Como os desenvolvedores devem medir o impacto econômico de um projeto para garantir o financiamento do EB-5, com Michael Kester - EB5Investors.com

Como os desenvolvedores devem medir o impacto econômico de um projeto para garantir o financiamento do EB-5, com Michael Kester

Os promotores do EB-5 devem comprovar o impacto económico positivo para garantir o financiamento e manter a conformidade para os investidores. Como devem os promotores do EB-5 provar o impacto económico positivo e que tipos de projetos estão (ou não) a acontecer hoje com o financiamento do EB-5? Michael Kester, economista-chefe do EB-5 da Impact DataSource, junta-se ao apresentador Ali Jahangiri para discutir esses tópicos e muito mais.

Michael Kester: Existem muitos condados que fazem parte de MSAs que não possuem grandes centros urbanos. Eles estão apenas conectados a um grande condado com uma grande cidade principal e compartilham atividades econômicas.

Ali Jahangiri: Esta é a Voz do EB5 da revista EB5 Investors. Todas as semanas, reunimo-nos com especialistas na área de investimento EB-5 para obter informações valiosas e as últimas notícias sobre EB-5. Bem-vindos, todos, à Voz do EB5. Temos um convidado especial aqui, Michael Kester. Ele faz isso na Impact DataSource LLC há mais de dez anos. Ele está construindo e é sócio da empresa. Michael é um amigo meu porque sempre falamos sobre empregos, e empregos parecem estar na vanguarda da indústria EB-5. Além disso, sou um grande fã porque temos uma ferramenta juntos. Usamos o verificador, que abordaremos detalhadamente neste podcast. Michael, bem-vindo à Voz do EB5.

Michael Kester: Muito obrigado, Ali. Feliz por estar aqui.

Ali Jahangiri: Michael, provavelmente destruí seu passado, como costumo fazer. Por favor, dê ao mundo EB-5 aqui um contexto de por que você é um economista tão famoso e conhecido no espaço. E um dos melhores, por favor.

Michael Kester: Coisa certa. Sim. Então agora você acertou. Sou parceiro aqui da Impact DataSource. Somos uma empresa de pesquisa e consultoria econômica com 20 anos de existência. Estamos no espaço EB-5 há dez anos. Trabalhou em mais de 500 estudos econômicos e também ajudou com milhares de certificações. E como você disse, além do trabalho com o cliente, tentamos manter o setor atualizado com as informações e dados mais recentes. Acho que fomos os primeiros a ter o mapa, que agora evoluiu para o aplicativo que você mencionou. Ali e EB5Investors são legais o suficiente para co-patrocinar conosco. Por isso, tentamos manter essa ferramenta o mais atualizada possível junto com todo o nosso, você sabe, o trabalho do cliente que fazemos.

Ali Jahangiri: Já que você mencionou o Checker, Michael, eu estava brincando com ele outro dia com Vicky e notamos que há uma diferença no Checker e no outro que está no mercado. Não quero dizer que o nosso é mais fácil, mas foi um pouco mais fácil para mim encontrar o que precisava, que na verdade o seu verificador não é, na verdade não é nosso. A sua é que fazemos parceria de marca, certo? Por que os dados aparecem de maneira diferente? E por que a interface do usuário é tão diferente? É algo que você criou? Como você criou essa coisa?

Michael Kester: Em nossa empresa, temos alguns desenvolvedores web em tempo integral na equipe que trabalham no lado não EB-5 de nossos negócios e conseguimos convencer meus parceiros a afastá-los de nosso outro trabalho para me ajudar com isso. Assim, assim que a nova lei entrou em vigor, isso realmente mudou as regras do jogo e limitou a elevada actividade de desemprego apenas aos sectores do censo directamente adjacentes. Então, você sabe, de acordo com a lei antiga, poderíamos agrupar setores do censo de muito, muito longe do projeto, desde que o estado concordasse com isso. Anteriormente, os estados eram os certificadores finais dos TEAs. A nova lei tirou os estados da equação e limitou os setores censitários apenas aos setores censitários diretamente adjacentes. Então isso realmente limita o cálculo possível. Então tentamos realmente simplificar a interface do usuário para torná-la realmente rápida e instantânea e fazer todos os cálculos possíveis que poderiam ser feitos com base nessas novas restrições. Então, tentamos torná-lo muito bom, muito limpo, apresentar um resultado fácil e também ter uma interface agradável onde o usuário pode clicar para frente e para trás em vários métodos com muita facilidade. E também o aspecto rural do programa é agora muito, muito maior do que costumava ser, devido também aos benefícios rurais. E nosso aplicativo também vai acertar você, bem na cara, com a grande mensagem de sucesso rural. Se acontecer de você pousar em um local rural também, o que é uma parte fundamental do novo.

Ali Jahangiri: Eu estava brincando com isso. Então, onde estão seus dados? De onde vem uma fonte – são dados recentes? São dados de um ano? Quantos anos têm seus dados nesse verificador?

Michael Kester: Sim, com todas as mudanças na lei e no programa e tudo mais e a incerteza com o USCIS, tentamos atualizá-lo o mais rápido possível, assim que for lançado, porque para melhores práticas, enquanto o USCIS não forneceu muitas orientações sobre isso, quando você faz seu arquivamento, seu arquivamento 956, que é uma espécie de nova data importante onde realmente entra em jogo, quando você faz esse tipo de arquivamento exemplar, você quer ter certeza de que sua equipe está usando os dados mais recentes. Então, realmente tentamos atualizar o mais rápido possível. A atualização de dados mais recente foi em abril e nós divulgamos, tentamos divulgar no mesmo dia para a indústria. Portanto, embora os dados em si no lado do censo estejam um pouco atrasados ​​​​porque o governo não divulga dados instantâneos do censo, nosso aplicativo é atualizado com os dados mais recentes possíveis que você pode usar e tem vários métodos para ver isso nós acho que aceitará algumas metodologias diferentes. Então, verificamos todos os ângulos para ver se pode funcionar.

