Neste episódio do nosso podcast Daniel Healy, CEO do Civitas Capital Group, dá a sua opinião sobre o que torna um projeto bom para financiamento e explica como funcionam os Centros Regionais operacionalmente. Ele também oferece sua visão sobre como será o mercado EB-5 em 2023 e inicia uma conversa muito interessante com Ali Jahangiri sobre a redistribuição.
TRANSCRIÇÃO DO EPISÓDIO
Dan: Entrei neste negócio após a crise financeira global. Fizemos o nosso primeiro negócio em 2009, quando o mercado de capitais imobiliários estava quase ilíquido e as pessoas esquecem, especialmente em Washington. Eles esquecem como é isso. Agora, estamos recebendo um pequeno lembrete porque a inflação subiu, as taxas de juros subiram, e é aqui que o EB-5 pode realmente brilhar, porque pode viabilizar projetos que de outra forma seriam muito difíceis de financiar.
Ali: Bem-vindo à “Voz do EB5” da “EB-5 Investors Magazine”. Teremos discussões provocantes todas as semanas sobre o programa EB-5. Então, por favor, sintonize nosso podcast. Bom Dia a todos. Este é Ali Jahangiri, fundador da EB5 Investors. Estou sentado esta manhã com um amigo meu, Dan Healy. Estou muito animado por tê-lo aqui no podcast hoje. Na verdade, Dan está envolvido no EB-5 há 13 anos. Um dos primeiros a abrir um centro regional e há 13 anos no mundo EB-5 é, eu diria, um avô.
Então, Dan, quero lhe dar as boas-vindas. Um pouco de história sobre Dan é antes de começar a Civitas, ele era um executivo sênior da Royalton Real Estate Capital e da Highland Capital, gerenciando US$ 30 bilhões em ativos alternativos. Did saiu e formou sua própria empresa com alguns sócios que tem e uma grande empresa que tem 40 funcionários em todo o mundo, 9 centros regionais e realizou 50 projetos em cerca de 13 anos de trabalho, e trabalho duro, e suor duro de esforço aqui para construir sua empresa. Então, é preciso muita experiência e muito trabalho duro.
Então, Dan, temos o prazer de ter você aqui 13 anos depois no podcast.
Dan: Bem, obrigado, Ali. Muito feliz por estar aqui com você. Esta é uma plataforma muito legal. É divertido estar presente.
Ali: Dan, vamos direto ao assunto. Algumas das minhas perguntas podem ser um pouco controversas às vezes, mas queremos torná-las interessantes para os ouvintes aqui. Então, Dan, vamos talvez falar sobre algumas das funções que o seu centro regional da Civitas desempenha na indústria. E, obviamente, isso faz parte das questões menos controversas, mas qual é o seu papel na indústria, como você está integrado, talvez entre em alguns dos tipos de integração que vocês têm. Eu sei que vocês estão integrados verticalmente e estão em busca de projetos. Era isso que eu pretendia.
Dan: Sim, claro. Então, apenas um rápido histórico de miniaturas. Estamos nisso desde 2009 e, nesse período, nosso modelo evoluiu. No fundo, somos investidores imobiliários. Essa é a minha formação, é o que eu fazia antes de abrir esse escritório com o Rafael Anchia, que você conhece. E, acima de tudo, nos concentramos em fazer investimentos imobiliários de alta qualidade em toda a pilha de capital.
Então, isso significa que podemos investir como credores em uma posição sênior, em uma posição mezanino ou subordinada, ou como investidores de capital, o que significa que podemos adquirir propriedades, podemos desenvolver propriedades. Podemos fazer isso diretamente ou em joint ventures ou parcerias com outros desenvolvedores ou grupos. E mais recentemente, especialmente desde o período 2018/19, quando a procura por EB-5 caiu tão vertiginosamente antes do programa do centro regional expirar por um período de meses, acelerámos realmente a integração vertical para nos concentrarmos em fazer negócios como mais um operador e desenvolvedor do que um provedor de capital terceirizado.
