Como estruturar legalmente fundos e projetos EB-5, com Shae Armstrong - EB5Investors.com

Como estruturar legalmente fundos e projetos EB-5, com Shae Armstrong

Como devem os fundos privados e as empresas de investimento estruturar os seus fundos EB-5? Aprenda sobre procedimentos de conformidade e representação de credores e devedores, contratos de colocação e acordos relacionados. Fornecemos uma visão geral da estrutura adequada de fundos nesta conversa entre Shae Armstrong, sócio da Bradley Arant Boult Cummings, LLP e Ali Jahangiri da EB5Investors.

Shae Armstrong: 90% da minha prática no ano passado foi 20% EB-5. Se você realmente cuida do patrocinador e esse patrocinador cuida de seus investidores, você não consegue pensar em um nível mais alto de lealdade que você tem no mundo transacional. E assim, isso leva a tantos outros trabalhos, trabalhos tradicionais, porque esses mesmos patrocinadores estão fazendo aquisições multifamiliares. Eles estão investindo em outros imóveis, estão construindo coisas. Eles também podem ter seus próprios empreendimentos não relacionados ao setor imobiliário. Eles são todos empreendedores como você. E isso leva a muito trabalho. Se você fizer um bom trabalho e o projeto for bem-sucedido, isso significa que o investidor terá sucesso. Na maioria das vezes você tem um cliente para o resto da vida.

Ali Jahangiri: Esta é a Voz do EB-5 da revista EB-5 Investors. Todas as semanas nos reunimos com especialistas na área de investimento EB-5 para obter informações valiosas sobre as últimas notícias do EB-5. Bem-vindo à voz do EB-5 com Ali Jahangiri. Estou satisfeito por estar aqui com uma de nossas boas amigas, Shae Armstrong. Shae e eu nos conhecemos há muitos e muitos anos. Ele estava na iteração do EB há 5 dias quando começou. Na verdade, Shae representa uma ampla variedade de clientes nos setores imobiliário, principalmente alguns de saúde, alguns de varejo, alguns de manufatura e hospitalidade. Shae, eu provavelmente diria, é um dos vários advogados corporativos que se preocupa e cuida de seus clientes. Ele é um cara realmente especializado em coisas como PMS, documentos de empréstimos, documentos de títulos, contratos de assinatura e coisas desse tipo. Quando um desenvolvedor deseja iniciar um EB-5 pela primeira vez, ele é o cara para quem você liga e conversa. Ele adora viajar. Ele é um bom dançarino e um cara muito divertido de se conviver socialmente. Então, se vocês tiverem a chance de sair com ele, eu recomendo fortemente. Por favor, dê as boas-vindas a Shae Armstrong.

Shae Armstrong: Obrigado, Ali.

Ali Jahangiri: O prazer é meu. Então, Shae, você atualmente trabalha em uma empresa da qual é sócio, uma empresa chamada Bradley. Qual é o nome completo da empresa?

Shae Armstrong: Sim. Então estou com Bradley, Arant Boult Cummings. E antes de fazer minha apresentação sobre quem eu sou, quero mencionar a primeira iteração do EB-5. Isso foi quando eu não tinha filhos. Acho que estava noivo na época. Foi um pouco mais selvagem internacionalmente do que é agora, tendo oito e 11 anos de idade, mas definitivamente houve alguns bons momentos. O mais divertido foi aparecer em uma cidade aleatória, rever todos os amigos e poder ajudar investidores nos projetos. Mas sim, estou com Bradley Arant Boult Cummings. Sou sócio do escritório de Dallas e nossa empresa é multiprática. Na verdade, nosso escopo geográfico em relação à presença de nossos escritórios é basicamente traçar uma linha de Dallas a DC e é onde a maioria de nossos escritórios está localizada. Atuo na prática societária nas seções de financiamento imobiliário do escritório. No final das contas, sou apenas um humilde advogado de valores mobiliários em finanças imobiliárias, mas meu nicho sempre foi EB-5 desde aproximadamente 2008.

Ali Jahangiri: Eu sei que você faz mais do que apenas corporativo. Quero que isso seja útil para desenvolvedores. Alguém que vem até você diz que quer fazer o EB-5. Eu sei que você está desenvolvendo muitos projetos diferentes por aí, então talvez você faça um estudo de caso de quem ligaria para você? O que eles pediriam e o que você faria por eles?