Ali Jahangiri: O verificador é executado por um determinado tipo de análise ou por uma fonte de dados de back-end?

Michael Kester: Sim, reúna os dados de back-end e depois os forneça aos nossos desenvolvedores que os incorporam ao aplicativo. Os dados que utilizamos são dados de pesquisas comunitárias americanas e também dados do Bureau of Labor Statistics e o USCIS disse que considera ambas as fontes confiáveis ​​e verificáveis. Portanto, utilizamos esses dados em algumas metodologias diferentes no aplicativo para verificar todo tipo de coisa, porque com as novas limitações de usar apenas faixas diretamente adjacentes, tentamos fornecer uma análise de qualquer maneira possível e razoável de - para que nossos usuários possam obter esse resultado e discutir o assunto com seus economistas, advogados e outras partes interessadas.

Ali Jahangiri: Então você diria que é como um sim suave versus um sim duro? Então você tem que verificar isso com os economistas.

Michael Kester: Normalmente não tenho quando meus clientes dizem, sim, isso fica bem no aplicativo. É bom que seu economista verifique também. E só porque pode haver algumas outras pequenas nuances que você deseja dizer, apenas por causa da forma como as leis são escritas e pelo fato de ainda não terem sido publicadas suas regulamentações ou a nova lei, não há muita orientação. Mas quando o aplicativo diz sim, é um começo muito, muito bom, com certeza.

Ali Jahangiri: Isso é bom. Então, qual é o URL do mapa caso alguém esteja ouvindo no carro e não saiba?

Michael Kester: Claro. Portanto, você pode acessar ImpactDataSource.com ou EB5Investors.com para ver isso. E funciona muito bem em dispositivos móveis também.

Ali Jahangiri: E agora estamos divulgando um link de todas as nossas páginas para isso, para que as pessoas possam acessar. Disseram-me que você precisa facilitar tudo isso para que a equipe facilite o acesso. Então esse é o mapa TEA, uma ferramenta muito útil. Você insere suas informações e descobre se é uma área rural ou rural. Agora vamos pular para a parte mais técnica disso como empregos. Michael, muitas vezes as pessoas dizem, ei, existe um buffer, não existe um buffer. Você pode explicar o que é um buffer, um buffer de trabalho e explicar por que ele é necessário?

Michael Kester: Coisa certa. Então, para apoiar um pouco a nova lei, embora tenhamos alguns requisitos diferentes que precisamos considerar para os estudos econômicos, há um novo tipo de requisitos diretos de emprego que estão na nova lei. Mas a nova lei também diz que somos capazes de utilizar metodologias económicas razoáveis ​​para satisfazer estes novos requisitos de emprego directo. Então, você sabe, estamos interpretando isso como significando que ainda podemos utilizar o modelo derivado de empregos diretos tanto do lado da construção quanto do lado das operações para satisfazer esses novos requisitos. E essa é a maior suposição geral. Portanto, de um ponto de vista prático, não há realmente uma grande diferença nos estudos económicos entre a lei antiga e a nova. Agora temos que incorporar um pouco dessa nova linguagem. Então, quando você menciona a ideia de um buffer de empregos, digamos que você tem um relatório onde eu digo que este produto vai criar 100 empregos, teoricamente, você poderia conseguir dez investidores, você tem que ter dez empregos por investidor. Mas quando você for ao mercado, seus investidores vão querer ver isso. E se perguntas algo assim? E se o produto não correr como planejado e os 100 empregos caírem para 95 e o décimo investidor estar em apuros e é isso que você deseja evitar. Então, ter essa almofada e dizer com 10 empregos e você só sai e consegue 100 ou 6 investidores e tem uma boa almofada de 7%, almofada de 40%, etc., então isso ajuda a mitigar quaisquer problemas possíveis de um USCIS imprevisível ou coisas assim isso pode não sair como planejado com o projeto. E estamos vendo novamente, é uma ampla gama. Alguns projetos sairão e terão 30% de amortecimento. Eles terão o dobro de empregos, enquanto alguns projetos sairão em 100%. Portanto, é uma gama ampla e depende das especificidades, da criação de empregos, de quanto EB-30 um projeto pode precisar.

Ali Jahangiri: Isso já aconteceu quando o USCIS volta e diz, ei, desculpe, não achamos que aconteceram muitos empregos? Aqui está o novo número.

Michael Kester: Sim, definitivamente. E especialmente quando, você sabe, o USCIS aprova o projeto antecipadamente, é mais tarde, no estágio 829, que você tem que provar esses trabalhos e mostrar que eles realmente acontecem. Portanto, suas projeções iniciais são baseadas nas despesas de construção projetadas para seu projeto EB-5 típico e nas receitas operacionais projetadas no futuro. Você precisa mostrar que essas despesas aconteceram, essas receitas aconteceram.

Ali Jahangiri: Então você está dizendo que talvez a receita deles não atinja esse número e eles não criem empregos suficientes, certo?