Agora, com a reautorização do programa em março começando a acelerar nossa atividade EB-5, há um pouco mais de equilíbrio. Definitivamente, ainda estamos buscando uma série de desenvolvimentos, principalmente em multifamiliares, que é nossa maior vertical. Estamos buscando isso por nossa própria conta, mas também estamos fornecendo dívida mezanino para um desenvolvedor terceirizado no momento. Essa provavelmente será a nossa primeira oferta no novo tipo de ato de integridade do mundo EB-5.
Ali: Não, isso é ótimo. Então, Dan, quando vocês lançaram esse novo projeto?
Dan: Na verdade, ainda não o lançamos no mercado. Estamos terminando os documentos e toda a análise de criação de empregos e toda a preparação necessária para isso. Então, espero que provavelmente esteja no mercado nas próximas semanas, mais ou menos algumas semanas.
Ali: Ah, isso é incrível.
Dan: Não é muito grande. É um projeto que estávamos fazendo antes mesmo de o EB-5 ser reautorizado, então foi um ótimo momento. É um empréstimo de cerca de US$ 10 milhões, portanto não é um grande aumento, e agora estamos ansiosos para começar a fazê-lo.
Ali: Isso é incrível. Então, Dan, quando me envolvi no EB-5, lembro que vocês estavam começando e construindo. Então, quais foram algumas das dores de crescimento desde então, você sabe, podemos olhar para trás em 13 anos e ver a organização agora como o que você estabeleceu, mas quais foram algumas das dores de crescimento que você teve no início, se é o EB-5 ou as dores de crescimento da sua própria empresa?
Dan: Ah, meu Deus. Há uma longa lista. Alguns que vêm à mente imediatamente, um é que, você sabe, quando estávamos começando e durante os primeiros anos de atividade de investimento no EB-5, você sabe, éramos uma empresa pequena e não tínhamos muito de um balanço. Então, se eu quisesse fazer um empréstimo e levantar capital EB-5 para financiar esse empréstimo, eu tinha que saber... eu tinha que trabalhar com um desenvolvedor ou mutuário, que poderia fechar por conta própria e esperar que eu levantasse o empréstimo. capital, ou eu mesmo teria que encontrar uma maneira de superar isso, o que era realmente desafiador quando éramos menores e tínhamos recursos mais limitados.
Hoje, administramos perto de um bilhão de dólares e construímos nosso balanço patrimonial de tal forma que, como no negócio que acabei de mencionar, esse empréstimo de US$ 10 milhões para um projeto multifamiliar em que estamos trabalhando, que acabamos de financiar nosso balanço e sindicalizamos, você sabe, o capital EB-5 ao longo de um período de meses, mas nosso mutuário não tem esse risco de execução, não tem nenhum risco associado a isso. E essa é uma grande diferença que torna a vida muito mais fácil para todos. Mas a capacidade de fazer isso vem com alguma experiência e algum crescimento. Então essa foi definitivamente uma grande dor de crescimento, para dar um exemplo.
Ali: Sim. No final das contas, há muitas pessoas que obviamente vocês apoiaram e que não sabem nada sobre o EB-5 e são seus mutuários. Então, todas essas experiências e subscrição de tudo que você faz para o EB-5, eu acho, mas temos muitos de nossos ouvintes que são na verdade desenvolvedores e pessoas que estão procurando capital EB-5. Então, é bom responder a algumas de suas perguntas.
Então, o que você procurava em seus negócios antes e qual é o seu pão com manteiga no que você está procurando? Normalmente fica no espaço de empréstimo mezz? Está no espaço sênior? Está em ações preferenciais? Qual é o seu ideal?
Dan: Para nós, não existe uma única transação ideal. Somos bastante oportunistas. E o que aprendi é que, bem, voltando por um segundo, o ponto de partida é sempre a qualidade do patrocinador e a qualidade do projeto ou transação em si, independentemente de onde possamos estar jogando na capitalização. Em primeiro lugar, somos fiduciários dos nossos investidores e queremos fazer o nosso melhor para colocá-los em investimentos. Quer sejamos o patrocinador principal ou estejamos buscando um acordo com terceiros, queremos colocá-los na melhor posição possível.