Shae Armstrong: Acho que tenho uma perspectiva única sobre o EB-5 porque fui com muitos advogados, diria, ao contrário em minha carreira. Passei a primeira metade da minha carreira gerenciando internamente divisões de capital EB-5 para grandes incorporadores. Então, eu experimentei o que muitos dos nossos patrocinadores estão vivenciando. Eu tinha minhas licenças de títulos, fui enviado ao exterior para fazer as apresentações de nossos projetos para levantar capital EB-5 e também para apoiar o trabalho jurídico. Então, já estive nesse lado operacional antes, então entendo os desafios dos patrocinadores para compreender o EB-5 para criar eficiências no EB-5 e, o mais importante, levantar capital EB-5 com nosso projeto. Então, para dar um exemplo de projeto EB-5. Vou lhe dar um acordo de tamanho mais tradicional para o EB-5 e talvez uma reviravolta única que fizemos recentemente para o EB-5. No momento, parece que teremos um projeto único em Idaho, e isso captura uma área rural que apoia a comunidade de Jackson Hole e moradias mais acessíveis para aqueles que vivem ou trabalham em Jackson Hole e possivelmente em Idaho Falls. E então este é um negócio muito legal. Meu ponto ideal para o EB-5 é de US$ 20 milhões a US$ 50 milhões, então está nessa faixa. Eles já se envolveram com vários investidores na Índia.

Este não será um projeto para 100 investidores. Provavelmente estará mais perto de oito investidores. Obviamente, não posso revelar quais serão os termos, mas os retornos tradicionais que vemos no EB-5 e falar sobre os impactos económicos numa área rural são vantajosos para todos. É uma vitória para os investidores jogarem no grupo de regras aceleradas. É uma vitória para eles terem um grande projeto no qual estão investindo. É uma vitória para seus patrocinadores minimizarem seus custos de capital, especialmente com o aumento das taxas de juros. E é uma vitória para a área local, criação real de empregos, impactos na construção e satisfação de uma necessidade real de habitação. E se eu puder dar um toque único, porque muitas vezes e, eu concordo, 90% dos meus negócios são projetos tradicionais de incorporação imobiliária, mas fizemos alguns únicos, e um deles recentemente é um organização de serviços odontológicos. Tínhamos um cliente, o filho dele, que estava terminando o mestrado em Gestão de Negócios nos EUA, queria investir no curso de odontologia do tio, e acontece que o tio dele é um famoso jogador de críquete do Quênia, de ascendência indiana. E então esse grande ser humano e o que esse cavalheiro está fazendo é que ele tem consultórios odontológicos em todo DFW e está tentando conseguir mais preços no mercado. Portanto, as crianças do centro da cidade têm dificuldade em comprar aparelho ortodôntico.

Ou uma necessidade odontológica real. E então ele está oferecendo serviços acessíveis para famílias de baixa renda para fornecer serviços odontológicos aos seus filhos, o que eu acho incrível. Então, por lei, assim como um não advogado não pode ser dono de parte de um escritório de advocacia, um não dentista, que é seu sobrinho, não pode ser dono de parte de um consultório odontológico, e seu sobrinho realmente tinha interesse em abrir um organização de serviços odontológicos, como uma MSO, uma organização de serviços médicos. E então começamos no DSO para gerenciar. O patrocinador para gerenciar os consultórios odontológicos. E agora eles estão ramificando e comercializando esses serviços, que são essencialmente o back office dos consultórios odontológicos, o apoio à gestão, o suporte operacional dos consultórios odontológicos, os não clínicos. E agora ele está se expandindo e comercializando para outros consultórios odontológicos em todo o Texas. E então essa foi uma reviravolta única. Então, esse projeto custou cerca de US$ 800,000. Também na minha mesa agora, tenho um acordo de US$ 200 milhões. E então tudo o que está no meio. E então eu adoro o EB-5 porque você não precisa ter um determinado tipo de propriedade. Você poderia ser pequeno, você poderia ser grande. Poderia ser tratado mais como financiamento para grandes negócios. Mas para os pequenos negócios, pode ser apenas capital próprio. E por isso adoro a flexibilidade que o EB-5 oferece.