Michael Kester: Exatamente. Mas muitos projetos nem sequer dependerão de trabalhos operacionais. Eles apenas os terão como almofada. Portanto, se o projeto for construído, os empregos estarão disponíveis para todos os investidores. Mas alguns projetos precisarão desses trabalhos operacionais para o número de investidores que tiverem, e é aí que essa almofada ou almofada menor pode entrar em jogo se as coisas não correrem como planeado.

Ali Jahangiri: Então, muito provavelmente, o que acontecerá é que, quando houver uma rejeição, eles não atingirão os números do orçamento operacional ou não atingirão o orçamento de construção.

Michael Kester: Pode depender do projeto o que diziam suas projeções iniciais. Vamos gastar 50 milhões em construção pesada. O relatório foi baseado nisso. Mas com a Covid, alguns projetos encontraram obstáculos e dizem que só conseguiram construir. Talvez fossem dois edifícios e eles só conseguiram terminar um. Você sabe, quando eles disseram que conseguiriam dois, então eles poderiam estar em apuros nesse aspecto.

Ali Jahangiri: Do meu ponto de vista, geralmente acontece o contrário. Então geralmente eles dizem que são 50 milhões, custa 70 milhões. Agora eles estão com problemas, mas afundam.

Michael Kester: Exatamente. Então, normalmente, se o projeto correr conforme o planejado, geralmente há custos excessivos, em vez de ficar abaixo do esperado. Do ponto de vista da criação de empregos, isso é bom. Pode não ser o melhor para a saúde geral do projeto, mas ajuda na criação de empregos.

Ali Jahangiri: Tudo bem, então você quer que um buffer saudável esteja entre 20% e 50% ou 30% ou qual é o número?

Michael Kester: Sim, e novamente, depende dos projetos individuais e do apetite de risco dos investidores. Normalmente vejo pelo menos 30%. E, novamente, vemos o dobro ou até mais, dependendo da situação. Novamente, ainda estamos lidando com algumas incertezas com a nova lei esperando que possamos contornar as regulamentações. Na verdade, ainda não começamos a ver trailers com a nova lei. E é aí que ultimamente é assim que eles falam conosco, é através de trailers. É assim que sabemos o que eles estão pensando através dos trailers. E ouvi falar de alguns RVs em projetos reais que voltaram. Ainda não vi nenhum. Então ainda estamos esperando por isso. Assim como sempre, tudo o que você puder fazer para manter, ser conservador e ainda assim atingir seus objetivos é o caminho a seguir.

Ali Jahangiri: Passando para o próximo tópico, você e eu ocasionalmente conversamos sobre empregos e quero chamá-lo de empréstimo LTC para custear e como isso funciona nos projetos. Você está vendo que o resultado é a criação de empregos? Então, digamos que a criação de empregos tenha um buffer de 2,030% e o desenvolvedor esteja fazendo um acordo e os recursos para a parcela EB-5, se você chamar isso de empréstimo ao custo, chega a cerca de 50 a 60% do custo de normalmente o projeto. Existe uma maneira mais fácil de fazer isso é minha pergunta do que enviar um e-mail para você. Sei que os hotéis criam mais empregos do que os orçamentos de construção, mas assumindo que é um hotel, vamos supor que é um hotel. Existe uma maneira mais fácil de fazer isso do que esperar alguns dias por uma análise de empregos? Existe uma fórmula?

Michael Kester: Há tantas peças em movimento que sempre podemos fornecer diretrizes aproximadas, mas os multiplicadores de empregos que usamos são regionais. Portanto, um hotel em Los Angeles criará uma quantidade de empregos diferente de um hotel em Nova Iorque, etc.

Ali Jahangiri: Fale sobre isso. E daí se for um hotel no meio do nada em vez de Nova York? O que cria mais empregos? Certo.

Michael Kester: E isso novamente, não sabemos. Depende da localização. Então, vamos abordar como esses projetos rurais, os multiplicadores, podem ser muito mais imprevisíveis do que alguns dos projetos de áreas urbanas onde fazemos uma análise para eles há anos. Nós meio que sabemos para onde irão os multiplicadores. Então, como se você me pedisse para fazer alguns cálculos simples para alguns projetos rurais onde ainda não havia esses tipos de multiplicadores em meu banco de dados. E eu vou te dizer: Ei, aqui está meu palpite aproximado e fundamentado, mas até que peçamos os multiplicadores, não teremos certeza. Então deixe-me saber se você quiser ir em frente e encomendá-los e podemos refinar um pouco.

Ali Jahangiri: Então variância. Qual é a variação dos multiplicadores que você quer dizer?

Michael Kester: Eles podem ser uma grande vantagem ou -50% ou mais, dependendo. Portanto, podemos tentar nossos palpites mais bem fundamentados, mas no final geralmente é melhor ir em frente e ordenar os multiplicadores para ver. E, novamente, sim, quero dizer, cada projeto tem seu próprio tipo de necessidade de capital. Cada projeto tem sua própria tolerância ao risco de quanto amortecimento deseja ver, etc. Então, sim, quero dizer, estamos vendo o EB-5 normalmente acabar em algum lugar entre 30 e 50% da pilha geral. No final, alguns vão um pouco mais agressivos e vão mais alto, outros vão ainda mais baixo. Já vi alguns projetos ainda atingirem aqueles 20, 25% EB-5 como pilha de capital geral. E, novamente, você sabe, muitos fatores limitantes diferentes. A criação de empregos é o fator limitante do que seus investidores também desejam ver. Os investidores não vão querer ver que o EB-5 representa 90% da pilha total de capital. Certo. Então, apenas algumas coisas assim a serem consideradas.