Então é só a partir daí que a gente olha onde é o melhor lugar para a gente jogar numa determinada oportunidade. Uma das coisas legais sobre a nova lei é que, embora o investimento mínimo de US$ 800,000 seja obviamente uma tarefa difícil em relação aos US$ 500,000 para muitos investidores EB-5 em perspectiva, isso significa que para cada 10 empregos, você tem US$ 300,000 a mais em capital, que é um número muito grande. Quer dizer, é um aumento muito grande.
Ali: Quer dizer, Dan, isso significa apenas LTVs mais altos também?
Dan: Isso não significa necessariamente LTVs mais altos, poderia. Você poderia entender assim. Mas muitas vezes, especialmente agora, é um ótimo exemplo com os aumentos de taxas que aconteceram nos últimos meses, seus credores seniores para muitos projetos, especialmente projetos de hospitalidade e onde a dívida sênior é geralmente mais conservadora , para começar, o preço não é tão atraente como era quando as taxas estavam próximas de zero.
E assim o capital EB-5 torna-se relevante e valioso com LTVs mais baixos, o que considero óptimo para todos no mundo EB-5 porque os nossos investidores estão expostos a menos riscos no que diz respeito ao valor do empréstimo. E podemos fazer transações um pouco maiores e mais eficientes, o que é apenas uma situação em que todos ganham do ponto de vista do investidor EB-5.
Ali: Sim. Mas no final das contas, eu acho, o que você quer dizer também é que, com base em um empréstimo sênior, onde antes, digamos apenas, que seu custo de construção era de US$ 100 milhões, você só poderia emprestar US$ 50 milhões como taxas mezz, com o aumento para $ 800,000, você poderia aumentar o custo desses 50% do empréstimo para algo como 70% por causa dos rendimentos extras?
Dan: Sim, é concebível. Obviamente, vai variar de lugar para lugar dependendo da criação de empregos, mas sim, esse é o conceito.
Ali: Sim. É interessante. Não tínhamos isso no passado, então isso é... E então ficou quase como uma tempestade perfeita, certo? Lidar com o aumento das taxas de juros, como você está dizendo.
Dan: Sim. E, Ali, eu sei que você sabe disso melhor do que ninguém. E quando estávamos trabalhando na legislação durante a última década, tentando estender o programa por um longo período e fazer muitas das mudanças que felizmente acabaram de ser feitas, uma das coisas que foi difícil fazer com que a equipe do Congresso entendesse foi que estávamos a ter essas discussões na maior parte dos anos em que a economia estava a crescer e as taxas de juro estavam próximas de zero e todos tinham acesso ao capital.
E embora eu tenha entrado neste negócio na sequência da crise financeira global, fizemos o nosso primeiro negócio no final de 2009, início de 2010, quando o mercado de capitais imobiliários estava quase ilíquido. E as pessoas esquecem, especialmente em Washington, esquecem como é isso. Agora, esperamos que não estejamos nem perto do ambiente de 2009, mas estamos recebendo um pequeno lembrete porque a inflação subiu, as taxas de juros subiram, isso está restringindo os valores, está restringindo os empréstimos e o desenvolvimento de projetos .
E é aqui que o EB-5 pode realmente brilhar, porque pode viabilizar projetos que de outra forma seriam muito difíceis de financiar. Isso é particularmente verdadeiro em projetos mais complexos e de uso misto que envolvem alguns componentes que são relativamente fáceis de financiar, como apartamentos, mas alguns que não são, como locais de entretenimento e hotéis, e outras coisas sobre as quais os credores tradicionais tendem a ser muito conservadores. , especialmente num ambiente possivelmente recessivo e mais conservador.
Ali: Isso faz totalmente sentido. Sim. Não. Essa foi definitivamente quando me envolvi, eu não sabia nada de finanças. Agora é incrível como o macro e o micro e tudo mais afetam o mundo EB-5. E agora você é extremamente relevante neste momento, Dan, neste espaço.
Dan: Sim, definitivamente.
Ali: Considerando que, digamos, há um ou dois anos, quando as taxas de juros eram baixas, você não era tão relevante. Agora, as pessoas provavelmente querem empréstimos seniores de você, não apenas mezaninos, porque suas taxas são boas.
Dan: Sim. É isso que estamos vendo. Estamos vendo alguma demanda lá e acho que vai aumentar.
