuns cometidos pelos mutuários, independentemente de haver capital EB-5 no projeto. Ocasionalmente, até mesmo desenvolvedores e proprietários experientes de CRE são vítimas dos erros destacados acima. As especificidades situacionais podem variar, mas a falta de conhecimento dos mercados de capitais é quase sempre um factor contribuinte. Muitos mutuários simplesmente não têm tempo e conhecimento para avaliar toda a gama de opções de financiamento disponíveis quando chegar a hora de refinanciar. A visão geral do mercado a seguir tem como objetivo ampliar a conscientização dos mutuários sobre as características comuns dos mercados de capitais de dívida para imóveis comerciais.
Visão geral dos mercados de empréstimos CRE
Esta visão geral dos mercados de capitais é uma generalização dos termos e condições observados em cada mercado de empréstimos. Nem todas as descrições aqui caracterizadas são verdadeiras para todos os credores em cada categoria. É sempre uma boa ideia solicitar feedback dos credores em vários mercados de empréstimos para confirmar as características atuais do mercado e alcançar a execução ideal.
Este resumo abrange os três mercados tradicionais de empréstimos hipotecários para imóveis comerciais, bancos comerciais, CMBS e companhias de seguros, bem como agências credoras e opções não tradicionais de alto rendimento.
Bancos comerciais
Os bancos comerciais existem em todas as formas e tamanhos, desde bancos comunitários locais até conglomerados multinacionais. A maior parte dos empréstimos para construção nos Estados Unidos é originada por bancos comerciais, pois eles são especializados na análise de crédito do mutuário e na administração de empréstimos ao longo de um cronograma de desenvolvimento. Os bancos comerciais têm uma visão abrangente sobre a rentabilidade e podem oferecer melhores condições de empréstimo aos mutuários que utilizam outros produtos e serviços bancários ou que detêm depósitos substanciais no banco.
As características estruturais dos empréstimos bancários comerciais são adequadas para mutuários que desejam flexibilidade para vender ou refinanciar a propriedade num prazo próximo a médio. Os prazos iniciais são normalmente entre dois a cinco anos, e é normal ter um número predeterminado de opções de extensão à escolha do mutuário, sujeito a testes de extensão acordados. Os empréstimos bancários são geralmente de taxa flutuante e é comum que os bancos exijam que o mutuário cubra a sua exposição à taxa flutuante através de derivados de taxas de juro. Os bancos cobram uma taxa inicial e taxas de extensão para melhorar o rendimento do empréstimo, e muitas vezes há um período de bloqueio em que o pré-pagamento é proibido. Uma vez ultrapassado o bloqueio, o custo principal do pré-pagamento para a maioria dos empréstimos é o custo de rescisão de quaisquer derivados de taxas de juro pendentes. Os bancos locais e os bancos regionais mais pequenos são muito mais propensos a exigir provisões de recurso.
Títulos garantidos por hipotecas comerciais
O mercado de títulos lastreados em hipotecas comerciais (“CMBS”) origina e agrupa conjuntos de hipotecas que são avaliadas e vendidas a investidores de renda fixa. As taxas e os termos do CMBS são normalmente mais voláteis do que outras alternativas de empréstimo para imóveis residenciais porque a originação é muitas vezes diretamente impactada pelo mercado de renda fixa. Os compradores de CMBS procuram um fluxo de caixa estabilizado, pelo que os empréstimos para construção e as propriedades transitórias não são adequados para condutas. No entanto, as propriedades estabilizadas localizadas nos mercados secundário e terciário beneficiam do valor que os modelos das agências de notação de risco atribuem à diversificação geográfica.
Os mutuários que buscam otimizar a taxa de juros e os rendimentos durante um período de retenção de longo prazo podem ser adequados para o CMBS. Os empréstimos de taxa fixa de 10 anos são os mais comuns, representando aproximadamente 8% de todos os empréstimos conduit dos EUA em 2014. Outras durações de prazo são possíveis, embora o preço seja mais eficiente no ponto de 10 anos. Ocasionalmente estão disponíveis opções de taxa flutuante, sujeitas à procura do mercado. Os empréstimos CMBS são pré-pagáveis, sujeitos ao custo de anulação, que pode ser caro se as taxas de juros forem baixas ou se faltarem vários anos até o vencimento do empréstimo. As taxas de subscrição são moderadas em relação às taxas dos bancos comerciais. Em geral, os termos do CMBS são menos flexíveis do que os de outros mercados de empréstimos porque os investidores em rendimento fixo favorecem uma estruturação consistente.