Ali Jahangiri: Sim. Então, os multiplicadores, você apenas - você os mencionou brevemente. Então vamos considerar um hotel em Utah. Em uma área rural de Utah, em comparação com um hotel em Los Angeles. Então, Los Angeles contra Utah. Então, dê-me um exemplo do que você acha que uma diferença no multiplicador seria um multiplicador de empregos se você fizesse um acordo lá versus um acordo em Los Angeles.

Michael Kester: Certo. E, novamente, haveria muitos fatores potenciais. Nós, para um projeto rural em Utah, provavelmente agruparíamos Salt Lake City em nosso tipo geral de área de impacto, porque um projeto rural em Utah provavelmente dependerá de mão de obra de Salt Lake, materiais de Salt Lake, aquela área e a área circundante. Portanto, ao conseguir trazer isso para o lado rural, prevejo que esse projecto poderá ter um multiplicador global semelhante ao da AL. Novamente, não saberíamos com certeza até obtermos o multiplicador.

Ali Jahangiri: Então sim. Então isso significa que o multiplicador é maior quando está mais perto de uma área metropolitana ou não?

Michael Kester: Bem, pode ser. Também não pode ser como se o multiplicador estivesse em Nova York em geral. A estimativa para a construção é muito menor do que a área metropolitana de Dallas porque a área metropolitana de Dallas tem mais fornecedores, materiais e atividades econômicas relacionadas à construção em geral, em oposição à área metropolitana de Nova York.

Ali Jahangiri: Então você prefere fazer um acordo em Dallas porque tem um número maior de empregos do que em Nova York?

Michael Kester: Bem, isto depende. Novamente, depende de quantos investidores você está procurando e de quanta proteção você deseja. Existem muitos fatores móveis, mas estritamente em uma base multiplicadora para esse setor. Sim. E também há projetos, EB-5, nos quais vemos muitos projetos diferentes na fabricação, não apenas o tipo de projetos baseados em construção imobiliária. E é aí que você pode realmente entrar em algumas contagens de empregos realmente interessantes e nos multiplicadores, porque então você faz a fabricação do ponto de vista operacional, eles podem estar em todos os lugares, de região para região.

Ali Jahangiri: Ok, então a fabricação é diferente. E você já fez algum trabalho importante, como um negócio de marketing ou algo totalmente não relacionado ao setor imobiliário e industrial?

Michael Kester: Sim, fizemos muitos relatórios fora do padrão e é aí que você entra. Sim. E é aí que se você me dissesse que me trouxe um projeto muito fora do padrão, eu te diria, olha, precisamos encomendar esses multiplicadores regionais para que eu possa fazer uma análise mais profunda. Eu não confiaria no verso do envelope. Suposição aleatória se eu não tivesse os multiplicadores reais para aquele projeto fora do padrão na minha frente.

Ali Jahangiri: Mas, em geral, quanto mais barata for a fonte de mão-de-obra, mais empregos ela cria, em comparação com uma empresa que contrata advogados ou alguém que é mais caro.

Michael Kester: Pode ser. O problema com os modelos é que, embora o programa EB-5 seja voltado para empregos em período integral, os modelos de modelo e outros modelos econômicos não fazem distinção entre período integral e meio período. E o USCIS concordou com isso no lado central regional. É por isso que você verá multiplicadores de empregos com multiplicadores muito altos operacionalmente para um restaurante, embora não seja relativamente o emprego mais bem pago, mas há muitos empregos de meio período embutidos nesse multiplicador. Portanto, o modelo simplifica as coisas para um multiplicador por setor para o que estamos observando. Mas muitos cálculos de bastidores envolvem isso.

Ali Jahangiri: Muito legal. Então vamos fazer uma peça hipotética. Que tipo de coisa você viu criar mais empregos? Então você deve ter jogado aquele jogo em que está trabalhando com o software e pensa: Ei, deixe-me tentar. Deixe-me experimentar um restaurante em blá, blá, blá, ou que tipo de negócio e local criaria mais empregos.

Michael Kester: Você sabe, falando sobre uma perspectiva operacional, os maiores projetos de criação de empregos que já vi são os projetos de manufatura, não necessariamente porque os multiplicadores operacionais são muito altos, mas porque suas projeções de receita geral são muito altas. Assim, quando modelamos operacionalmente, normalmente no lado central regional, nós – em vez de olharmos para as forças no terreno, estimativas directas de emprego – olhamos e usamos as receitas como dados para o modelo. Portanto, há o multiplicador e a estimativa de receita que são combinadas para nos dar esse total final de criação de empregos.

Ali Jahangiri: E é por isso que ambos são empregos indiretos. Os empregos na construção têm uma componente indireta e os empregos na receita também têm uma componente indireta.

Michael Kester: Certo, certo. Sim. Operação. Assim, conseguimos captar, através do modelo de centro regional, o pacote total tanto para os trabalhos relacionados com a construção como para os operacionais diretos, indiretos e induzidos para ambos. Agora, aos olhos do USCIS, são todos indiretos. Mas do lado do modelo económico, nós os dividimos em directos, economicamente directos e indirectos e induzidos.

Ali Jahangiri: Qual o impacto que a AIR teve nos induzidos diretos e indiretos?