Ali: Então, com as taxas de juros e a tempestade que vem com isso, qual é realmente o nosso gargalo aqui? Será o facto de o governo não ter emitido mais inventário potencialmente EB-5? Qual é o nosso gargalo atual agora?
Dan: Bem, há alguns. Visão geral, você está correto. Que a única coisa que tentamos arduamente como indústria incluir na Lei de Reforma e Integridade e que não tivemos sucesso foi algum tipo de aumento da capacidade de vistos. Eles poderiam ser apenas um aumento direto no número de vistos disponíveis ou você não poderia contar os candidatos derivados, ou ter alguma fórmula para isso, ou há uma série de mecanismos. E fizemos alguns progressos nesse sentido, mas no geral essa foi a única área em que não avançamos muito.
Então, sim, se houver uma restrição, é isso. E, obviamente, para aqueles que estão ouvindo e conhecem este espaço, isso é particularmente relevante para os cidadãos chineses, mas cada vez mais relevante para potenciais investidores de outros países. Além disso, acho que provavelmente o mais importante no curto prazo é apenas a poeira assentando sobre como exatamente o programa será administrado pelo USCIS sob a nova estrutura da RIA.
Ali: Falando desta RIA num sentido diferente, vamos falar sobre a Lei do Consultor de Investimentos. E eu sei que vocês são atualmente consultores de investimentos registrados como Civitas. Estou correto, Dan?
Dan: Sim. Isso mesmo.
Ali: Como isso funciona quando você também precisa de um consultor de investimentos terceirizado registrado? Isso significa que nesta situação você encontrará outro RIA, ou o seu é suficiente para vencer o RIA sob a Lei RIA?
Dan: Ah, e você está falando sobre a parte da administração do fundo?
Ali: Sim, porque precisa ser um consultor de investimentos registrado. Estou errado?
Dan: Não, não, na verdade não. Deixe-me voltar. Então, basicamente, a Lei de Reforma e Integridade tem esse requisito de administração de fundos, onde você tem que ter um terceiro que preste esse serviço e faça isso da maneira que a nova lei exige, ou você tem que auditar todas as suas entidades, seus novos empreendimentos comerciais. Para nós, chamamos isso de fundos. São uma série de fundos que administramos. Então, especificamente para Civitas, fica um pouco confuso porque a Lei de Reforma e Integridade também é RIA.
Ali: Sim, exatamente.
Dan: Mas somos consultores de investimentos registrados de acordo com a Lei de Consultores. E porque estamos registrados e atuamos como consultores registrados há anos e anos, embora nosso registro formal seja relativamente recente, nossas operações foram configuradas como consultores registrados há muito tempo. Isso inclui auditorias. E auditamos todos os nossos fundos EB-5 e nossos fundos institucionais todos os anos, para sempre, durante uma década.
Portanto, para nós, esse novo requisito da Lei de Reforma e Integridade simplesmente não é relevante porque não se aplica a nós. Mas para a maioria dos centros regionais, penso eu, isso significa que ou têm de começar a fazer o que fazemos em termos de auditoria de tudo, ou têm de contratar terceiros para prestar esse serviço. E esse terceiro não precisa necessariamente ser um consultor de investimentos registrado, pode ser apenas um prestador de serviços. Existem empresas de contabilidade e outras que fornecem apenas serviços de administração de fundos que podem fornecer isso.
Ali: Ah, uau. Isso é interessante, Dan. Fico feliz que você esteja esclarecendo isso para as pessoas, especialmente para os ouvintes. Se estou confuso, os ouvintes também ficam confusos. Então, é bom que possamos esclarecer isso. Então, esse administrador de fundos terceirizado neste momento pode ser um advogado, um contador. Que outra forma de negócio pode ser?
Dan: Normalmente, como quando você diz administrador de fundos no mundo institucional, isso tem um significado específico. E essas são as entidades que os redatores da Lei de Reforma e Integridade tinham em mente. Assim, como os principais administradores de fundos… por exemplo, para nossos fundos institucionais, usamos a administração de fundos UMB, que é uma divisão do UMB Bank. Eles fornecem serviços de administração de fundos para gestores de private equity como nós.