Ali Jahangiri: Então, esses caras estão procurando principalmente um milhão? US$ 5 milhões? “10 milhões? Qual é o seu ponto ideal para ver muitos EB-5 fazendo isso sozinhos. Eu sei que obviamente você pode terceirizar isso para um centro regional, mas para as pessoas que querem entrar no mercado, acho que elas entram porque há mais eficiência nos negócios menores. Se você realmente não puder oferecer um acordo menor a um centro regional, eles simplesmente não aceitarão.

Então é isso que você está vendo são esses negócios menores entrando no mercado, levantando-os por meio de amigos e familiares? O que você está vendo?

Shae Armstrong: Essa é uma ótima pergunta. Acho que realmente depende do mercado que eles almejam no exterior. Então, no momento, estou muito focado, como muitos praticantes do EB-5, na Índia. Clientela simplesmente maravilhosa, apenas os mais altos níveis de integridade. Então esse é um modelo um pouco diferente do modelo da China, porque vamos dar um exemplo. Se meu cliente estiver construindo uma casa Home25 Suites de US$ 2 milhões. Em. Albuquerque, Novo México. Esse índio-americano já tem contatos em Gujarat ou no sul da Índia ou em qualquer lugar da Índia, onde, vocês sabem, é provavelmente de onde ele veio originalmente. Então você tem esses familiares e amigos no exterior que vão investir no negócio dele. Então, sinto que existe comunicação e transparência. Já está definido no primeiro dia do investimento, até mesmo na estruturação do negócio. E então esses pontos ideais para esses tipos de negócios, talvez trazendo três, quatro, cinco, seis investidores, o que faz uma enorme diferença na pilha de capital em um negócio de US$ 20 milhões. E agiliza o processo porque todos se conhecem. E às vezes pode haver um nível mais alto de responsabilidade que o patrocinador pode ter para com esse investidor porque seus pais cresceram juntos. Eles são da mesma cidade. Eles estão na mesma comunidade. Na China, também vemos negócios menores, mas também vemos negócios muito maiores. Historicamente, há vantagens e desvantagens em ambos os mercados. Eu diria que provavelmente a China. O mercado existe há mais tempo. Provavelmente é mais institucionalizado. E acho que todos concordaríamos que você será capaz de levantar mais capital se conseguir se conectar à rede certa.

Ali Jahangiri: Então, quando se trata de rede, muitas dessas pessoas estão dizendo: ei, já tenho os investidores ou, ei, preciso sair e levantar algum dinheiro no mercado EB-5 convencional?

Shae Armstrong: Sim. Então eu diria que é um colapso agora, apenas cerca de 50/50. Nove vezes de dez. Se eu tiver um hoteleiro indiano-americano e ele vier até mim, provavelmente já tem sua meta definida. Agora ele está procurando outro investimento, outro investimento EB-5, mas geralmente sabe que tem pelo menos 1 ou 2, então lucrará com isso. Ainda haverá uma redução substancial no custo de capital, mas temos o outro lado disso, certo? Eu acho que é importante, como advogados do Projeto de Valores Mobiliários EB-5, advogados de finanças imobiliárias, serem honestos com esses indivíduos, quando eles vierem até você e não disserem, ah, voe até lá e você vai pegar 100 EB-5 investidores, acho que você tem que ser honesto. E então eu os incentivo a entrar em contato com um grupo como você, o seu, com um histórico comprovado e implementar sua estratégia de marketing. Antes mesmo de eles me contratarem, porque meu objetivo não quero apenas acumular custos de negócios mortos para meus clientes. Número um, é uma estratégia horrível de longo prazo para construir uma prática. Mas não, quero que eles entrem em contato com o EB-5 Investors.com e apresentem uma estratégia de marketing, depois venham até mim e deixem-me fazer o bolo como acharem adequado.

