O EB-5 e a indústria hoteleira têm uma longa história. O EB-5 tem sido usado por muitos desenvolvedores como dívida sênior, dívida mezanino ou capital para concluir projetos de hotéis e resorts em todo o país. O EB-5 representa uma parte interessante e potencialmente de menor custo da pilha de capital, especialmente quando a dívida mezzanine tradicional é difícil de obter ou demasiado dispendiosa para concluir um projecto hoteleiro. O financiamento mezanino EB-5 também pode ajudar os promotores hoteleiros a alcançar um rácio entre empréstimo e valor combinado mais elevado. Quando estruturado e planejado corretamente, o EB-5 pode ser uma ótima opção para projetos de hotelaria. Abaixo está uma revisão dos documentos primários que devem ser preparados para uma petição EB-5 baseada em hotéis, juntamente com as principais questões que afetam os casos EB-5 de hotéis atualmente.
O Plano de Ação Global para Saúde Mental XNUMX-XNUMX da Questão de Ho RH e de plano de negócios simples,
O plano de negócios deve sempre atender aos requisitos de Questão de Ho. Deve entrar em tantos detalhes quanto possível sobre a localização do hotel, o número de chaves, as diversas comodidades do hotel, a estratégia de marketing e os hotéis concorrentes e comparáveis na área.
O plano também deverá discutir a capitalização do hotel junto com a situação das demais partes do financiamento e quando entrarão no projeto. O orçamento de construção utilizado para calcular as obras deve constar do plano de negócios, e os insumos para o modelo econômico devem sempre estar previstos no plano de negócios. Um pró-forma financeiro plurianual detalhado deve estar no plano de negócios, juntamente com uma discussão completa dos cálculos de RevPar, taxa média diária (ADR) e taxa de ocupação. O plano também deve citar a fonte destes cálculos e quaisquer pressupostos financeiros.
Além disso, os planos de negócios devem discutir claramente a marca do hotel e os acordos materiais em vigor para a marca e gestão do hotel. É melhor que os contratos de franquia e de gestão sejam executados antes de apresentar qualquer petição EB-5. Caso contrário, o plano de negócios deve discutir os prazos para execução dos contratos de franquia e gestão e cartas de intenções com o franqueador, e o gestor deve ser incluído nas petições EB-5.
O relatório económico
O relatório económico é um documento fundamental para qualquer caso EB-5 através de um centro regional, pois calcula o número de empregos que serão criados pelo projecto. A maioria das petições EB-5 para hotéis criará empregos através da construção e depois das operações.
Os trabalhos de construção são relativamente fáceis de calcular utilizando os custos tangíveis elegíveis para o EB-5 (menos contingências) mais os custos tangíveis elegíveis para o EB-5 (engenharia, arquitectura e jurídicos). Os trabalhos operacionais do projeto são geralmente calculados com base nas receitas do hotel. As receitas para este efeito são retiradas do pró-forma do hotel encontrado no Questão de Ho plano de negócios. Para efeitos de desenvolvimento de receitas para o plano de negócios e o relatório económico, as receitas são normalmente calculadas pelo RevPar – receita por quarto disponível. O RevPar é calculado multiplicando a tarifa média diária (ADR) do hotel pela taxa de ocupação do hotel. O ADR e a taxa de ocupação do hotel deverão sempre ser consultados no Questão de Ho plano de negócios compatível.
Um problema comum surge da utilização de empregos operacionais resultantes dos restaurantes, bares e discotecas que funcionam no hotel ou resort, caso o hotel não possua e não opere esses estabelecimentos. O USCIS pode considerá-los como empregos de “inquilino” e aplicar a Orientação de Ocupação de Inquilinos de fevereiro de 2012 a esses empregos. No entanto, se o hotel ou resort for proprietário e operador do restaurante, bar ou discoteca, esses empregos podem ser incluídos no cálculo geral dos empregos operacionais.
