Repensando investimentos urbanos versus investimentos rurais

O aparente conflito entre os interesses urbanos e rurais é uma área de debate acalorado e de consequências materiais para o futuro dos investimentos EB-5. No entanto, a comparação entre urbano e rural por parte dos intervenientes da indústria e dos decisores políticos é simplesmente inútil, por três razões.

Primeiro, a discussão assume muitas vezes que os investimentos EB-5 em áreas urbanas são automaticamente de qualidade superior aos investimentos rurais, o que simplesmente não é o caso. Em segundo lugar, este enquadramento não tem em conta que os projectos em áreas urbanas em dificuldades e em mercados urbanos mais pequenos também enfrentam desvantagens significativas em relação aos mercados de entrada. Em terceiro lugar e mais importante, esta abreviação constitui uma distração daquilo que deveria ser a consideração principal: a qualidade do investimento.

Qualidade é o trabalho número um

Os centros regionais, os agentes de migração e os investidores individuais devem avaliar os projectos EB-5 com base na sua qualidade global. É perigoso presumir que, por ser um acordo em Manhattan, ele deve ser bom. A localização é um fator chave, mas igualmente importantes são a dinâmica do mercado e da indústria, a profundidade e a experiência do patrocínio, o risco de execução, a estrutura de capital, os incentivos públicos, a estrutura legal, a mitigação de riscos, os processos de conformidade, a qualidade da documentação e uma série de outros projetos. -fatores específicos. A verdade é que é perfeitamente possível estruturar um investimento EB-5 extremamente atraente num mercado rural ou num mercado urbano em dificuldades; Eu mesmo fiz as duas coisas. É igualmente possível encontrar um projeto de qualidade extremamente baixa em uma cidade de entrada. Os reguladores de valores mobiliários identificaram de forma útil mais do que alguns nos últimos meses.

Nos últimos anos, a indústria EB-5 amadureceu rapidamente, atraindo patrocinadores de projetos e gestores de investimentos cada vez mais sofisticados, bem como escrutínio regulatório. Em resposta, os agentes de migração estão a começar a intensificar o seu jogo, contratando especialistas externos para ajudar com a devida diligência – um desenvolvimento bem-vindo. Uma oferta que sairia das prateleiras há cinco anos poderá não funcionar hoje, em parte porque as cidades de entrada estão repletas de oportunidades de investimento EB-5, algumas das quais foram fracassos de grande visibilidade. À medida que estas tendências se consolidaram, o poder da vantagem de localização das cidades de entrada – embora ainda considerável – diminuiu e continuará a diminuir. Os patrocinadores de projectos rurais podem competir se identificarem e comunicarem pontos fortes que superem a vantagem de localização desfrutada pelos seus concorrentes urbanos.

É óbvio, claro, que a maior parte dos projectos de investimento EB-5 estão em áreas urbanas. Não é de todo surpreendente que o capital EB-5 tenha estado especialmente concentrado em cidades de entrada como Nova Iorque, Los Angeles e São Francisco. Os centros regionais que cobrem estes mercados desfrutam das vantagens inerentes ao reconhecimento global da marca e aos profundos laços culturais existentes com a China. Em contraste, e também não surpreendentemente, apenas alguns centros regionais se concentram na América rural, e o volume de investimento nestas áreas tem sido muito menor. Isto reflecte a realidade económica básica de que os Estados Unidos são em grande parte uma nação urbana e a grande maioria da actividade económica ocorre em áreas urbanas.

No entanto, isso não significa que os projetos na América rural sejam automaticamente de maior risco ou de menor qualidade do que os projetos urbanos. Nem é verdade que o capital EB-5 seja inadequado para investimento em áreas urbanas em dificuldades. É verdade que os projectos viáveis ​​nestas áreas são muitas vezes consideravelmente menores do que os projectos em mercados urbanos estabelecidos. Seu tamanho menor não os torna menos dignos, importantes ou impactantes.

Um estudo de caso de dois projetos urbanos

Dois projetos que os investimentos do EB-5 tornaram possíveis incluem o Simpson Place, uma instalação de vida assistida em Dallas que atende idosos de baixa renda, e uma instalação semelhante na mesma cidade chamada Lakewest. O objectivo era impulsionar o investimento directo estrangeiro para Dallas através do EB-5 com foco em projectos que estejam alinhados com as prioridades de desenvolvimento económico da cidade. Estas instalações contribuem significativamente para manter a estrutura destas comunidades e o EB-5 foi a força conjunta por trás delas. O investimento do EB-5 por trás das duas propriedades foi de cerca de US$ 10 milhões. Demorou tempo e energia para subscrever o modelo de receitas e estruturar um empréstimo EB-5 ao patrocinador que fornecesse cobertura de garantias e apoio de crédito suficientes para os investidores EB-5. A estrutura não era simples e, apesar de tudo – a complexidade, a localização em duas das áreas mais difíceis de Dallas, o pequeno tamanho e o patrocinador relativamente desconhecido – os projetos podem contar uma história convincente aos investidores do EB-5 e concretizar ambos os negócios. Estes projectos estão em bairros desfavorecidos em Dallas, e não em São Francisco, mas com a abordagem correcta ao marketing, os investidores EB-5 viram além do superficial os méritos consideráveis ​​do investimento. Esses méritos incluíram, entre outros: um patrocinador com experiência demonstrável em habitação para idosos, fontes de receita dedicadas do governo federal, um apoio de crédito significativo do patrocinador e o apoio entusiástico da cidade, bem como do Federal Home Loan Bank. Esses fatores foram necessários para superar com sucesso a desvantagem de localização.  

Exemplos de Projetos Rurais