Ali Jahangiri: Agora eu aprecio esse tom, mas acho que o interessante é que recebo muitas ligações em geral, como você, sobre essas coisas, e acho que muitas vezes estou enviando para você quando eles estão por aí e eles ' Eles estão procurando fazer isso por conta própria e têm investidores que fazem sentido. Basta fazer a documentação para eles. Eles têm 5 ou 6 investidores e estão levantando 3 milhões de dólares por um milhão de dólares. Esse não é um mau caminho a percorrer se você estiver fazendo isso sozinho. Você está bem. Na verdade, eu recomendo que as pessoas reúnam um grupo de investidores e façam isso sozinhas, e você é bastante eficiente ao fazer esses documentos. Então, como é que isso acontece? Tudo para que um desenvolvedor venha até você e diga: Ei, tenho cinco investidores, seis investidores, quero levantar três, US$ 4 milhões de dólares. Seja o que for, é um corretor de imóveis ou qualquer que seja o negócio. Quanto custa para fazê-los passar da linha de chegada em sua parte das taxas ou de forma holística, mesmo que eles tenham saído e contratado um advogado de imigração através de você ou feito algo assim? Qual é o tipo de taxa holística a ser observada quando você vai para Shae Armstrong e Bradley e diz: ei, tenho 5 ou 6 investidores, tenho meu plano de negócios, tenho meu relatório econômico, preciso de um conjunto de documentos legais acima. O que você está olhando aí?

Shae Armstrong: Uma coisa que não discutimos, um ponto que quero abordar… Como todos sabemos, houve duas mudanças substanciais que aumentam o custo de representação de um projeto para o projeto: o arquivo. Esta é a primeira vez que você tem apenas advogados humildes que não são de imigração como eu fazendo um registro no USCIS, que é o formulário I956F, certo. Que é tradicionalmente pago, pago pelo projeto, certo? Então isso é um aumento de mais de 17,000 no custo do projeto e no desenvolvimento de uma plataforma EB-5 e do componente adicional, bem, na verdade há dois componentes adicionais, uma vez que, adicionalmente, se eles forem afiliados ao centro regional, vimos esses preços ir para cima. Porque é justo que o centro regional tenha assumido mais responsabilidades ao abrigo da nova lei. E isso é compreensível. Número três, as medidas de integridade. Certo. Finanças auditadas ou que eu recomendo. Eu acho que é ótimo, acho que é mais seguro e uma melhor ótica de marketing é procurar alguém como o proxy EB-5 para fazer o gerenciamento de seus investimentos corretamente, para fornecer transparência a todos os investidores. E esse é um programa muito legal. É atualizado com base em blockchain. O investidor pode entrar na China, fazer logon e ver atualizações em tempo real sobre a criação de empregos, onde seu dinheiro é uma plataforma absolutamente excelente, mas você tem muitas opções boas por aí, mas ainda assim.

Ali Jahangiri: Tenho que conseguir um plano de negócios, um relatório econômico. Então esses são custos de terceiros. E quais são essas faixas de terceiros, certo?

Shae Armstrong: Então, vou repassar minha lista para todos vocês. Então, para honorários advocatícios, quero dizer, há uma grande variedade aqui, certo? Mas se vamos falar sobre um aumento, vamos falar sobre um custo total de desenvolvimento, assumindo que é um acordo de desenvolvimento imobiliário, uma gama de hotéis de serviço limitado de US$ 20 milhões a US$ 80 milhões. Assim que começamos a sair das categorias de US$ 200 milhões, os custos realmente começam a variar. Mas para este ponto ideal, digamos apenas 20-80 milhões em custos de desenvolvimento. O jornal e eu fazemos. Realmente não importa se você levanta 10 ou 30 investidores. É a mesma quantidade de papel que consegui juntar na estrutura. E assim vemos custos bastante consistentes. Então você está olhando ao redor e também há algumas contingências aqui. É um modelo de empréstimo? É um modelo de patrimônio? Mas, no geral, você está olhando para algo entre US$ 50,000 e US$ 70,000 no lado das taxas legais, nos títulos, assumindo que é uma oferta de títulos no lado jurídico do projeto e uma estimativa de análise econômica, estamos vendo entre US$ 12,000 e US$ 20,000 por projeto. Afiliação de centro regional. Estamos vendo uma taxa inicial entre US$ 25,000 e US$ 35,000, mais algum tipo de transferência para o valor dos investidores.

Portanto, se você aumentar para investidores, poderá ter que pagar US$ 5,000 por ano para cada um desses investidores. Essa é uma ampla variedade também. E então você tem as nove, cinco, seis taxas de depósito que o projeto precisa enviar ao USCIS, essencialmente para abrir a janela para os advogados de imigração apresentarem seu formulário I-526 e isso equivale a US$ 17,795. Portanto, tenho o total da minha projeção e isso é mais uma vez uma estimativa. Cerca de US$ 115,000. Configure a plataforma. Que mesmo se você estiver correndo para os investidores, a margem, se você estiver substituindo esses investidores por patrimônio e vai manter esse patrimônio por cinco anos, ainda assim o seu ponto de equilíbrio é realmente com um investidor. Às duas. Vale a pena. Agora em $ 115,000. Se você levantar cinco investidores, é óbvio. Suas margens são enormes. Então vimos os preços subirem. Provavelmente vimos os preços dobrarem no lado do produto. Mas, mais uma vez, eles estão recebendo principalmente US$ 800,000 ou US$ 1.05 milhão e não mais US$ 500,000 ou US$ 1 milhão também.