Michael Kester: Claro. Então é como eu estava falando com vocês antes, do ponto de vista prático geral, não parece muito, porque eles disseram que estamos limitados. Então, sempre tivemos esse tipo de período de construção de dois meses interrompido, onde, de acordo com a lei antiga, um projeto de construção com mais de dois anos poderia pegar a peça direta derivada do modelo. Mas se fosse menos de dois anos, você não poderia colocar que poderia pegar zero da peça direta derivada do modelo. Na verdade, uma das maiores mudanças na nova lei, que tem sido realmente um presente para a indústria, creio eu, para projetos de menos de dois anos, é que a nova lei diz que agora podemos raciocinar. Fora para um projeto de menos de dois anos, aquela componente de trabalho direto. Então, se você tivesse um projeto de 12 meses, um projeto menor de 12 meses para um pequeno hotel ou uma pequena família multifamiliar, sob a lei antiga, você não poderia conseguir nenhum emprego direto no lado da construção, você só poderia pegar os indiretos e induzidos. Mas a nova lei diz, ah, podemos pegar 12 dividido por 24, tirar 50% dessa parte direta do modelo e que pode ser uma quantia muito grande para esses projetos menores. Então, isso realmente foi do ponto de vista prático, foi realmente a maior mudança geral. Penso da lei antiga para a nova lei.

Ali Jahangiri: Aquilo é enorme. Eu não sabia disso. Que tal dobrar o envelope um pouco mais fundo aqui? Se você acabar terminando a construção, isso significa porque há muito - às vezes as melhorias do seu inquilino demoram três, quatro meses, cinco meses extras, e isso significa o tempo que você obtém o certificado de ocupação quando termina a construção ou não quer dizer, quando você terminar, porque você pode realmente esticar um pouco essa coisa direta?

Michael Kester: Claro. Esta é uma boa pergunta. E eu pessoalmente não vi nenhuma boa orientação do USCIS sobre esse assunto, mas também não os vi se aprofundando muito no assunto. Mas então isso remete à nossa discussão sobre almofadas, onde eu sinto que em um projeto que tinha almofadas muito pequenas, mas estava próximo do limite de dois anos ou precisava desse cronograma extra para conseguir esses empregos, poderia ser um pouco mais demorado. Mas para a maioria dos projetos, no final, provavelmente não terá um grande impacto por causa da almofada com que estão avançando. Mas, no final das contas, não vi o USCIS fornecer uma orientação realmente boa. O que eu segui e o que pensei ser uma regra geral foi inovador. Dois certificados de ocupação são uma espécie de cronograma geral. Mas você sabe, especialmente sempre há atrasos com a Covid. Houve grandes paralisações. Então, eu disse aos meus clientes que isso é realmente necessário para garantir que, se estivermos, a linha do tempo possa realmente entrar em jogo, que, ei, essas são coisas em potencial que você poderia investigar se quisessem. Não sabemos se o farão. Mas sim, tipo esse certificado de ocupação ou, desculpe, inovador para o CEO é uma espécie de regra geral. Mas a nova lei tornou isso menos importante, especialmente para os projetos menores, porque anteriormente, para um projeto que dizia: Ei, vamos acertar aos 24 meses, se terminarem aos 20 meses, então eles teriam zero empregos diretos, mas agora eles pegariam 80% desse emprego direto sob a nova lei porque ainda poderiam pegar os 20 divididos por 24. Portanto, a nova lei realmente ajudou nesse aspecto.

Ali Jahangiri: Então você diz que são 20 meses, mas então a etapa 829, eles estão olhando a folha de pagamento e dizem, espere, sua folha de pagamento para construção é iniciada aqui porque construção pode não ser folha de pagamento, você pode estar apenas pagando um GC. Então, quando você é GC em outra entidade, eles estão olhando a folha de pagamento do GCS para ver quando o trabalho começou ou estão apenas olhando para você pagando o GC? Quais são as evidências que provam que os empregos duram dois anos?

Michael Kester: Esta é uma boa pergunta. Não há uma boa orientação e no estágio 20 você sabe, acho que os advogados de imigração têm muitas maneiras diferentes de tentar mostrar as coisas. E então eles mostrarão todas as evidências que puderem sobre a construção geral. Mas os jurados encontrarão notícias no Google sobre, ah, houve uma cerimônia de inauguração deste projeto aqui. E então veja, ah, ei, este projeto foi severamente atrasado. E isso é realmente muitas das taxas que vemos agora, olha, vemos que isso é ei, vemos que esse projeto está atrasado. E por isso não consideramos conforme o plano de negócios e os estudos econômicos que utilizam o plano de negócios. Então não consideramos o estudo econômico conforme. Portanto, forneça-nos uma atualização sobre o projeto. E esses são os tipos de coisas que também entrarão em jogo no estágio 829.

Ali Jahangiri: Então você se vê bastante ativo no estágio 829 ou se vê mais ativo no início?

Michael Kester: Definitivamente mais no lado inicial. É apenas o 829. Sim, estamos sempre sendo trazidos para o 829 e é tipo, ah, não, nós fizemos isso. Trabalhamos neste projeto há oito anos e é preciso voltar aos estudos econômicos, mas certamente estamos ativos com 829 relatórios. Mas a maior parte do nosso trabalho consiste em novos projetos e novos arquivos.

Ali Jahangiri: Alguém contrata você para um suporte 829. É uma taxa por hora? É tipo, ei, eu nunca ouvi falar - nunca conversamos sobre isso. Então, como está o seu trabalho no 829? Como isso funciona?