Outro grande administrador de fundos é a SS&C Technologies, acredito que seja chamada. Que SS&C é um importante administrador global. Então, esse é o tipo de padrão. Existem também grupos como o Baker Tilly, que já está fortemente envolvido no mundo EB-5. E creio que agora estamos a oferecer serviços para ajudar as pessoas a cumprir também este aspecto da nova lei. Portanto, podem ser diferentes empresas de consultoria, empresas de contabilidade, empresas especializadas em serviços financeiros, bancos. Existem vários ângulos diferentes.
Ali: Dan, o que eles estão realmente fazendo? Então, eu sei que há necessidade dessa administração terceirizada, o que implica a fiscalização do título?
Dan: Na verdade, pode variar dependendo de como você está configurado. Mas, em geral, o que um administrador de fundos está fazendo é neste contexto, no contexto do cumprimento da Lei de Reforma e Integridade no EB-5, o que eles estão fazendo é agir como uma combinação de administrador e agente de custódia, onde há uma conta onde todo o dinheiro que está sendo investido pelo indivíduo, investidores EB-5, está sendo conectado, e eles estão desempenhando um papel de supervisão para garantir que as condições para liberar dinheiro dessa conta sejam realmente atendidas para que não seja apenas o emissor, como neste caso, apenas a Civitas ou quem quer que seja, tomando uma decisão unilateral de que: “Tudo bem, as condições para a liberação desses recursos foram atendidas e vamos prosseguir e fechar a transação”.
Você tem esse administrador desempenhando uma espécie de papel de guarda de trânsito, onde verifica se essas condições são atendidas e, se não forem, fazem perguntas para garantir que a documentação esteja em ordem.
Ali: Isso teria impedido as fraudes no passado? Só acho que isso é tão básico quanto à transferência de dinheiro. Realmente não parece que eles estejam protegendo alguma coisa com a administração deste fundo.
Dan: Bem, na verdade é verdade. É importante de duas maneiras. A primeira é que torna a fraude mais difícil. Se quiser perpetuar uma fraude, agora não pode simplesmente convidar investidores a transferir dinheiro diretamente para você. Ficará conhecido no mercado que seu dinheiro precisa ser transferido para uma conta que esteja em conformidade com isso. Portanto, parte disso é apenas um impedimento, um obstáculo à fraude nesse sentido. Mas a outra coisa é… você se lembra da enorme fraude de Chicago.
Ali: Sim.
Dan: O FBI ou os federais conseguiram recuperar cada dólar de princípio porque o agente de custódia, nesse caso, recusou-se a liberar os fundos.
Ali: Entendo.
Dan: Então, mesmo que esses caras estivessem comercializando completamente um projeto inexistente, eles tiveram que obter uma conta de garantia, ou os investidores não iriam financiar, e foi o agente de garantia que percebeu: “Ei, há um problema aqui. ”
Ali: Então, agora você está dizendo que, com essa administração de fundos, há uma exigência obrigatória de depósito?
Dan: Não é literalmente um depósito, mas desempenha um papel semelhante. Com o administrador, o agente de custódia não precisa ser necessariamente o mesmo que o administrador, eles podem ser entidades separadas, mas seu papel do ponto de vista antifraude é semelhante. É por isso que eles estão lá.
Ali: Então, os investidores transferem seu dinheiro e os administradores terceirizados garantem que o dinheiro foi transferido para uma conta?
Dan: Que é mantido separado.
Ali: Existe algum tipo de condição que precisa ser atendida antes que o administrador do fundo libere o dinheiro para o desenvolvedor?
Dan: Sim. Tipicamente. E isso pode variar. Isso será explicitado nos documentos que regem a oferta da transação, e o administrador analisará como parte independente para ver se essas coisas realmente aconteceram. E os gatilhos podem variar de projeto para projeto. Devo mencionar, por outro lado, que um administrador de fundos geralmente é responsável por processar informações KYC e AML.
Ali: Entendi.
Dan: Essa é outra razão pela qual, do ponto de vista de políticas públicas, a Lei de Reforma e Integridade cria essa responsabilidade porque eles querem ter certeza de que alguém que não é um desenvolvedor está verificando se esses investidores são quem dizem ser e todos dessas coisas. E também, agora, muitas destas ofertas, na medida em que há alguma atividade acontecendo nos Estados Unidos, são oferecidas sob o Regulamento D, que normalmente exigirá que os investidores individuais sejam credenciados, o que significa que atendam a certos limites financeiros mínimos. E um administrador verificará isso também.