Ali Jahangiri: Então pense que US$ 150 mil em despesas legais provavelmente cobrem seus custos.

Shae Armstrong: Eu nem diria às vezes, mas diria até no lado mais leve, de US$ 115,000 a US$ 130,000.

Ali Jahangiri: Na verdade, isso é menor do que muitas das citações que ouço. Portanto, US $ 115 mil darão a você o conjunto completo de documentos jurídicos.

Shae Armstrong: Isso mesmo. Mas somente se você for fazer um projeto de resort de US$ 150 milhões na costa leste de Porto Rico, provavelmente estará olhando mais para US$ 150,000.

Ali Jahangiri: Certo? Esse é o documento de investimento usado? Eu sei que há uma série de documentos e um deles é um memorando de colocação privada, que é um documento de divulgação de valores mobiliários. Então, se você vai alocar isso, qual é o intervalo, o PPM ou o documento de títulos? Quanto é isso se você vai alocar apenas isso? Você está procurando mais de 50,000?

Isso parece certo com as coisas que ouço agora. Às vezes as pessoas têm empréstimos, certo? Alguns dos desenvolvedores usam um modelo de empréstimo e emprestam o dinheiro a si mesmos e outros usam um modelo preferencial. O que é mais fácil de fazer para vocês no lado jurídico? É mais fácil redigir um contrato de empréstimo com o desenvolvedor ou fazer um modelo pré-preferencial para fins de redação?

Shae Armstrong: É mais fácil do nosso lado fazer um modelo preferencial. Simplesmente, é apenas menos papel. O acordo operacional LLC no nível JC e NCA controlará o fluxo de fundos. Ao contrário de um contrato de empréstimo, é uma pilha separada de documentos de empréstimo, certo? Então, você está prevendo um aumento de custos de até provavelmente US$ 10,000.

Ali Jahangiri: Entendi. É interessante ver que os negócios maiores custam mais dinheiro porque são mais complicados e provavelmente envolvem diferentes grupos, como um centro regional negociando com eles e outras pessoas. Mas nos negócios menores, acho que não deveria custar tanto, certo? As incorporadoras menores que têm 5 ou 6 investidores, elas vêm até você, gastam 115 mil e agora têm um conjunto completo de documentos para chegar aos seus investidores, certo. E eles usam esses terceiros.

Shae Armstrong: Sim, vamos pegar um hotel boutique super pequeno ou talvez apenas um hotel de serviço limitado. Digamos apenas que está numa área rural. Digamos que seja um custo total de desenvolvimento de US$ 12 milhões em US$ 12 milhões. Se você está trazendo essencialmente amigos e familiares, ou oferecendo isso à sua rede na Índia, provavelmente irá apenas seguir o requisito de medida de integridade financeira auditada. E também você não terá uma função de garantia. Não serão documentos de empréstimo. Então sim, você está certo. Você realmente pode começar a reduzi-lo aos componentes essenciais. Quanto menor fica o negócio.

Ali Jahangiri: Sim, porque acho que há muitas pessoas que querem fazer. Quer dizer, recebo três ligações de desenvolvedores por dia, sabe, tem muita gente querendo entrar. O que você vê como o maior obstáculo para a maioria desses desenvolvedores? Será que eles ainda não têm seus direitos? O que você está sempre esperando?

Shae Armstrong: Acho que é do lado do projeto. Do lado da incorporação imobiliária, geralmente, ainda há um pouco de confusão, o que é compreensível em relação ao financiamento, principalmente no mercado meio volátil de hoje, certo? E assim, seus cap stacks parecem ser mais difíceis de montar do que antes em relação ao EB-5. O maior desafio, eu acho, e também estarei interessado em obter sua visão, mas acho que da perspectiva do EB-5, é que o mercado foi um tanto perturbado porque foi fechado e voltou à vida. E então a China, esse mercado de agências na China foi perturbado. E assim, é um pouco difícil estabelecer uma ligação. Sabíamos de antemão quem eram os suspeitos do costume, ou quem eram os jogadores habituais, na China, quando se trata de capital de marketing. Mas acho que o mercado está se estabilizando, mas ainda é, você sabe, quem tem sido eficaz na captação de capital sob a nova lei e quem não o tem. E então, é um pouco, novamente, um mercado perturbado na China e que torna um pouco mais difícil levantar capital.