Michael Kester: Claro, cobramos uma taxa fixa e não cobramos a taxa integral como faríamos para um novo estudo econômico porque o estudo econômico para o projeto já está teoricamente feito e aprovado. E então, realmente, em vez de usar as projeções no modelo, estamos baseando-o na atividade real. Quais foram seus gastos reais com construção? Qual foi sua receita real? Agora, novamente, os projetos apresentam coisas diferentes surgindo. Nem sempre nada sai conforme o planejado. E então no estágio 829, certamente pode haver alguns ajustes e coisas que precisam ser feitas. Alguns projetos podem precisar reavaliar um pouco o estudo econômico e talvez tentar torná-lo um pouco mais agressivo se precisarem tentar conseguir alguns empregos extras para os investidores finais se as coisas não saírem conforme o planejado. E o USCIS sabe, o que eu vi, eles têm sido um tanto flexíveis. E você diz, ei, o estudo econômico original não selecionou esse tipo de despesa aqui, mas eles aceitaram isso no passado. Então, vamos tentar selecionar mais alguns itens de linha aqui que são razoavelmente geradores de empregos para tentar levar os investidores onde eles precisam estar, se possível. Portanto, há muitas maneiras diferentes de tentar conseguir mais empregos de forma razoável, se possível. Não é uma situação ideal, mas geralmente há algumas coisas extras que podemos tentar fazer para ajudar, se possível.

Ali Jahangiri: OK. Então, vamos mudar um pouco de assunto. Vou repassar – acho que esses são temas quentes. Estou tentando acertar todos os gostosos. Claro. Vamos examinar a expansão do centro regional. Esse é um assunto quente porque as pessoas pensam, ei, você sabe, é mais rápido, é mais rápido conseguir uma expansão do que uma nova. Então, usando isso como suposição, quanto tempo você acha que leva para as expansões?

Michael Kester: Claro. Tenho visto novos centros regionais e expansões obterem uma resposta na faixa de 7 a 10 meses. Pelo que vi pessoalmente, não vi. Acho que teria que voltar aos pontos de dados nos quais não vi uma grande diferença pessoalmente nas expansões em comparação aos novos centros regionais. Novamente, não é um tamanho de amostra enorme porque a lei é muito nova, mas esse intervalo de sete a dez meses é o que tenho visto nisso.

Ali Jahangiri: Então você não vê uma variação entre a expansão e não viu pessoalmente? Não. Ok. Ouvi dizer que a expansão é mais rápida que uma nova. Então. OK. Em termos de custo. Então vamos jogar isso lá fora. Então estamos pensando em um prazo de 7 a 10 meses. Vamos falar sobre custo geral. Não precisa ser o seu custo, pode ser o quadro total, porque você precisa de um advogado de imigração para registrar o 946. E acredito que você precisa de outro documento. Você precisa de um plano de negócios e do relatório Econ. Certo, para uma expansão.

Michael Kester: Sim. E então a taxa de registro, que é de quase 18 mil no momento e pode aumentar também. Então, não, isso está na cabeça de todo mundo.

Ali Jahangiri: Vamos chamá-lo de 18 mil a partir de hoje. O que você está procurando para o estádio? E isso não é para lançar seus serviços. É mais para as pessoas saberem quanto custará a expansão, incluindo a taxa de depósito.

Michael Kester: Com tudo incluído, você vai querer dar uma olhada nesse tipo de expansão de 65 a 75,000. Sim. Ou também para um novo centro regional.

Ali Jahangiri: Para uma expansão?

Michael Kester: Bem, muito disso depende de quão grande você pretende expandir.

Ali Jahangiri: Sim. Mike, deixe-me, porque atendo essas ligações o dia todo. Vamos dar um exemplo. Então, um cliente meu, digamos, possui um Wahoo em uma ilha havaiana e quer combinar todas as ilhas havaianas como parte de um cenário maior. Dê-me um exemplo para isso. Por exemplo, quanto custaria tomar a ilha de Oahu e expandi-la para as múltiplas ilhas do Havai?

Michael Kester: Na minha opinião, seria necessário apenas um projeto para ser apresentado, porque o Havaí já existe por conta própria. É uma área meio isolada com muita atividade econômica sendo reciclada entre as ilhas. Então acho que cairia na faixa mais simples de uma expansão que requer apenas um projeto para ser feito e cairia no total, talvez na faixa de 65 a US$ 75,000, incluindo a taxa de registro com tudo.

Ali Jahangiri: OK. Portanto, taxa de depósito mais economia e tudo isso em torno de 65.

Michael Kester: Plano de negócios, trabalho do advogado de imigração e tudo mais.

Ali Jahangiri: Vamos dar outro exemplo então. Então torne isso um pouco mais difícil para você. Centro Regional em Orange County. Vamos usar o Condado de Orange. Um condado, um pônei astuto aqui quer se expandir para o estado da Califórnia. Claro. O que você está olhando aí?

Michael Kester: Pois é, é aí que você vai precisar analisar mais projetos. A Califórnia tem muitas áreas metropolitanas e rurais diferentes de sul a norte. Então isso vai exigir mais trabalho de plano de negócios e estudo econômico. Então você provavelmente está olhando para um total um pouco maior, em torno de talvez 82 a 90, talvez naquele que exige o extra.

Ali Jahangiri: Trabalhe com a taxa de depósito de 18 mil.

Michael Kester: Incluindo a taxa de depósito. Sim.

Ali Jahangiri: Então, no seu mundo, não custa muito mais criar um novo do que expandir.

Michael Kester: Não, tudo depende do que estamos fazendo do lado do estudo econômico para justificar a área. Na verdade, é sobre quanto você está tentando agarrar naquele momento, esteja você expandindo para um estado inteiro ou tentando iniciar um novo estado. É a mesma ideia. Você está tentando fazer com que o USCIS aprove um novo território.

Ali Jahangiri: Ok, perfeito. Estamos abordando esses tópicos importantes de Michael Kester. Então, não sei se estou abordando todos os tópicos importantes, mas há outro tópico importante? Você sabe, as pessoas estão pedindo muito hoje em dia.