Portanto, eles podem desempenhar uma série de funções, mas do ponto de vista político, você é o Congresso e está tentando garantir que tudo o que está acontecendo neste programa esteja em alta, essas são coisas boas.
Ali: Isso faz sentido agora. Então, é realmente outro par de olhos. Eles são independentes da NCE ou do emissor que está captando dinheiro. É outro par de olhos para supervisionar os fundos que chegam. Esse é geralmente o conceito?
Dan: Isso mesmo.
Ali: E então, se eles virem algo obscuro ou suspeito, eles podem dizer: “Ei, algo está acontecendo aqui? Vamos acabar com isso.”
Dan: Sim. Eles apenas dizem: “Não estamos liberando dinheiro”. Eles não precisam tentar descobrir isso necessariamente. Eles apenas dizem: “Não estamos fazendo isso”. E se as partes não conseguirem satisfazê-los, poderão entregá-lo a um tribunal.
Ali: Isso é interessante. Então, agora essa supervisão de terceiros, que pode ser um advogado ou um contador ou um RIA, é uma nova função que foi criada. Então, na situação particular de vocês, vocês também estão sob a Lei de Consultores de Investimentos, vocês são um RIA, Consultor de Investimentos Registrado, então vocês têm uma espécie de supervisão dupla, certo? Você tem esse guarda-chuva RIA onde, corrija-me se estiver errado, você está analisando o investimento em um par de óculos diferente do que uma empresa normal faria. E então você também tem esse terceiro olhando para isso, certo? Como isso funciona?
Dan: Então, essa é uma boa pergunta. Então, há sobreposição, mas não é literalmente dupla. Isso é algo em que trabalhei pessoalmente na legislação ao longo dos anos. A razão pela qual há uma escolha, a razão pela qual a Lei de Reforma e Integridade prevê que você pode usar um administrador de fundos terceirizado ou pode ter todas as suas entidades auditadas todos os anos, uma das razões para isso é que as únicas pessoas ou as únicas empresas que provavelmente terão todas as suas entidades auditadas todos os anos são aquelas que já são obrigadas a fazê-lo pela Lei dos Consultores porque são consultores de investimentos registrados como nós.
Ali: Entendi.
Dan: Ok. Então, a razão pela qual não precisamos ter... na verdade temos administradores de fundos, mas não somos tecnicamente obrigados a isso de acordo com a Lei de Integridade, é porque, ao contrário de outros centros regionais que não são regulamentados pela Lei de Consultores, somos diretamente regulamentado pela SEC, e já somos obrigados a auditar todos os nossos fundos, independentemente do que diz a lei EB-5. Portanto, foi projetado para não forçar essencialmente uma camada duplicada de regulamentação sobre consultores de investimentos registrados como o Civitas.
Ali: Isso faz sentido. Então, na sua situação, mesmo que você tenha terceiros envolvidos, você pode simplesmente optar por dizer: “Ei, vamos auditar isso e temos nosso próprio RIA e você estaria em conformidade?”
Dan: Sim, vai. Pequeno esclarecimento. Não posso optar por dizer: “Vou auditar isso”. Eu tenho que auditar, não importa o que aconteça.
Ali: Entendi. Você tem que auditar isso.
Dan: A Lei dos Consultores exige que eu audite nossos fundos, o que significa que... E é por isso que é bom que a lei tenha alguma flexibilidade no que o administrador terceirizado faz, porque nossos administradores, obviamente, não precisamos pagá-los por isso. coisas que já somos legalmente obrigados a fazer diretamente. Portanto, nossos administradores têm uma função um pouco mais restrita conosco do que teriam com um centro regional que terceiriza tudo completamente para eles.
Ali: Então, eu sei que divagamos neste espaço RIA, mas é muito importante porque as pessoas têm muitas perguntas neste espaço sobre essas coisas. Que bom que você cobriu isso e esteve envolvido nisso. Sobre mudar de modo, afastando-se um pouco da administração de fundos, já que vocês estão nisso há 13 anos, vocês começaram a pagar as pessoas e as pessoas estão começando a ficar... a redistribuição de dinheiro tem sido um problema, e como tudo isso acontece?