Ali Jahangiri: Sim. E eu acho, porém, que o mercado está se recuperando. Eu desligo o telefone constantemente com as pessoas e estou com o dedo no pulso, então ele está acelerando. Então eu recomendo que as pessoas entrem agora. Provavelmente é um ótimo momento para entrar, provavelmente um ótimo momento para ligar. Você reúne os documentos do empréstimo e os documentos e entra em ação. Ligue para um centro regional e faça você mesmo. Eu vejo o mercado se recuperando. E vocês estão vendo isso também, com o negócio que, você sabe, de fazer documentos tem coisas recolhidas para vocês?

Shae Armstrong: Sim. Quero dizer, da perspectiva chinesa, tenho que ir para a China, tenho três negócios chineses ou negócios focados no mercado chinês na minha mesa agora, o que estou animado para ver porque por um tempo, como todos sabemos, sob a antiga lei , com o retrocesso chinês, não trabalhei num acordo para o mercado chinês durante três, quatro anos. E então, do lado da Índia, e eu sei que há outros mercados por aí, mas eles resumem 95% da minha prática no lado da Índia, de que esse mercado está logo antes da nova lei. Até a expiração da lei antiga, a gente via, sabe, era o programa de 3 ou 4 investidores, que eles sabiam quem eram esses indivíduos que estavam investindo com o incorporador local. Mas agora estamos vendo ofertas mais agressivas no mercado indiano dizendo: não, quero 15 investidores, quero 30 investidores, o que é emocionante.

Ali Jahangiri: Certo? Percebi que você trabalha muito com o mercado indiano. Que conexão é essa aí? Qual é a sua conexão com todo esse mercado indiano? Porque sei que você é um especialista nessa área específica.

Shae Armstrong: Tive a sorte de ter alguns amigos próximos que são indianos-americanos e também estão no jogo EB-5. E fui consultor do Patel Law Group por três anos com o sócio-gerente fundador Rakesh Patel, com quem sei que você trabalha muito, que fez um ótimo trabalho de imigração EB-5 fora da Índia, e tenho que dar crédito a ele e seus parceiros por me apresentarem ao mercado indiano e pularem no avião e pularem na velha perua e dirigirem por todo Gujarat e depois me empurrarem para a culinária local e agarrarem minha mão quando estou prestes a comer algo ruim. E então, eles foram meus guias turísticos. Eles são como meus irmãos de outra mãe. Uma coisa sobre a indústria EB-5 é que todos nós desenvolvemos ótimos relacionamentos e esse é um daqueles relacionamentos que acontecem apenas por estarmos na comunidade EB-5.

Ali Jahangiri: E algum projeto legal em que você esteja trabalhando agora com desenvolvedores? Eu sei que você mencionou o do dentista, mas você tem algum outro projeto legal por aí?

Shae Armstrong: Estou meio animado com aquele que você conhece e está em uma ilha. Isso é tudo que posso dizer e é um grande negócio e é super legal. E você sabe, quando você recebe um livro de argumentos de venda e pensa, Sim, ei, você pode me enviar um home2 suítes o dia todo e eu farei isso e estou animado e a economia é incrível, mas é legal conseguir um pitch deck com US$ 200 milhões ou o que quer que seja, resort no Ocean Hotel, o que me deixa muito animado.

Ali Jahangiri: Então, seguindo a linha de seu trabalho, quero perguntar a vocês, fora do questionamento sobre o que vocês fazem e o que a empresa faz, vocês também estão na área de imigração? Vocês podem cuidar desse trabalho de imigração?

Shae Armstrong: Pudermos. Só porque eu cuido dos projetos EB-5, muitas vezes é ótimo ter outro escritório de advocacia apoiando os investidores no lado da imigração, mas esse é um serviço que temos prazer em oferecer.