Michael Kester: Sim, para mim. E acho que talvez tenhamos tocado apenas na ideia de dados. O tempo é realmente um dos maiores problemas para o avanço de um projeto devido à lei antiga. Os Estados. Dependendo de quão flexível fosse o estado, seríamos capazes de nos movimentar e obter registros do censo de qualquer lugar para fazê-lo funcionar. Então uma área que antes funcionava parou de funcionar. Normalmente poderíamos adicionar um registro do censo aqui, colocar um aqui e ainda assim fazer com que o estado o aprove. Agora, como estamos limitados apenas a essas trilhas diretamente adjacentes, não temos muitas opções se uma área funciona e de repente não funciona, então não temos realmente uma maneira que para salvá-lo porque estamos limitados apenas às faixas ao seu redor. Portanto, é muito importante que uma das coisas boas para contrabalançar isso com a nova lei é que a nova lei diga o que a lei antiga não dizia, que A é válido por dois anos e para projetos de centros regionais, é válido por dois anos a partir de o momento em que o 956 é devidamente arquivado, de acordo com o manual de políticas publicado pelo USCIS. Então isso é bom. Portanto, mesmo que você esteja analisando um TEA e pense que ele pode falhar daqui a seis meses, mas você é capaz de reunir bons nove, cinco, seis, tentar arquivá-lo antes que os dados possam mudar, então você deve ficar preso por dois anos. Você é capaz de aproveitar esse período de bloqueio de dois anos. Então e com as diferentes metodologias de alto desemprego, os dados saem em dezembro e também em abril. Portanto, há duas épocas principais do ano em que esses dados podem mudar potencialmente, dependendo da metodologia que você está usando. No lado rural, é muito mais estável. Mas o condado rural que lista o governo atualizará isso de tempos em tempos. E na verdade estou esperando uma atualização aqui em breve. E então o que será grande para o avô.

Ali Jahangiri: Mas você adquiriu o direito quando apresentou o 956.

Michael Kester: Então você está bem para esse período de dois anos, certo. Sim. Dois anos de acordo com a lei.

Ali Jahangiri: Então diga a todos – diga a todos qual é a regra novamente. São 20,000 não MSA. Vamos repassar essa regra para que as pessoas entendam o que é.

Michael Kester: Claro. Assim, no lado rural, a nova lei não mudou nada relacionado aos TEAs rurais. Tem sido a mesma coisa desde há muito tempo que estou na indústria e antes disso, muito mais tempo antes disso também. Então são dois critérios. Você sabe, muitos dos meus clientes vão me perguntar: Ah, esta não é uma cidade muito pequena, é rural? Eu digo, bem, não, porque está ligado a uma área estatística metropolitana. Portanto, a primeira chave é que você esteja fora da área estatística metropolitana, a MSA. E então alguns MSAs são muito pequenos. Alguns MSAs, como o MSA da cidade de Nova York, são enormes, têm 25, 30 condados. E embora, para todos os efeitos práticos, essas áreas tenham o que você consideraria uma área rural, se você olhasse para ela, não seria rural para fins do USCIS, para fins do EB-5, porque faz parte do MSA. Portanto, se você estiver fora de um MSA, esse é um bom primeiro passo. Esse geralmente é o primeiro passo principal para limpar. O segundo passo é que você também precisa estar fora de uma cidade com 20,000 habitantes, com base no censo decenal mais recente. A boa notícia é que o censo de 2020 acabou de ser lançado, então não precisamos nos preocupar com quaisquer mudanças populacionais nos próximos oito, nove anos. Então isso é bom. Então você pode ficar tranquilo por um tempo.

Ali Jahangiri: Vejamos o MSA. Posso entender que é um MSA ou não. E vamos dar uma olhada na coisa da cidade. Digamos que você esteja olhando para uma cidade. Vamos usar uma cidade, uma cidade pequena, mas uma cidade com mais de 20 anos. Dê-me um exemplo de cidade. Mais de 20,000. Claro.

Michael Kester: Então, estou tentando pensar em um bom condado que seja rural. Você sabe, estou no Texas, então provavelmente não é tão conhecido por todos lá fora. Mas o condado de Kerr, Texas, que fica a oeste de Austin, a oeste da MSA de Austin, o condado de Kerr está fora de uma MSA, mas Kerrville é uma cidade. Eles têm um grande festival folclórico, um festival de música folclórica para quem estiver interessado, com mais de 20,000 habitantes. Portanto, o próprio condado de Kerr é rural, exceto em qualquer lugar dentro dos limites da cidade de Kerrville. Então é assim que acontece. Então, se você observar que esses condados terão pouco fora de um MSA, normalmente a maioria dos condados, se eles tiverem uma cidade com mais de 20,000 habitantes, eles terão apenas um deles. Portanto, existe apenas um tipo de área definida que não é rural, enquanto o resto do condado está fora dos limites daquela cidade ou vila.

Ali Jahangiri: Então será que esta cidade tem cerca de 100,000 mil habitantes e ainda é rural fora dos limites da cidade?

Michael Kester: Não, porque com base nas diretrizes do MSA, a forma como eles desenvolvem os MSAs é que se você tiver um centro urbano com mais de 50,000 habitantes, você será automaticamente colocado no MSA.

Ali Jahangiri: Portanto, o MSA federal é uma coisa federal, como um Nacional divulgado pelo Escritório de Gestão e Orçamento.