Dan: Ah, claro. Sim. Quero dizer, o volume total de investimento EB-5 que a Civitas fez desde o início é um pouco mais de US$ 750 milhões. E disso, devolvemos mais de US$ 500 milhões. Então, hoje, temos mais de US$ 200 milhões em capital que continuamos a administrar em projetos em andamento, alguns dos quais foram redistribuídos, obviamente, para manter a conformidade de nossos investidores com as regras e alguns dos quais ainda estão em seu investimento primário ou inicial.
Ali: Então, dos US$ 200 milhões que sobraram, então você devolveu US$ 500 milhões, restam cerca de US$ 200 milhões, parte deles está no acordo EB-5 original e parte está em redistribuição?
Dan: Certo.
Ali: Na verdade, eu não sabia dessas estatísticas sobre a sua empresa. É realmente interessante.
Dan: Estamos muito orgulhosos disso.
Ali: Isso é algo para se gabar. Sempre que um investidor se torna completo e obtém um benefício, toda a nossa indústria se baseia em fazer os investidores felizes e fazê-los não apenas ajudar com as suas necessidades de imigração, mas também devolver o seu capital. Então, estou feliz em saber que vocês devolveram US$ 500 milhões em capital. Na área de onde obtive informações, não acho que isso tenha sido muito público sobre vocês. Então, estou feliz por estarmos divulgando isso neste podcast para que as pessoas saibam.
Dan: Sim, não, é um bom argumento. Talvez devêssemos nos gabar mais.
Ali: Bem, é meio que um motivo de orgulho, certo? Recebi um investimento recentemente, pessoalmente, não relacionado ao EB-5, e o boca a boca e a felicidade das pessoas é provavelmente a melhor forma de propaganda.
Dan: Sim, absolutamente. É tudo, realmente. E tudo o que você tem neste negócio é sua reputação e a capacidade de ser confiável. E se você não é confiável, está feito.
Ali: Bem, falando em ser confiável, não quero trazer à tona questões controversas, mas gostaria de falar sobre isso, já que estamos falando sobre ser confiável, notei uma espécie de limpeza de casa no Espaço EB-5. Tem menos players, tem gente que já faz isso há muito tempo, ainda na indústria, mas você também percebeu isso, Dan, ou sou só eu?
Dan: Acho que você está certo sobre isso. Desde o início, quando Rafael e eu elaboramos o plano de negócios original do Grupo Civitas Capital, sabíamos que o EB-5 estava inerentemente sujeito a riscos legislativos e regulatórios. O programa pode expirar. Os regulamentos podem ser alterados de uma forma que pode ser prejudicial para nós como empresa. E então nosso modelo era: “Ei, vamos criar esta plataforma e tentar nos tornar líderes em EB-5 neste pequeno nicho muito restrito”, mas estamos orgulhosos.
E digo às pessoas que somos investidores profissionais que possuem um canal de capital EB-5, não administramos um negócio EB-5. Então, parte disso é que, embora o EB-5 seja ótimo e seja uma fonte muito importante de capital que administramos, também administramos dinheiro para companhias de seguros e escritórios familiares e outros investidores institucionais. Assim, quando a procura pelo EB-5 foi quase nula há alguns anos, simplesmente continuámos a gerir o nosso negócio institucional. Mas se dependessemos apenas do EB-5, acho que a história teria sido totalmente diferente. E acho que esse foi o caso de muitas pessoas que entraram nesse negócio para financiar um projeto específico ou apenas em menor escala.
Portanto, não é surpreendente que haja pessoas que tenham saído da indústria e que haja consolidação. E, claro, agora que espero que as coisas estejam a acelerar e espero que vejamos mais pessoas a chegar, mas temos de encarar os factos. Quero dizer, houve muitos negócios ruins que foram feitos. Você sabe, e há investidores que se queimaram. E muitas pessoas, mesmo que quisessem continuar neste espaço, provavelmente não teriam conseguido, e isso é bom.