Ali Jahangiri: Bom. Nesse sentido, tínhamos vários advogados diferentes a bordo falando sobre suas práticas e outras coisas. Você é sua empresa, você é a pessoa EB-5 em sua empresa. O que mais sua empresa faz apenas por conhecimento? Quero ver se vocês são tributários ou...

Shae Armstrong: Então, temos cerca de 700 advogados, então cobrimos muitas áreas. Uma de nossas especialidades, que realmente combina bem com minha área de atuação, é que somos um escritório de primeira linha, o escritório de contencioso de construção número um do país, com prática muito ativa. Temos advogados em todos os lugares, mas com peso em Houston, Texas, mas eles têm práticas nacionais e internacionais. Estamos pesados. Quaisquer projetos de saúde que você tenha, o que, mais uma vez, é uma grande sobreposição com meu DSO. Trouxe meu advogado de saúde para um de nossos maiores escritórios em Nashville. Portanto, somos uma empresa de assistência médica a uma grande empresa de contencioso. É útil no EB-5 ter uma prática nacional ou parceiros que tenham uma prática nacional porque quando eu tenho um acordo em Idaho, posso pedir ao meu advogado licenciado em Idaho para abençoar minha operação.

Ali Jahangiri: Vocês têm uma prática nacional para todos os efeitos, e vocês lidam com litígios de construção como, ei, o construtor, o GC estragou tudo isso. Estamos processando-os ou esse tipo de litígio de construção ou é o GCS que está atrás de substitutos ou é basicamente assim ou é.

Shae Armstrong: São ambos. Mas o verdadeiro nicho está mesmo nos defeitos de construção.

Ali Jahangiri: Você sabe, o telhado cai e você fica tipo, Ei, você sabe, há uma garantia de dez anos. Vamos contratar a firma da Shae para ir atrás do seguro ou o que quer que seja certo.

Shae Armstrong: Exatamente. O que faz por causa dessa especialidade e do que meus parceiros viram. Isso nos torna uma ótima prática transacional para alguém olhar seus contratos de construção, que muitos patrocinadores você tira o formulário de contrato aéreo, e eu não sou especialista em construção, mas quero que meu parceiro que viu muita bagunça para analise e revise esses termos do contrato. Então é você.

Ali Jahangiri: Pessoal fazendo gerenciamento de terceiros? Vocês estão trabalhando com uma empresa terceirizada de liberação de garantia para liberações de construção e para EB-5? Você também está ajudando nesse sentido? O EB-5 gosta, porque, você sabe, tem que ir muito dinheiro para criar empregos e tem reembolso que sai ou às vezes tem construção. Eles estão entrando em contato com você para obter suporte lá também, ou vocês apenas dizem, ei, usem esta empresa terceirizada, eles vão cuidar dos desenhos de construção do seu EB-5.

Shae Armstrong: Sim, quero dizer, geralmente é uma empresa terceirizada, mas é mais para revisar os acordos de garantia, a papelada inicial que precisa ser redigida. Para você, uma das grandes coisas do EB-5 este ano será 90% da minha prática. No ano passado era 20% EB-5. Se você realmente cuida do patrocinador e esse patrocinador cuida de seus investidores, você não consegue pensar em um nível mais alto de lealdade que você tem no mundo transacional. E isso leva a muitos outros trabalhos, trabalhos tradicionais, porque esses mesmos patrocinadores estão fazendo aquisições multifamiliares. Eles estão investindo em outros imóveis, estão construindo coisas. Eles também podem ter seus próprios empreendimentos não relacionados ao setor imobiliário. Eles são todos empreendedores como você. E assim, isso dá muito trabalho. Se você fizer um bom trabalho e o projeto for bem-sucedido, isso significa que o investidor terá sucesso. Na maioria das vezes você tem um cliente para o resto da vida.