Michael Kester: E como eu disse, a última vez que atualizaram a lista foi há três anos. Então, estou muito interessado em ver quando eles finalmente lançarem esta lista atualizada, certamente haverá algum interesse em toda a comunidade EB-5 em alguns condados que serão legais e se tornarão rurais porque podem ser retirados de um MSA , mas alguns que serão adicionados aos MSAs. E assim será interessante ver como eles, como eles acabam mudando. E, novamente, normalmente pode ocorrer de ano para ano, uma vez que eles façam a lista inicial após o censo. Então, pense. Criando algumas mudanças decentes nesta primeira lista que aparece aqui, acho que talvez nos próximos meses. E, depois disso, os ajustes anuais até o próximo censo não deveriam ser tão ruins. Não pense que será apenas um condado aqui ou ali.

Ali Jahangiri: Então deixe-me fazer um resumo para todos que estão ouvindo. Então, primeiro você pergunta: está fora da MSA? Sim. E se for, então você olha para aquele condado e se está fora de uma cidade que tem uma população de 20,000 habitantes ou menos ou poderia ter 50,000 ou menos porque não é um MSA, certo? Então 40,000 habitantes poderia ser uma cidade de 40,000 habitantes ou algo assim, desde que esteja fora da cidade, nos limites da cidade daquele condado, ainda poderia ser qualificada como rural, correto?

Michael Kester: Correto. Sim. Contanto que esteja fora de um MSA e fora disso, aquela população maior de 20,000 habitantes, cidade ou vila, então, sim, então deve ficar tudo bem. OK.

Ali Jahangiri: Existe uma terceira regra além dessa ou são apenas as duas regras?

Michael Kester: Até agora. Quero dizer, também existem exceções para projetos de infraestrutura. Não tenho certeza se alguém sabe exatamente o que isso significa. Não sei se o USCIS apareceu e disse exatamente o que é um projeto de infraestrutura. Obviamente há alguns projetos que são tão claramente infraestruturados que não deveria haver qualquer dúvida. Mas essas são as principais ideias que continuam a ser o elevado desemprego e o lado rural.

Ali Jahangiri: Portanto, o MSA essencialmente pega todas as cidades com mais de 50,000 habitantes e desenha um círculo ao redor delas, basicamente é o que faz.

Michael Kester: E mais ou menos, mas como eu disse, eles também distinguem isso com base nos padrões de deslocamento. Então você terá um condado que tem muita interatividade econômica com o condado principal do MSA ou o que eles chamam de condado central do MSA, mas também será adicionado ao MSA porque tem, como eu disse, interconectividade económica através de padrões de deslocamento, etc. Então, gostaria de ter mais tempo para fazer, se eu tivesse mais tempo para fazer algumas análises, eu tentaria adivinhar e ver, seguir as diretrizes do OMB e ver se posso adivinhar quem será adicionado e quem será descartado. Infelizmente não tenho tempo para isso atualmente, mas teremos que esperar e ver até que eles toquem no assunto. Mas só porque há muitos condados que fazem parte de MSAs que não têm grandes centros urbanos, eles estão apenas ligados a um grande condado com uma grande cidade principal e partilham a actividade económica.

Ali Jahangiri: Então esse é um ótimo recurso, Mike. Então esse é o momento em que você ouve a música dizendo, sabe, ouça o EB5Investors.com ou o quê? Qual é o nome do seu site?

Michael Kester: Sim, o mesmo, exceto apenas para Impact DataSource.com.

Ali Jahangiri: Impacto DataSource.com. Portanto, isso será um grande impulso para impulsionarmos esse mapa que acho que Michael definiu em muitos aspectos, melhor do que qualquer mapa por aí. Michael, uma última pergunta que tenho para lhe fazer, e esta é mais uma semi-argumentação para o seu negócio. Você está apenas fazendo os relatórios econômicos? Você também está fazendo planos de negócios e outras coisas?

Michael Kester: Claro. Então, no momento, estamos bastante ocupados apenas com os estudos de economia e o trabalho do TEA e novas aplicações de centros regionais e coisas assim. Então, no momento, não estou fazendo muitos planos de negócios. Já fizemos isso no passado, fizemos muitos ao longo dos anos. Mas agora estamos nos atendo aos estudos econômicos.

Ali Jahangiri: Você é um balcão único, Michael. Todo mundo sempre diz apenas fale com Michael.

Michael Kester: Bem, é isso. Temos muitos colegas no setor que podem ajudá-lo. Então, se você precisar, venha até mim e nós faremos isso para você e você será capaz de fazer o quarterback, certo?

Ali Jahangiri: Você poderia obter o quarterback dos planos de negócios.

Michael Kester: Sim, correto. Assim, as pessoas podem trabalhar através de mim e todos nós trabalharemos com um dos meus antigos empreiteiros ou com outro colega do setor para fazer isso. E você pode simplesmente rolar tudo através de mim.

Ali Jahangiri: Sim. Então você é um quarterback nesse sentido. E ouço o comercial e Tommy acenando. Estou feliz por ter feito sua entrevista pessoalmente, Michael, e espero vê-lo em breve em um de nossos eventos ou no exterior.

Michael Kester: Sim. Obrigado novamente. Isso foi divertido.

Ali Jahangiri: Esta foi The Voice of EB5 da revista EB5 Investors. Para saber mais sobre este episódio, visite EB5Investors.com/podcast. Para se manter atualizado com as últimas discussões do EB-5, certifique-se de assinar o programa onde quer que você ouça o podcast e, se gostar do programa, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas. Isso nos ajuda muito. Vejo voce na proxima semana.