Outra questão importante nos relatórios económicos hoteleiros é se os trabalhos operacionais podem ser contabilizados se o cronograma de construção for prolongado. O USCIS impôs uma regra arbitrária de que os empregos devem ser criados dentro de dois anos e meio após a aprovação da petição I-526, de acordo com o Memorando Neufeld EB-2009 de dezembro de 5. Embora isto não seja lei, é um padrão de adjudicação utilizado pelo USCIS no processo de adjudicação do EB-5. Dependendo de quando a construção do hotel começa e de quanto tempo leva a construção do hotel, o cronograma deve ser examinado para ver se os trabalhos operacionais podem ser utilizados. Por exemplo, se a construção não começar até que o dinheiro do EB-5 entre no projecto, e a construção demorar 30 meses, então o relatório económico só poderá utilizar trabalhos de construção porque as operações não ocorrerão dentro de dois anos e meio após Aprovação da petição I-526. Se a construção estiver começando com outro financiamento (como capital de desenvolvedor ou financiamento-ponte) ou a construção durar apenas 24 meses, por exemplo, o relatório econômico poderá usar o primeiro ano de receitas se as operações começarem dentro de dois anos e meio a partir da data de início. -526 aprovação. A ocupação estabilizada que pode ocorrer cerca de quatro a cinco anos no futuro está quase sempre fora do cronograma de criação de empregos imposto pelo USCIS.
Os gastos dos visitantes são outro dado que pode ser usado por um economista para calcular a criação de empregos no contexto hoteleiro. O economista utilizará um estudo (geralmente de um escritório de convenções/visitantes) que calculará o valor médio gasto por noite pelos visitantes da área. O economista multiplicará então esse número pela taxa de ocupação do hotel para determinar as receitas que os hóspedes do hotel irão gerar na área através dos gastos dos visitantes. A receita das despesas dos visitantes é então utilizada como um dado de entrada para o modelo económico para calcular a criação de emprego adicional dentro e ao redor da área. Os gastos dos visitantes têm recebido muito escrutínio. O USCIS quer que o hotel demonstre que o hotel é a razão pela qual os visitantes vêm para a área, mas é muito difícil mostrar essa causalidade na maioria dos casos. A decisão de utilizar ou não as despesas dos visitantes no cálculo da criação de emprego requer uma investigação muito específica para cada caso em que é considerada.
O estudo de viabilidade
É sempre importante fornecer dados independentes para apoiar factos importantes no Questão de Ho plano de negócios. Um estudo de viabilidade hoteleira deve apoiar o RevPar, o ADR e as taxas de ocupação do hotel, que são então utilizados para criar as projeções de receitas no plano de negócios, que, por sua vez, são utilizados pelo economista para calcular os empregos operacionais. A HVS realiza regularmente estudos de viabilidade hoteleira para fins EB-5, o que fornece base e suporte para os dados contidos no Questão de Ho plano de negócios. Uma prática recomendada é que as premissas do plano de negócios, incluindo RevPar, ADR, taxas de ocupação e receitas do hotel, venham diretamente do estudo de viabilidade.
Ao seguir esses pontos-chave, o EB-5 pode ser parte integrante do seu próximo projeto hoteleiro.
Jennifer Hermansky
Jennifer Hermansky concentra sua prática de imigração na imigração baseada no emprego. Ela tem experiência atendendo indústrias de saúde, farmacêutica e imobiliária, bem como empreendedores, cientistas e pesquisadores em comunidades científicas para uma ampla gama de opções de vistos temporários e soluções de residência permanente. Hermansky estrutura uma ampla gama de projetos de visto EB-5 nos setores imobiliário, de saúde e hotelaria, representa investidores EB-5 em petições I-829 e trabalha com centros regionais EB-5 e conformidade de projetos.
Ver o perfil completoAVISO LEGAL: As opiniões expressas neste artigo são exclusivamente do autor e não representam necessariamente as opiniões da editora e de seus funcionários. ou suas afiliadas. As informações encontradas neste site pretendem ser informações gerais; não é um aconselhamento jurídico ou financeiro. Aconselhamento jurídico ou financeiro específico só pode ser prestado por um profissional licenciado e com pleno conhecimento de todos os factos e circunstâncias da sua situação particular. Você deve consultar especialistas jurídicos, de imigração e financeiros antes de participar do programa EB-5. Publicar uma pergunta neste site não cria uma relação advogado-cliente. Todas as perguntas que você postar estarão disponíveis ao público; não inclua informações confidenciais em sua pergunta.