Companhias de seguros e fundos de pensão
Como grupo, as companhias de seguros e os fundos de pensões são os originadores de empréstimos imobiliários mais conservadores, o que é evidenciado pela sua relativa saúde e pelo crescimento da quota de mercado durante a recente recessão. Trata-se de investidores orientados para o rendimento, com o mandato de originar empréstimos seguros a longo prazo para compensar as responsabilidades do balanço a longo prazo. Em ambientes de taxas baixas Os credores de seguros e de pensões inserem frequentemente limites mínimos de rendimento para garantir retornos aceitáveis nas suas originações.
Os credores de seguros e pensões são uma boa opção para os mutuários que visam uma alavancagem moderada a baixa. Para activos troféu com alavancagem moderada, estes credores podem oferecer flexibilidade estrutural sem paralelo. Os prazos do empréstimo variam de 5 a 30 anos e geralmente variam de 7 a 12 anos. A taxa fixa é mais comum do que a flutuante, uma vez que os credores de seguros e pensões têm um perfil de responsabilidade fixa. Os empréstimos vêm com uma variedade de estruturas de pré-pagamento, incluindo manutenção de rendimento, anulação e porcentagem do principal. As taxas de subscrição são moderadas e estão alinhadas com as taxas do CMBS.
Credores de agência
Os proprietários residenciais que exploram opções de refinanciamento devem considerar alternativas de agência. As propriedades que contêm um componente residencial podem se qualificar para programas de empréstimos de agências oferecidos por credores Freddie Mac, Fannie Mae e Ginnie Mae que estão autorizados a subscrever empréstimos de agências. As opções de programas variam em prazo, taxa, alavancagem e designação fixa/flutuante, e são numerosas demais para serem detalhadas aqui.
Fundos de dívida, credores-ponte e outras alternativas não tradicionais
Esta categoria abrangente de credores é povoada por investidores orientados para o rendimento que procuram retornos mais elevados do que os oferecidos pelo investimento em hipotecas estabilizadas e de baixa alavancagem. Estes credores enfrentam frequentemente uma regulamentação significativamente mais leve do que outros mercados de empréstimos, permitindo a máxima flexibilidade estrutural e criatividade. Os mutuantes não tradicionais sentem-se mais confortáveis a utilizar estratégias de “empréstimo para possuir” do que os seus homólogos de empréstimos tradicionais, e os mutuários devem estar especialmente atentos às disposições em matéria de incumprimento quando negociam com mutuantes de elevado rendimento.
É mais provável que os desenvolvimentos com capital EB-5 estruturado como dívida mezanino ou ações preferenciais exijam capital de alto rendimento para serem refinanciados com sucesso. Isto pode assumir a forma de financiamento-ponte de curto prazo, capital subordinado de longo prazo ou uma única hipoteca de alta alavancagem. Os empréstimos tendem a ser de prazo mais curto e incluem rendimentos e taxas relativamente elevados. Muitos credores não tradicionais adoptam uma perspectiva de dólar absoluto e estão dispostos a negociar flexibilidade estrutural, taxa de juro e taxas (taxas de originação, taxas de extensão, taxas de saída) desde que o retorno esperado do dólar seja constante.
Conclusão
Os proprietários-promotores podem mitigar os riscos e proteger o seu património imobiliário aplicando a mesma diligência ao refinanciamento que aplicam ao processo de desenvolvimento. Isto é particularmente relevante para os promotores do EB-5, uma vez que devem enfrentar desafios de preparação de capital e frequentemente têm projetos de alta alavancagem para refinanciar. Felizmente, existem neste momento níveis de liquidez sem precedentes nos mercados de dívida e de ações do CRE. Os promotores EB-5 que iniciam cedo o processo de financiamento e são cuidadosos com a sua estrutura de empréstimo têm uma excelente oportunidade de alcançar uma estrutura de financiamento ideal que prepare o terreno para a próxima fase de propriedade.
AVISO LEGAL: As opiniões expressas neste artigo são exclusivamente do autor e não representam necessariamente as opiniões da editora e de seus funcionários. ou suas afiliadas. As informações encontradas neste site pretendem ser informações gerais; não é um aconselhamento jurídico ou financeiro. Aconselhamento jurídico ou financeiro específico só pode ser prestado por um profissional licenciado e com pleno conhecimento de todos os factos e circunstâncias da sua situação particular. Você deve consultar especialistas jurídicos, de imigração e financeiros antes de participar do programa EB-5. Publicar uma pergunta neste site não cria uma relação advogado-cliente. Todas as perguntas que você postar estarão disponíveis ao público; não inclua informações confidenciais em sua pergunta.