Ali Jahangiri: Sim, acho que do lado do investidor, sempre nos concentramos em reembolsá-los e garantir que estejam seguros. Você sabe, ouvimos isso repetidamente em nossos artigos e em tudo o que fazemos. Então, estou feliz que você tenha a mesma mentalidade. E a outra coisa sobre os desenvolvedores é que acho importante saber que sei que vocês também passam essa mensagem, mas este programa não é sobre dinheiro de graça. Trata-se de dinheiro mais barato e de devolver aos investidores seu principal e qualquer forma que seja, em tempo hábil. E trabalhando com intermediários terceirizados. Conheço muitas pessoas em nosso setor que dizem, ah, é dinheiro praticamente de graça. Bem, é dinheiro barato. Não é grátis. E não é como um subsídio governamental. Existem investidores, existem responsabilidades fiduciárias, existem pessoas que você precisa pagar. E eu acho que é muito importante para os desenvolvedores saberem que, ei, você sabe, essa reputação da indústria é extremamente importante para nós. Quer dizer, estamos nisso há mais de dez, 12 anos, então eu conheço Shae, sua reputação e a minha reputação são muito importantes. Então, os desenvolvedores, você sabe, em busca de créditos fiscais, vão para outro lugar. Você que procura EB-5 venha até nós. Fico feliz que você também esteja lidando com litígios de construção. Acho que esse é um aspecto importante de tudo isso para sabermos. Eu não tinha ideia de que sua empresa fazia isso. Então, se eu encontrar alguém interessado, eu gostaria de mostrar para você. Você sabe, por último, Shae, acho que se você quiser falar brevemente sobre alguns detalhes da sua planilha, sobre quais outros aspectos do negócio, como eu sei se sou um desenvolvedor vindo até você dizendo, ei , faça meus documentos, mas você quer que os desenvolvedores venham até você sem fazer um plano de negócios, um relatório econômico? Você quer um quarterback para tudo isso ou quer que ele venha com você com certos documentos?

Shae Armstrong: Normalmente temos uma ligação inicial, como se estivéssemos fazendo um acordo EB-5 e terei minha lista de perguntas que preciso responder. Os documentos que preciso para preencher a documentação de valores mobiliários e o plano de negócios. Existem muitos bons redatores de planos de negócios no EB-5. Digo aos meus clientes que prefiro fazer o plano de negócios EB-5 porque se eu fizer o plano de negócios EB-5, o que faço primeiro, entendo o negócio muito melhor quando começo a redigir o PM com os documentos do empréstimo ou a assinatura contrato ou quaisquer documentos auxiliares ou o contrato de garantia. Eu entendo o acordo em termos leigos. E por isso sempre peço para fazer o plano de negócios. E então, inicialmente, naquela ligação inicial, sempre dizer: ei, as duas primeiras etapas antes de contratar alguém para subscrever o negócio são, você sabe, é uma DEA ou não? E se for um NTA, você está disposto a jogar no sandbox de US$ 1.05 milhão. E número dois, logo após esta ligação, vou apresentar a vocês meu economista favorito. Há muitos bons por aí. Mas Michael Kessler, fonte de dados de impacto, e eu imediatamente o apresentamos a Michael. E então Michael apresenta uma estimativa preliminar de criação de empregos. Portanto, acho importante fazer com que os economistas e eu atravessemos exatamente o mesmo momento. Mas para usar sua palavra. Exatamente. Eu uso exatamente a mesma palavra em minhas ligações iniciais. Eu defendo o acordo porque quero o patrocinador. Eu não quero que ele ou ela receba um ping todos os dias, o dia todo sobre o EB-5. Quero que ele ou ela faça o que faz de melhor: construir edifícios ou ser um empreendedor. E então tento tirar do cliente o máximo possível do estresse diário do mundo EB-5. Então estou gerenciando a afiliação do centro regional. Estou trabalhando em estreita colaboração com os economistas para garantir que eles tenham tudo o que precisam. Mas eu me considero um quarterback do lado do projeto de um quarterback de desenvolvimento do EB-5.

Ali Jahangiri: Eu gosto disso. Eu sou como.

Shae Armstrong: Russell Wilson sem o sem o…

Ali Jahangiri: Músculos! Tão legal. Ei, diremos que foi ótimo conversar com você. Estou feliz que sua prática esteja florescendo e espero vê-lo no exterior. Obrigado. Estarei em…

Shae Armstrong: Praia de Newport, mais cedo ou mais tarde.

Ali Jahangiri: OK. Nos vemos aqui também. Obrigado, Holly. Esta tem sido a voz do EB-5 pela revista EB-5 Investors. Para saber mais sobre este episódio, visite EB-5 funds.com/podcast para se manter atualizado com as últimas discussões sobre EB-5. Certifique-se de assinar o programa sempre que ouvir o podcast e, se gostar do programa, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas. Isso nos ajuda muito. Vejo voce na proxima semana.