Mas agora, com a nova lei realmente elevando o padrão em termos de requisitos mínimos e, francamente, dos custos de conformidade, e dos custos legais, e das auditorias, e de tudo o mais que ela impõe, há uma barreira real à entrada. Estamos tocando centenas de milhões de dólares de outras pessoas. Se é isso que estamos fazendo, então precisamos manter padrões elevados, e acho que é apropriado que agora estejamos muito mais próximos disso.
Ali: Bem, há muitas empresas como você mencionou que não eram apenas específicas do EB-5 e há outras empresas por aí, mas há rumores agora de que algumas delas não pagaram seus agentes e não pagaram seus investidores. Então, na verdade, não acho que seja típico apenas o fato de você estar diversificado em termos de ética.
Dan: Ponto justo. Você pode andar e mascar chiclete ao mesmo tempo, não é?
Ali: Acho que o ponto ético é o caráter e a estrutura das pessoas é diferente, e a estrutura das empresas é diferente. Posso lhe dizer, Dan, que não sei se poderia falar publicamente sobre quem, o quê e onde, mas tenho agentes com quem converso com essa fonte de capital que estão frustrados porque foram enganados e não foram pagos e os projetos estão indo bem. Então, isso é com grupos pequenos e grandes. E não posso detalhar nada porque não quero receber um e-mail dizendo: “Você mencionou X, Y e Z”, mas você já ouviu falar disso?
Dan: Certamente já ouvi falar disso em geral. Sim, é a resposta curta. Estou ciente de alguns casos específicos.
Ali: Dezenas de milhões de dólares, Dan. Dezenas de milhões que os agentes não receberam.
Dan: Sim. Eu acredito nisso. Houve problemas por aí. Parte disso são investimentos que não tiveram desempenho por qualquer motivo, seja apenas má sorte ou não uma estruturação particularmente boa, ou às vezes são apenas maus atores que estão optando por fazer algo errado. E espero que algumas das restrições aqui, a nova lei ajude com isso. Mas se alguém decidiu que vai fazer algo errado, fará algo errado.
Ali: Bem, estou feliz por termos limpado um pouco o prato para dizer e tirar as sobras do prato. Acho que desta vez os jogadores que estão no espaço sobreviveram à fome e é bom ver isso consolidado e os líderes brilharem.
Dan: Bem, eu agradeço. Essa legislação já demorou muito para chegar e, claro, estou orgulhoso do trabalho que minha equipe e eu pessoalmente fizemos nela, mas estive longe de ser o único contribuidor para esse esforço. É uma longa lista de pessoas que fizeram isso acontecer. Então, esperançosamente, podemos capitalizar isso agora e realmente acertar. No negócio de investimentos em geral, onde quer que haja dinheiro, sempre haverá algum grau de maus atores, fraudes e outros enfeites. O importante é que isso seja dissuadido e, quando acontecer, seja corrigido. E acho que sob este regime regulatório será um ambiente muito diferente do que era no passado.
Ali: Sim. E também estou ansioso por mais 10 anos com você. Acho que já fazem quase 10 anos que nos conhecemos.
Dan: Isso mesmo. Da mesma maneira.
Ali: Agora temos alguns cabelos grisalhos.
Dan: Sim. Talvez mais do que um pouco.
Ali: Bem, Dan, estou ansioso para visitar você em Dallas. Esperançosamente, em breve voarei para lá e verei você em Dallas ou, na verdade, verei você provavelmente internacionalmente antes de estar em Dallas.
Dan: Isso é bem possível.
Ali: Bem, agradeço por você estar nesta ligação. Mais uma vez, pessoal, o CEO e fundador da Civitas, Dan Healy. Grande convidado de podcast para nós aqui e é uma honra ter você.
Dan: Bem, estou honrado em ser convidado e realmente gostei. Esperamos fazer isso de novo em algum momento, quando estivermos comemorando mais algumas vitórias.
Ali: Incrível. Bem, até agora, é uma vitória. Estamos de volta aos negócios com esta nova Lei de Reforma e Integridade. Obrigado novamente.
Dan: Agradeço.
Ali: Você tem ouvido o podcast “Voice of EB5” da “EB-5 Investors Magazine”. Para saber mais sobre este episódio, visite eb5investors.compodcast. Junte-se novamente em breve para mais conversas e fique ligado.